为了更直观地扩大销售，中介代理公司采取的促销手段之一，便是组织购房团前往楼盘所在的某一城市现场考察、洽谈。温州有案可查的此类购房团甚至早于2001年8月的第一支温州媒体购房团，而且此类购房团一直运行并延续至今。耐人寻味的是，虽然组织形式相似，但中介代理公司购房团一直不温不火，其影响力和传播杀伤力远远不如媒体购房团。从某种意义上说，参与人数占比并不算太高的媒体购房团已经成为这股全国性温州炒房旋风的“风暴中心”。个中缘由显而易见：又有谁能具备媒体天然的公信度及传播话语权？只有媒体最清楚如何才能有效地吸引社会公众的眼球，并拥有足够吸引公众眼球的专业手段。
　　一位当事人回忆起曾经亲历的火爆场面至今仍激动不已：你简直难以想像，由于事先造势充分，我们刚下火车、飞机，早有一大帮当地城市媒体的同行焦急地等在车站、机场门口了，而且是全程随团追踪，大牌“明星”光临此地恐怕也不过如此。如果你想采访购房团领队的“头儿”掏点独家新闻，那可是得提前预约的。啧啧！
　　在温州媒体购房团锣鼓喧天的队列中，“太太购房团”的呱呱降生堪称最亮丽的一道风景线。在此，媒体独有的发现力与职业智慧彰显无遗。
　　2004年3月7日，“三八”节前一天，下午3时。温州国际大酒店五楼会议厅里荡漾起女性特有的欢笑，空气中都飘浮着甜腻和妩媚———《温州都市报》投资俱乐部太太购房团（亦称太太投资俱乐部）正式成立。
　　为什么要成立太太购房团？当天会场上发放的一份《〈温州都市报〉太太购房团章程》写得明明白白：“温州的房产投资潮中，涌动着一片撑起半边天的势力，她们是十年温州楼市投资不可或缺的人群，是家庭房产投资的决策人和执行人。《温州都市报》与时俱进，全力挖掘温州房产投资的幕后人群，把你和她以及她们的智慧相加，让你和她及她们的观念相互碰撞，用心打造温州历史上首个太太投资俱乐部。……以太太投资俱乐部为平台，促进俱乐部成员间的经验交流和情感交流，提高女性购房者的风险意识和理财意识，发挥女性投资理财的主动性和积极性，提高女性社会地位和人生价值。”
　　太太购房团的诞生应该说属水到渠成、瓜熟蒂落。正如我们在第二章所描述的，据统计，在大批温州购房者中女性比例大体占到了65％，而温州所辖的瑞安、乐清、平阳等地早已自发成立了不少女性购房小团体。女性天性谨慎心细，炒房优点多多，但其软肋也十分明显。太太购房团成立当天，《温州都市报》刊发了差不多半个版题为“太太购房团台前幕后扫描”的造势稿件。该文称：在实际操作中，由于个别女性缺乏房产投资理念、法律意识以及管理能力，不能正确评估市场运作、房产走势，因此走入误区盲目投资，甚至落入别人设下的圈套。文章还以大量事实为例，详细列举了女性炒房最容易出现的三大“盲点”。既然如此，团结起来，在专家的指导下，聚集到更高层次的专为女性量身打造的太太购房团大旗之下也就十分必要了。
　　红旗飘飘，一时应者如云。据2004年3月11日的《中华工商时报》报道：“2月26日发出成立太太购房团的信息后，在短短一周内，就有500多人报名，尤其在刚成立的几日，很多先生也纷纷打来了电话，想申请给太太加入购房团，以此作为送给太太的妇女节礼物。但是为了保证购房团的质量，只得婉言谢绝了好多人，首批仅吸收180名会员。但将不断地根据市场和会员的要求进行调整和完善，等到运作充分成熟后，再接收下一批会员入会。”
　　成立数日后的3月12日，太太购房团的娘子军们第一次开赴前线“奋勇杀敌”。兵员共45名，目的地还是上海，坐的还是火车，时间还是一个暖洋洋的周末。漓江山水花园———金樽国际———“上海之春”房展会———汇丰大厦———华联吉买盛旺铺销售中心。谁说女人花拳绣腿？一圈转下来，圈下楼盘共30余套，令人只有佩服的份儿。
　　炒房路上丽人行，任何一位记者都会对这样的新闻猛料大呼过瘾。在太太购房团的预先行程表上，福州购房团、西安购房团、扬州购房团早已一一排定，整装待发。只可惜红颜薄命，2004年3月底所谓“政府叫停媒体购房团”风波骤起，太太购房团的精彩亮相就永远定格在了仅有的第一次。
默契的利益链
　　没有谁会怀疑，温州媒体购房团异军突起的关键撬动点是诱人的商业利益。
　　从某种角度说，作为发起人和直接受益人的媒体亦是企业，追逐商业利益本无可厚非。由此带来的利益蛋糕有多大？未经证实的数据是，以《温州晚报》为例，2003年广告总收入为5600万元，房地产广告近2000万元，其中外地楼盘在该报投放的广告约1500万元。加上其他各家，温州媒体因此收获的外地楼盘年度广告费总额应在3000万—5000万元。
　　一位内部知情人士透露，为更大程度地扩大战果，温州一些媒体在与外地房产商进行广告投放交换外，曾经认真考虑并尝试借鉴中介代理公司的做法，根据所组织购房团成员的成交量再收取一定的佣金，但由于手续复杂、实际操作困难而作罢。这事实上使媒体侥幸避免了卷入大量可能出现的房产交易纠纷，以及由此带来的声誉毁损。
　　随着媒体购房团的成批“制造”完成，其运行格局日趋成熟，赢利模式也开始多样化。最主要的变化是，温州媒体购房团主办方与外地房产商直接衔接广告交换不再是唯一的合作选项，一种运行更为复杂也更为有效的多边利益共同体逐步浮出水面。
　　这种利益共同体的基本运行流程如下：温州媒体与外地某城市的一家发行量大、影响力强的主流媒体就组织温州购房团首先达成合作意向———该城市的这家媒体利用本土优势，与当地房产商广泛沟通并迅速确定若干家合作者名单———温州媒体根据另一城市合作媒体确定的楼盘名单，在温州发布本次购房团的组团报名广告，招兵买马———本次购房团各项细节准备停当，行程日期明确后，该城市媒体开始推出有关温州购房团即将“血洗”本市的系列暖场报道，重在营造风雨欲来的气氛，把事情尽可能搞大———温州购房团终于抵达，按确定的楼盘名单依次考察、洽谈———该城市媒体全程追踪报道，消息、分析、评论、现场特写一起上，以某位或某几位神秘团员炒家的骇人故事为点，以无法查证的巨大的成交量为面，以让人紧张得几乎窒息为最佳效果，波澜起伏，环环紧扣———购房团喜气洋洋全胜而归，并留下“下次一定再来”的口信———剧终。这场大戏的制片成本预算是，在达到双方约定成效的前提下，由该城市的若干家房产商分别在两地合作媒体上刊登合约额度范围内的广告。
　　多边合作，好处多多。由于各方资源彼此整合，事实上形成了体系完整的温州购房团生产线，运行效率大大提高。更重要的是，两地媒体的联手产生了此起彼伏的共振效应，响动之大绝非单一温州媒体千里奔袭所可以比拟。实可谓各得其所，皆大欢喜。
　　但也并不是所有的联手合作都美满幸福。2004年3月发生的“南京事变”便是一例。当年年初，温州媒体与南京一家报社接上了头，准备在南京这家报社3月主办的大型房展会期间，共同隆重推出温州购房团，为房展会扎扎实实烧上一把火。很快，敲定了南京的七八家房产商，它们的楼盘广告也陆续在温州媒体上刊登。2月初，按照合作流程，“温州购房团将开进南京”的消息由南京这家报社率先披露。岂料造势才刚刚开始，已经与之打了几年新闻战的另一家南京竞争媒体就针锋相对地放出狠话———哪家房产商再参与其间到温州去做广告，就坚决打压哪家房产商。一时间刀光剑影、烽烟四起。一切因利益而起，横祸亦因利益而生。
　　欢喜也好烦恼也罢，作为组织者，媒体无疑是媒体购房团抛头露面的第一主角，房产商似乎成为若隐若现的配角。在这条耐人寻味的利益链中，房产商的角色难道真的只有“掏钱的主儿”这么简单？
　　我们不止一次地读到类似的报道———“‘恶意炒房’害苦房产商”。其核心理由往往是这样的：其一，楼盘品牌形象被抹黑。温州炒房团一旦“鬼子进村”，表面上看拉动了销售，但空置率高，楼盘一到夜晚就黑灯瞎火，令其他预期购买者望而却步。其二，扰乱了开发商精心设计的推广步骤。温州炒房者低进高抛，楼盘价格体系岂有不乱之理？结论顺理成章：开发商也被“炒”得焦头烂额，因此大多数房产开发商都厌恶温州炒房团。甚至，还时常有某地房产商迎头阻击温州购房团的惊心动魄的消息见诸报端。
　　事实果真如此吗？
　　的确，房产商对温州购房团算不上一见钟情，感情是慢慢培养出来的。一开始，基本上是温州媒体登门推介，苦口婆心，磨破嘴皮，房产商半信半疑，试试而已。此后，随着一波波大小媒体的爆炒，温州购房团迅速走红，价值陡然凸显，几乎成为某地房地产市场或某一楼盘是否值大钱的试金石。这时候，春心萌动、急欲揽美人入怀的不再是温州媒体，而是各地房产商自身了。《温州晚报》一位内部人士回忆说，2004年2月，中央电视台《经济半小时》播出了关于温州炒房团的专题节目，当晚，全国20余城市100多个房地产开发商的电话几乎将报社热线打爆，加上随后几天，累计电话超过200个。心情是殷切的，态度是极度诚恳的，异口同声一句话：热烈欢迎温州炒房团！大批情绪亢奋的房产商干脆从四面八方直奔温州。据统计，2004年上半年，温州共举办大小房展会9次，频率之高，任何一座城市都只能望尘莫及，而外地楼盘竟占了这些房展会参展商总数的95％以上。房产商们朝思暮想的就是与温州购房者说上话，沾上边。
　　爱，从来不会无缘无故。精于算计的房产商们发现，温州炒房者才真正是抬升楼盘人气的最优秀的概念股。不是说“狼来了”吗？既然狼来了，充分表明本楼盘水草丰美。还有，南方的狼都来了，本地的羊还等什么？再不下手可就迟了！这是多么激动人心的促销奇招，而且仅需区区几万元至多数十万元，用脚趾头算算都知道这笔账实在划得来。
　　螳螂捕蝉，黄雀在后。炒房炒房，炒到最后竟然自己都不知不觉地被扔进了爆炒的油锅，这肯定是温州购房者始料未及的。角色变了，主办方媒体和房产商对他们的口味需求自然也发生了变化：买不买房，买多少房已经不那么重要———反正是预订，真正下单多少只有天知道。重要的是温州人来了，明白人都应该清楚这意味着什么。这就像歌星走穴，台上露个脸摆个“POSE”，关键是撩拨起的阵阵尖叫必须有足够分贝，假唱又有什么关系？
　　明星们的出场费问题历来是演出公司签订合约的一个焦点，给多少、怎么给大有讲究。作为购房团主办方的媒体是这样算这笔账的：报名参团的费用得低得让人心动，要使报名者认为即使不买房，权当去旅游一趟也值得。这里产生的亏损不用担心，因为房产商刊登广告是按报社广告刊例价全额支付的，而本来是应该给予折扣价的———温州媒体一般为七折左右，这中间的利润差已经足以补回亏损。另外，购房团均有明确规定，主办方承诺将负责每位团员此行的全部吃、住、行费用，但团员也必须承诺认真考察购房团安排的全部楼盘。否则，返程机票（或车票）将由团员自负。当然，如果团员认真考察了购房团安排的全部楼盘后打算多逗留几日旅游观光，主办方仍将为其支付返程费用。
　　精心筹划、安排之下，温州媒体购房团开始了波澜起伏的全国“巡回演唱会”。这场大戏之所以能在全国所谓的一、二、三、四级市场数十座大中城市盛况不衰，一方面固然有温州人不断开拓炒房新空间的客观需求，更重要的是，各地无数房地产开发商急切地盼望着他们认为能令本地房产市场由死变活、由冷变暖的“温州秀”，那是一道道让人耳热心跳的焦灼、饥渴的目光。
　　来自官方的数据，以2003年为例，中国房地产行业的总投资超过了一万亿元。没有任何人抵挡得住这一天文数字背后所蕴藏的巨大的利益诱惑。受到诱惑的显然不仅仅是温州媒体。可以肯定的是，近些年对大批各地城市的主流媒体而言，房地产广告收入均已成为无法抗拒的利益蛋糕。在其年度广告总收入中，房地产广告所占比重一般在两位数以上，比例最高的甚至超过50％。在许多城市媒体的版面上，我们都可以寻觅到该媒体与当地房产商合作推出的关于某一楼盘的所谓联合看房、购房活动的连篇报道。差别只在于，正由于温州民间资金超常丰厚，温州人又有四处游走投资的天然秉性，加上温州及温州人20多年来业已形成的无可比拟的全国性品牌号召力，大范围流动扩张的媒体购房团才会唯独在温州而不是其他城市诞生。从这个意义上说，媒体购房团生逢其时、生逢其地，而并不是温州媒体的错。
　　媒体与房地产界群体性的“眉来眼去”早已不是一天两天的事，其中最值得记录在案的当属“中国住交会主流媒体宣传联盟”的前世今生。1999年11月，首届中国国际住宅与建筑科技展览会（简称“中国住交会”）在深圳揭幕。此后，中国住交会连续在深圳举办了五届，第六届起移师上海。这个被誉为“中国地产节”与中国房地产业“奥林匹克”、“奥斯卡”的盛会从一开始就和传媒结下了不解之缘。2001年，中国住交会主流媒体联盟正式成立；2003年8月，又升格更名为中国住交会主流媒体宣传联盟，并制定了联盟公约。联盟媒体迅速扩军至40家，均为各大中城市的强势纸质媒体。
　　联盟为什么？2004年4月17日在北京举行的中国住交会主流媒体宣传联盟2004年会上，天津日报社社长张建星一语穿透纸背：中国房地产业的发展对于媒体尤其是平面纸质媒体来说是一次非常难得的机遇，是一个上行空间很大的机会。各个城市主流媒体的结盟将使各家媒体能从中国房地产业的发展中受益，这将是一个双赢的结局。
　　不到一个月后的5月12日，由12家全国知名网站发起的“中国住交会主流网站宣传联盟”成立。
　　2004年7月，首届中国城市土地运营博览会在深圳举行。稍前，全国35个城市的35家媒体又克隆了“住交会”模本，与“地博会”组委会联手成立了“中国主流媒体房地产宣传联盟”。
　　共同发展共同受益，这的确是所有人梦想的美好结局。只是，在足以让人神魂颠倒的利益面前，媒体还能否发出超乎商业利益之上的独立的声音，而不会集体沉沦？
　　同样在中国住交会主流媒体宣传联盟2004年会上，北京银信房地产开发公司董事长张民耕说了一番大实话：在房地产市场舆论圈里，有四个角色：开发商、媒体、政府和一般的购房者（我们的理解应包括温州炒房者）。这四个角色中有三个是强势，政府强势，媒体强势，开发商也不弱。就是购房者等社会普通公众处于相对弱势，获取资讯往往不充分，有的时候话说不出来或者是根本没有地方说。
　　然而，普通公众的利益是不应该被遗忘的。我们对媒体的期望和担心似乎并非多余。
温州炒家“撤离”上海滩幕后
　　有考证说，世界上最早来到中国的外国人可能是犹太民族。远至唐朝，其先民即带着制衣和印染技能，从古波斯出发一路漂泊抵达河南开封一带。但犹太人在中国创造了最辉煌经济成就的地方是上海，其创造辉煌经济成就的重要手段是房地产经营。代表人物首推20世纪初上海滩赫赫有名的犹太冒险家哈同。史载，哈同生前在上海共拥有土地450亩，各类房屋1200余栋，建筑面积30多万平方米，是靠房地产发财的上海犹太首富。
　　无独有偶，差不多一百年后，上海同样成了号称“东方犹太人”的温州人房产大梦开始的地方。没有人能准确地说清楚温州购房者在整个上海房地产市场中所占的比重究竟有多大，但用举足轻重来形容应该是恰当的，温州炒房团的许多标志性故事都发生在这个财富之地。其中，2003年底风传得沸沸扬扬的温州炒家“撤离”上海滩事件最富震撼力，事件的真相及其间的利益博弈至今扑朔迷离，牵动着无数人的敏感神经。
　　我们能查阅到的关于这一事件的最早消息源来自2003年11月17日的上海《青年报》。该报记者田方倬和林深在一篇题为“江浙炒房资金纷纷撤离”的报道中得出了这样的爆炸性结论：“江浙买家曾是上海房产的四大买家之一，但随着上海房地产市场的成熟，一些涌入上海的江浙炒房资金纷纷选择撤离，把投资眼光转向了国内另外一些城市，尤其是温州的投资者。”
　　两位记者为自己的结论给出了如下事实注脚———
　　日前，张江某楼盘的一位售楼小姐告诉记者：“过去，来上海的温州人买房就像买小菜，有人一次拿下六七套。他们除了看看楼层和结构，基本上不看房型。这种客户，一瞧就知道不是买来自己住的。”“现在不一样了。温州人上半年还在预订购房号，可11月开盘前，却把预订的号码全退了，一套都不买。”
　　这一趋势从《温州晚报》来沪买房团的数量变化上也得到了印证。近几年，《温州晚报》组织的购房团基本上是一个月一次，但眼下却已经很久没有光顾上海了。据《温州晚报》组织购房团的饶先生介绍，虽然上海房产对温州人来说很有吸引力，但历经高速发展，房价已今非昔比，两年前还只需50万元一套的房子，现在翻到了100多万元。面对如此高的房价，一些温州投资者选择了撤离。据说，温州人张先生先前在上海一次购入了10套房子，价值500万，前不久他转手把房子全部抛出。
　　曾与温州购房团频繁接触的某售楼处的孙女士面色神秘地为记者“揭秘”称：他们开始把投资目标瞄准别的城市了！孙女士说，她的一个温州朋友郑老板，两年前参加了一次上海购房团后，随即回温州联络了数十个同乡、一亿多资金投身到上海房产市场。“这两年里，他成了炒楼盘的高手，将市中心每平方6000元的房价炒到9000元，每平方2万元的商铺炒到8万元。但他最近带着自己的购房团和资金，打算去西部城市投资赚钱了。”
　　究其原因，孙女士分析得头头是道：上海的房地产市场已经繁荣了一段时间，相对目前本地的消费水平，房价已经不低，短时间内再要想大幅度上升可能性较小。今后应该会进入一个比较平稳的调整期，房价波动将难有大作为，而投资风险却显著增加。作为投资者，风向变了，当然应该及时转换战略目标。
　　这篇报道根据业内人士的估算认为，近期像温州郑老板那样的投资团队通过套现，已经从上海撤离的江浙民间资金至少在100亿元以上。这还仅仅是个开始。
　　“春江水暖鸭先知”。温州炒房者这只“鸭子”已经率先嗅出了上海楼市悄然发生的“逆变”。这可是在上海———中国经济最富活力的财富之地，全国房地产最大的淘金之地，“逆变”即将抑或已经发生？消息一出，反响之巨可想而知。随后的几个月间，转载、引用、深度追踪分析，各种媒体的相关报道铺天盖地。
　　这些绘声绘色的报道让我们嗅出了“温州炒房路线图”的味道。正如我们在第二章中所描述的，所谓温州炒家有组织、成批量地从以上海为代表的一级市场向二、三、四级城市市场转移的故事至少到今天为止并未发生，至于一些炒房者转手套现并另辟投资天地的个案行为一直都在上演，而非突然显现。后来的事实表明，直至2004年4、5月间从中央到地方各种意在抑止房地产泡沫的政策举措接连出台之时，也没有出现温州炒房者大面积撤离上海的明显迹象，更不用说将近半年前温州人就凭“第六感”先知先觉、神机妙算了。
　　然而无论真假虚实，消息既出，震荡就不可避免。焦虑不安的情绪如同刚刚淡去的“SARS”恐慌，在整个上海房地产利益圈无声地弥漫开来，房产商们自然是利益最为直接的一群。到了该做点什么的时候了，他们首先想起了温州人，他们很清楚，成也萧何败也萧何，事情因温州炒家而起，当然还得靠温州炒家摆平。
　　机会来了。
　　2004年2月21—23日，温州国际会展中心，“时尚之都”温州产权交易中心第五届房产展示交易会开场。与在此前后举办的各类温州房展会一样，本次展会共有110家房地产企业参展，展示楼盘120个，温州本地只有所辖的洞头、平阳来了寥寥几个楼盘，其余98％以上均为四面八方的外地城市房产项目。
　　但许多人很快发现了明显差别：上海房产商兵强马壮、风头十足，成了本届展会的第一明星。组委会负责人贺平回忆称，虽然温州购房者与上海房产一向情有独钟、渊源深厚，但上海房地产开发商对这次房展的热情之高还是“让人吓了一跳”：60多家参展，抢占了全部展位的半壁江山，可以说是上海楼盘首次集体移师温州。而且，应上海房产商的强烈要求，上海参展楼盘集中展示并统一亮出了“‘海派楼汇’首届上海时尚房展温州专展”的旗号。这还不算，不少上海楼盘更是在展位左右打出“到上海淘金去！”“寻找最有眼光的温州人”等火辣辣的条幅，其心情之急迫溢于言表。人称，“温州房展”几成“上海房展”。
　　与此相关的另一道风景是，满口“阿拉”的大批上海记者纷纷尾随而至，云集游走于房展会的每一个角落，颇有“沪上各大媒体首次集体移师温州”之势。没有证据的说法是，其中一些记者受到了上海房产商的力邀。随后我们看到了一篇篇精彩纷呈的新闻稿件，热辣劲爆得让人不能不心动———
　　“虽然上周周末温州的气温徘徊在25度左右，创下2月份温度新高，街上行人纷纷以春夏装示人，但是这样的高温却无法与在温州展览中心举行的第五届房交会的热度相媲美。尤其是上海楼盘的火爆场面使得记者都无法想像。很多温州人拿着上海地图，来到楼盘展位前，只要求售楼代表画出楼盘在上海的位置，觉得合适便二话不说，直接付定金或是签下合同。买楼就像买白菜，看一眼就往筐里装。”
　　“记者现场看到，展会在上周六上午9点正式开始，在短短一个小时内，位于上海澳门路的圣骊澳门苑已经预订了50套，均价在8800元/平方米。另外，中远行家等楼盘也已纷纷售罄。许多开发商见形势大好，甚至将仅剩的几套房子收回，以待价位再次提升后出手。”
　　……
　　异口同声间，也有不同的声音。这“不同的声音”格外意味深长。《发展导报》五名特派记者联合采写的报道发出了“谁在给温州购房人下套？”的疑问。不妨一并摘录如下———
　　上海楼盘沙龙公寓是温州当地代理商代理的，售楼人员一色温州当地人。记者作为购房人与一位售楼小姐进行了下述对话:
　　记者:你们沙龙公寓什么时候交房？
　　售楼小姐:已经是准现房（实际是明年才能交房）。
　　记者:我买后想租出去，月租金可以到多少？
　　售楼小姐:至少4000—5000元，我们的楼盘是市中心的。
　　记者:可每间房的建筑面积只有40—50平方米左右啊？
　　售楼小姐:肯定能租到的。
　　记者:你是温州当地人？
　　售楼小姐:是的。
　　记者:你去过该楼盘吗？
　　售楼小姐:（有点犹豫）没有。
　　记者:你没去过，购房人会相信你说的话？
　　售楼小姐:上海楼盘临时委托我们做，就是考虑到我们给当地购房人介绍他们才更相信。
　　记者在该楼盘展位前观察，发现有四五个人直接跑到付款处，拿出订金每人要订一套房，这时正在了解该盘的其他购房人也跟着动起来。随着“唱票”的说“几零几室、几零几室已经订出”，购房人纷纷拿出带在身边的钱涌向付款处。不到两小时，沙龙公寓推出的房子全部被一订而空。
　　记者不能确定那最早下单的四五个人是不是“托”，但与记者对话的这位售楼小姐的介绍水分太多。沙龙公寓是一家位于虹口区新市南路的在建酒店式公寓，新市南路是一条很不起眼的马路，不在市中心，这里的全装修房即使150平方米以上，也很难每月租金达到4000元。而沙龙公寓每套房的建筑面积约在50平方米，不可能月租金4000元以上。以记者的了解，该地区同样面积、同样品质的房子月租金仅在1500元左右。
　　毫无疑问，这位售楼小姐在给温州购房人下套！
　　在上海很难销得动的浦东某楼盘搞了个“周边楼盘价格比较表”，以此说明自己的房价是最低的。记者就住在该楼盘附近，首先该楼盘楼书上所列周边楼盘的品质远远超过它，所以在价格上没有可比性。其次该楼盘1995年就开始建设，属于烂尾多年的楼盘，房型不可能跟上现在的发展潮流。换句话说，如果真有那么便宜那么高品质，该楼盘在上海早被一抢而空，哪还会到温州来参展。
　　在现场的宣传品中，有的上海楼盘打出“五年之内翻几番？”、“租金节节递增、物业年年升值”等蛊惑人心的标语，这些都在给温州购房人下套！
　　下套也好，骗局也罢，大戏依然轰轰烈烈地开唱。据最后公布的数字，3天展会，10万人次参观，总成交14.6亿元计2394套（虽然其中大多为不便细说的预售），上海楼盘约瓜分了成交量的六成。
　　事实上，实际成交多少又有什么要紧的？关键是大家都看到了如此火爆的场面，重要的是传播了不容置疑的结论：谁说温州炒家正在撤离上海？谁说上海楼市快到头了？请看热情四溢的温州人！
　　温州人用自己的实际行动让因自己而起的莫名“谣言”不攻自破，但他们显然没有资格出任这场“温州秀”的导演。
　　可怜的温州人。
重庆大会战
　　“人有悲欢离合，月有阴晴圆缺”，自古就是几家欢乐几家愁。“温州炒家‘撤离’上海滩”的传闻何尝不是如此？对上海房产商这绝不是好消息，但对外地城市房产商又意味着什么？可以由此产生的联想是极为丰富的：数十亿上百亿元的温州炒房资金———甚至有说法是1000亿———“撤离”上海滩后会去哪里？既然是炒房资金理所当然还是要用于炒房的，关键是转移到哪里，炒哪里的房。这无疑是一个含金量极高的悬念，解读的价值巨大。
　　千里之外的重庆媒体和房产商们显然嗅出了资本的异香，他们决定抢先“股份制”开发这一富矿。
　　重庆从来属西南经济重镇，数年前又荣升为整个中国西部唯一的直辖市，发展势头可谓坚挺。然而重庆的房地产商们一直痛心于自己始终没有真正地“坚挺”起来。这样的想法是有依据的：官方数据表明，直到2003年，重庆主城区商品房成交均价仅2103元/平方米，同比小幅攀升5.5%。虽然当年四季度涨幅增加到了10.9%，但主城区商品房均价也就是2650元/平方米，商业地段的均价不过6000多元/平方米，与中国西部唯一直辖市的地位极不相称，和沿海城市比比更是丢人得很。
　　温州人的到来让大家看到了重庆楼市“腾飞”的无限希望。大概自2003年初，温州购房者的身影开始在解放碑、沙坪坝等商业中心以及杨家坪、大渡口等轻轨沿线的楼盘隐约闪现。虽然还只能算是小股渗透，但引起的骚动已不可小觑。同年底，温州炒家“撤离”上海滩的消息传来，大家的心陡然热了起来：温州人有1000亿元炒房资金，一不小心流过来几十亿元有什么奇怪的？重庆是直辖市，房价又低，占尽天时地利，温州人的钱不流到这里还能去哪里？在他们眼里，温州炒家“撤离”上海已经不是传闻，而早已是铁的事实了。
　　抓住机遇是改革开放的一大成功法宝，这谁都知道。既然如此还等什么！大家决定大干一场。
　　以下关于惊心动魄的“重庆大会战”的实况叙述来源于《重庆晨报》。根据我们的不完全查阅，2004年2月18—29日，该报的“晨报地产”版对这场由自己参与发起的炒房大会战共刊发消息、特写、综述、评论十余篇，洋洋万言极尽煽情。在此，我们的转述尽可能尊重报道的本来面貌，以期原汁原味———
　　大会战的发端依然是那场万众瞩目的“时尚之都”温州产权交易中心第五届房产展示交易会。2003年，温州炒家的试探性投资，令重庆房产商芳心暗许，秋波频传。一时间，重庆楼盘走出去投怀入抱已悄然成风。
　　“显然，重庆楼盘早应该发出‘参加温州房展，把自己光彩嫁出去的吼声’。”一资深业内人士一针见血。
　　万事俱备，只欠东风。《重庆晨报》“晨报地产”版和重庆“大众购房者·开发商俱乐部”经多方努力，终于作为重庆地区唯一由温州第五届房交会主办单位授权全面负责参展事宜联系的组织机构，争取到12张入场券，扮演了牵线搭桥的楼市“红娘”角色。重庆房产开发商自然是踊跃报名，出发前他们铆足了劲：此行一定要俘虏温州人的心。
　　一边是渴望升值的温州购房资本，一边是饱含投资价值的重庆楼市，它们的相逢果然擦出了激情的火花。2004年2月21日展会开始的第一天上午，新重庆公寓就率先被温州人吃下9套房，世贸中心也被端掉半层楼，近千万巨资顺利入囊。随后迅速掀起重庆楼盘销售狂潮，各家楼盘应接不暇，帝景摩尔、俊豪名居等多家楼盘的资料告急，原本坐镇指挥的各位老总也不得不披挂上阵。截至展会结束，重庆房产商共截获温州资金逾2000万，意向性客户达300余人。其间，在2月22日重庆房地产投资价值说明会上，200余个座位被自发前来的温州炒家一抢而空，发问声此起彼伏。不久，一大批温州炒家立即和心仪的参展楼盘捉对厮杀，场面蔚为壮观。
　　三天的风卷残云，秀外慧中的重庆楼盘令眼高于顶的温州炒家意犹未尽。面对登门叫阵的十余家重庆楼盘的强大攻势，财大气粗的温州军团发出了“打到重庆去”的巨吼。应广大温州炒家和重庆开发商的强烈要求，备受感动的《重庆晨报》“晨报地产”和在温州当地颇具影响的《温州商报》一拍即合，决定强强联手，共同促成温州购房团的重庆之旅。他们一方面对求战心切的温州炒家定额限制、竞争上岗，一方面对积极应战的重庆楼盘严格甄选、宁缺毋滥。最后筛定30名实力雄厚、志在必得的温州豪客集结成军，星夜启程对重庆楼盘进行“大扫荡”。
　　2月25日，温州炒家抵达的前一天，《重庆晨报》以粗黑字体刷出了“温州军团明日反攻重庆”的巨幅标题。此次被称作是两地媒体和房产商的首次联动为重庆楼市大会战吹响了总攻的嘹亮号角。
　　号角虽已吹响，但且慢，还是应该先阐述一下大会战的“指导思想”。接受《重庆晨报》专访的《温州商报》地产新闻部主任周煊女士强调说，上海、北京等沿海大城市经温州炒家多轮轰炸后，要想再赚大钱已如大浪淘沙。而重庆是最年轻的直辖市，西部大开发的桥头堡，但房价偏低，房产增值空间巨大，投资回报率较高，且其稳定性高于其他城市，相对来说还是块处女地，真正堪称遍地黄金，很容易使温州炒家创造成功与财富的神话。
　　隆隆枪炮声中，“神话”真的就诞生了。
　　2月26日—29日，温州购房团在重庆楼市引发了强劲的“冲击波”，创下了一大销售奇迹，《重庆晨报》记者进行了全程陪同采访。三天时间里，温州购房团逐一“袭击”了世贸中心、海客瀛洲、浪高凯悦等14家著名楼盘。其中，有豪放者一举拿下了世贸中心整整一层多楼，鲸吞了俊豪名居20套跃层住宅，并对翠湖柳岸的100余套住宅虎视眈眈；还有一位财大气粗者，竟有意独立吃下“纽约·纽约”两层楼。截至2月29日下午，该团下单的意向金额已达3000余万元。重庆开发商对温州购房团的光临更是礼遇有加，拉开了一场服务营销大战，接力棒式地派出售楼人员随行接待，令温州人备感亲切。
　　班师回营前，《重庆晨报》记者随机采访了多位温州购房团成员，他们均表示，对这种组团式的购房形式非常推崇，而这次参观的14家楼盘也各具特色，令他们意犹未尽。此次仅为“试水”，更大规模的进攻随后将全面展开，并希望能尽快组团再次前来。
　　大会战硝烟渐散，“杀敌”遍地，“战利品”无数。剧终前打出的字幕似曾相识：《重庆晨报》最后报道称，3月中旬的重庆房产春展会期间，本报将组织第二批温州购房团来渝“扫房”。届时，购房团成员达70人之多，估计其购买力将是首批购房团的3倍左右。同时，征集参加下一轮迎战温州购房团搜楼行动的楼盘报名活动自即日开始。报名热线：639074××。
　　按照此前章节对媒体购房团运作流程的阐述，诱人的利益分配是推动媒体和房产商心心相印欢快地拉起手来的必备酵母。由于可以想像的原因，我们无法获取具有足够说服力的相关资料，因此，我们无意对本次重庆楼市大会战参战各方的利益关系妄加评判。但收益肯定是实实在在的：第一，参战的14个楼盘狠狠地露了把脸，万众瞩目、人气骤升；第二，温州人的鲇鱼效应被放大，某种程度上激活了一向温吞吞的整个重庆房地产市场。当地人士兴奋地分析认为，能被精明的温州购房团相中，本身显示出重庆楼市的魅力所在，也给尚未充分认识到楼市巨大价值潜力的重庆人好好上了一课：“温州购房团每到一地，无不带动当地的购房热潮，这样的效应同样会在重庆楼市再现。”甚至有人举出具体例证称，山东威海的一个楼盘原本销售状况不佳，市民们并未给予多少关注。谁知温州购房团一到，才刚刚开始看房，就随之涌进许多得知消息的当地投资者，并当即下单买房，结果威海人下单金额竟远远超过了温州炒家。
　　事情还没完。文章从来都有正面与反面两种作法，各有各的精妙之处。谁也没想到，这场楼市大会战不久又演绎出了一段并非多余的尾声。
　　温州人走后一个月，重庆艾佳实业突然宣布，其轻轨沿线的楼盘———“艾佳沁园”第二期将拒绝“团购”，实行“凭身份证购买，每人限购一套”的政策。《重庆晚报》报道说，“艾佳”有关负责人表示，之所以出台这一销售措施，其目的就是要拒绝温州购房团炒盘。此前，艾佳已拒绝了四批温州商人的团购行为。据悉，这是重庆首家公开对温州购房团“说不”的房地产企业。
　　按照该负责人的说法，“艾佳”之所以能抵抗住一波又一波温州购房团的“团购”诱惑，是下了很大决心的———业界都知道，对房地产开发商来说，引入温州购房团意味着什么：不仅能使房价高开高走，而且能让商品房最大程度地“套现”。据称，早在2003年底，就相继有温州商人抱团前来“艾佳”洽谈接盘事宜。往往是在现场考察半小时到一小时就马上下单，而且出手阔绰，动辄购买一个单元以上，最多的一个炒家开口就要3个单元120多套房子。
　　关键是《重庆晚报》的报道认真分析了“艾佳”拒绝温州炒房团的原因：首先是基于销售上的考虑。温州购房团的采购背后带有集体压房价的“小九九”在内。换句话说，由于采购批量大，而且有立马套现的诱惑，不少开发商在最终售价上不得不让步放点血。“我们不想向炒房团低头，所以选择了拒绝！”其次，“艾佳”敢“叫板”温州人的本钱在于其商品房并不愁销路。由于地处轻轨旁和杨家坪步行街入口处等优势，即将开盘的“艾佳沁园”二期350余套房子，登记求购者已达800多人。“对我们来说，温州购房团来不来，房子都大有市场。”
　　不管“艾佳”阻击温州购房团的真实意图是什么，此举至少向重庆人传播了一个清晰的信息：“艾佳”的楼盘肯定是个好东西，否则人家能那么牛气吗？有钱的温州人想要都要不到的东西，重庆人还等什么？
　　妙，实在是妙！
温州叫停风波
　　“有为”抑或“无为”是一个微妙的跷跷板，稍有差池带来的就是尴尬。揣着温州人全国炒房的烫手山芋，温州政府的尴尬始于2004年4月初前后的所谓“叫停风波”。
　　根据现有资料查证，率先引爆这场“叫停风波”的是《北京青年报》。2004年3月31日，该报在一篇有关温州炒房团的报道中透露了一则颇为惊人的信息：“或许是迫于各地的压力，或许是防止本地资金外流，记者昨天下午了解到，温州市政府作出了限制购房团的决定，通过主管部门叫停当地媒体组团炒房。而媒体组团占到购房团份额的95%以上。”
　　如果消息属实，这肯定是我们已知的温州地方政府对温州人组团炒房第一次公开、明确的姿态，其内涵之丰富不言而喻。作为温州人全国购房首选目的地的上海，各大媒体几乎在第一时间对此作出了迅速反应。然而令人费解的是，各家媒体追踪调查“叫停内幕”的结论大相径庭。
　　———“确有其事说”。依据为，近日，温州市委宣传部应市政府的要求，已经向温州各媒体下文，禁止以媒体名义组织购房团到各地炒房，并限制发布相关的广告进行宣传或炒作。而温州当地相关媒体广告部负责人亦表示，报社已经主动给购房团的活动降温，一般情况下，今后不会再组织购房团的活动。更有报道称，温州市政府正在研究对策，要对温州炒房团前往各地购楼炒房予以治理，具体办法估计下周可以出台，市里的官员为出台这一政策已做了大量前期调研。
　　———“子虚乌有说”。据报道，当某报记者问起温州叫停炒房团一事时，温州市政府秘书长李金寿很惊讶，表示自己从未听说此事。他认为，投资者买卖房产是市场行为，进行集体投资也是市场经济的产物，政府无权干预，即使干预也很难有什么实际效果，况且这不符合法律程序。政府所能做的一是尊重市场，二是进行理性的引导。
　　说法不一，乱花迷眼。但可以确定的客观事实是，自此，温州本土媒体没有再组织过购房团，包括刚刚降生轰动一时的《温州都市报》太太购房团的如花命运都一概戛然而止。在“叫停风波”过后一段时间，当事件本身已经变得不那么敏感时，我们通过多种渠道反复求证核实，曾经扑朔迷离的疑云终于逐渐消散。据一位接近温州市政府核心的当事人透露，2004年3月底，鉴于温州购房团尤其是媒体购房团四处出击所造成的巨大压力，市委宣传部向相关媒体口头打了招呼：暂停组织购房团。随后，又由市委宣传部新闻处派员，前往各家媒体调查摸底。不久，浙江省有关部门正式下文，明确要求各地新闻机构不得再以媒体名义组织购房团。当时，温州市政府的确正在酝酿制定一个规范引导房地产市场健康发展的若干意见，但条文效力仅限于温州本地，并非针对全国性异地游走的购房行为。很清楚，被叫停的是媒体组团购房，所谓温州炒房团被叫停纯属串换了概念，扩大了外延。
　　叫停事件的另一个焦点是媒体还能不能主办房地产展会，是否也一并被叫停了。从2003年下半年开始，随着温州购房团声名远扬，外地楼盘占压倒性多数的温州房展会几乎每个月一次，而本土媒体往往参与主办。媒体办房展可以看作是媒体购房团生产线上的重要一环。
　　2004年5月29—31日，“时尚之都”温州第六届房产展示交易会召开，这是“叫停风波”后温州最大规模的房展会。主办单位的名单上只有温州市产权交易中心，媒体的身影已悄然隐退。对此同样说法不一，各方比较认同的版本是：温州市政府专门发了文，规定自当年6月1日起提高房展会主办门槛，只有市产权交易中心及市房地产协会具有主办资格。而且要控制展会节奏，一般每季度一次。然而，我们在温州多家媒体通过网络发布的本届房交会邀请函中，仍清楚地读到了这样的文字：本报为房交会协办单位，参展的客户可在本报投放广告版面若干以获赠相应的展位，并将同时获赠配合新闻报道若干篇。
　　尽管“叫停风波”的一些细节性疑点至今依然存在，但可以肯定的是，面对公众舆论基调灰色的购房团，温州地方政府的处置原则秉承了近20年来逐渐明确的执政理念，其行为准则表现为一定限度下的“有为”。正由于媒体与政府公共权力间具有不可否认的天然关联，因此媒体被划入了被“叫停”的有限半径之内，仅此而已。在晃动不已的钢丝绳上，温州政府踮起脚尖谨慎起舞，姿态不甚优美，但合乎标准。
　　购房团是从温州出发的，这就意味着温州的房地产市场及楼市炒作比全国许多地方早了一步。而在本土楼市的风云变幻中，温州政府所起的作用显然超越了一定限度下的“有为”。
　　温州楼市真正的启动点是1988年市政府力推的人民路大规模改造。人民路长达2.2公里，是横亘温州东西的主干道，其改造的基本思路延续并完善了农民城龙港崛起的经验，即不再依靠政府的大量投资，而以有偿出让国有土地的使用权为基本支点，实行城市建设的市场化运营，当地官员将之总结为“政府一毛不拔、事业兴旺发达”，这又一新鲜的温州经验曾引起全国瞩目。
　　同年，水心住宅区作为温州第一批商品房被推向市场，每平方米售价仅为500元。紧接着是1990年推出的上陡门小区。由于人民路改造带来庞大的拆迁安置需求，1993年开发了下吕浦一、二期工程和黄龙安居工程，价格均在每平方米1000元左右。在此举拉动下，这一年水心住宅社区的房价上涨到每平方米3000元。温州楼市迎来了第一个高潮期。
　　以人民路改造为发端，1992—1997年，温州进行了最大规模的旧城改造工程，共涉及8条街道、20多个黄金地块。其间的1995年，受全国房地产市场周期波动的影响，温州楼市也曾短暂下跌。但到1997年，市政府为加快温州的城市化建设，再次提出了东移、西扩、北联、南接的战略口号，大力发展温州新城，还打算将市政府亦迁往新城。温州的楼市开始了又一个快速发展期。1999年后，温州楼市高位起跳，从此步入连续数年的巅峰期，房价普遍上扬，甚至出现了每平方米8000—10000元的天价楼。据温州官方部门对市区同一地段商品房价格的追踪比较，1999年增长幅度17％，2000年20％，2001年22％，2002年23％，2003—2004年上半年更是一路飙升。当地房地产人士做了个对比，1999年以来5年间，全国房价的平均增幅为4％，浙江为8％，而温州超过了15％，每平方米5500元以上的房子在市区楼市中占比高达85％。与房价一样火爆的，是迅速升温的炒楼风潮，甚至到了几乎无房可炒的地步。正由于此，本地楼盘已很少再花钱做媒体广告宣传。
　　上述涨落起伏的轨迹给我们留下了强烈的印象，地方政府是主导温州楼市发展的关键性推动力量。由于城市土地的愈发金贵，掌握着土地第一支配权的政府在“大有作为”间，已经不再满足于“一毛不拔”，而是开始赚得热火朝天。
　　当公共权力因掌控了土地而变得异常肥沃滋润之时，各种机会和欲望必然难以遏制地疯长。温州历史上最著名的外逃贪官杨秀珠即堪称经典的一例。
　　在饮食店卖馒头出身的杨秀珠最终进入权力的巅峰，靠的正是她与土地的密切关系：1984年担任新成立的温州市规划局副局长，1989年任局长，1995年升至主管城建的副市长，1998年调任浙江省建设厅副厅长。杨秀珠的升迁史基本上就是温州房地产市场走向辉煌的发展史，在十余年间，她俨然成为温州土地政策的解释者和土地分配的决策者，权力之盛、能量之大令人叹为观止，以至温州人普遍将那个时期称作温州房地产市场的杨秀珠时代。由于交易网的错综复杂及黑箱操作的隐秘性，杨秀珠在强势权力的掩护下与不法地产商进行土地合谋的水究竟有多深至今尚未完全透明，有关部门亦以案件仍在侦查中为由拒绝透露详情。但有推测说，据称现已外逃至美国曼哈顿周边新泽西州爱迪森市，每天在舒适的长椅上享受灿烂阳光的杨秀珠因此攫取的财富应在一亿元以上。
　　这个59岁、离异多年的孤身女人有着一副男人般沙哑低沉的嗓音，溜须拍马者私下甚至不称其“大姐”而尊称为“大哥”。大哥自有大哥的风范，在温州圈内，杨秀珠的为人豪放、仗义助人一直传为美谈。温州市政府一位现任主要官员的妻子曾亲口向我讲述了这样一则杨秀珠奇闻。1998年，即将到省建设厅赴任的杨来到这位官员家中道别，嘘寒问暖间杨表示，你家的房子太小急需改善，市里在某繁华地段有几栋楼，我走之前再做件好事，一定要帮你落实一套。向来讲究原则、笃信清廉的这位官员以为她是玩笑话，根本没往心里去。几年后，温州市有关部门清理干部住房情况，一天，该部门突然告知这位官员：经查，你还拥有一套位于某处的住房，属严重超标，请予以说明。这位官员大吃一惊，他都不知道自己竟会有从天而降的另一笔巨额房产。最后事情总算明了，原来是法力无边、说话算数的杨秀珠未经他本人同意，早已悄悄将一套住房挂到了他的名下。
　　与大胆“有为”、“送”房如卖菜的杨秀珠相比，买房如买菜的温州人实在是小巫见大巫。
“房产新政”震荡
　　很少有城市像杭州一样，因房地产市场的剧烈喷发及个性化的发展特征，而被冠以“杭州现象”。
　　这个距离温州约350公里的省会城市，以其秀丽的景色自古就博得了“天堂”的美誉。但对于生活其间的许多老百姓来说，近些年疯了一般的楼价让他们怎么也找不到“天堂”的感觉。
　　“美丽的西湖、破旧的城市”，这句酸涩的评价告诉我们，长久以来杭州的房地产市场如同西湖之水波澜不惊。拐点出现在2000年。据官方统计，1999年时，杭州市区商品房均价仅每平方米3000多元；2000年，陡然蹿至4000元左右。此后，每年上升约1000元，成为全国房价涨幅的领跑者。至2004年，市区每平方米5000元以下的楼盘已芳踪难觅，万元房遍地开花。
　　房价如脱缰野马几近失控的杭州楼市有其全国性的共同背景。1998年，国家出台房改政策，终止了延续多年的福利分房，积蓄已久的个人购买力迅速释放。同时，中央政府放宽了自1993年以来抽紧银根的金融政策，以按揭为核心的住房金融理念开始进入百姓理财视野，实际购买力被再次放大。
　　但真正造就了“杭州现象”的显然是其个性化因素。
　　———“天堂效应”。自南宋迁都杭州以来，这座城市便以丰厚的文化积淀、令人心醉的西湖山水以及温软的人文氛围，而成为无数中国人梦寐以求的“东方伊甸园”。1998年，杭州市政府提出“构筑大都市、建设新天堂”的口号，明确了“住在杭州”的城市定位。其后，以创建最佳人居环境为主轴，进行了投资浩大的市政改造，以及重建雷峰塔、再现杨公堤、扩张西湖水域等一系列西湖综合整治工程。与美人相拥、与美景相伴，有如此稀缺的居住要素，杭州房地产市场要想不旺都难。
　　———财富的力量。浙江私营经济率先起步、放量膨胀，经过20多年积淀已堪称富甲中国。一个通常被引用的数据是，浙江暗潮涌动的民间资本多达8300亿元，这就提供了杭州楼市雄厚的周边潜在购买力。而独有的优越环境使得天堂杭州往往成为浙江富裕群体的居住置业首选，其强大的购买力极易从潜在转化为现实。温州人肯定是这一购买力的中坚主体，另外形成气候的还有台州军团、义乌军团等。有数据显示，2000年后杭州商品住宅总销售量中外地人（基本上是杭州以外的浙江人）购买的比例平均超过三分之一，有些年份达到了60％。其中，温州人又占了三分之一。
　　———超强的投资理念。浙江人精于算计、善于理财天下皆知。杭州楼市良好的前景必然吸引浙江各地资本涌入市场炒作房产。而以温州炒家为代表的投机性游资的活跃表现，又令杭州本地居民普遍产生房价进一步上涨的恐慌心理，一部分本属于未来的需求在当前被加速释放（需求投机化），再度加剧了市场供求矛盾。
　　众所周知，房价的涨跌从来是“供”与“求”此消彼长的结果。上述因素所共同推动的强劲需求显然不是杭州楼价一骑绝尘的全部答案。一份来自官方的对比分析报告说，1997—2001年的五年间，尽管杭州商品房销售面积的增幅超过了一倍，但仍低于北京和上海，甚至低于全国平均水平。商品房总量不足的背后是土地供给的不足。
　　1997年下半年，出于为国企改革服务的初衷，杭州市政府在全国率先组建了土地储备中心，对土地实行统购统销、招标拍卖。此后，其内涵不断拓展，实际上成为全部城市土地的蓄水池。从一开始，杭州市官方就坚持“非饱和土地供应、有计划出让、保持卖方市场”的策略，即让市场始终处于饥渴状态，以限制土地供应营造房地产市场的供不应求。我们不妨将杭州市历年出让的房地产用地不完全统计量开列如下：
　　1998年：2200亩。
　　1999年：492亩。
　　2000年：2000亩。
　　2001年：2033亩。
　　2002年：2300亩。
　　2003年及2004年，在房价飙升的巨大压力下，放地量才分别增长到3512亩和4500亩。
　　土地投放的不足直接体现为地价的飞涨。《南方周末》一篇关于杭州地价的报道曾记录了这样一则生动的故事。2001年，两名温州人参与竞拍杭州滨江区两幅100亩左右的地块，最后分别以280万元/亩和200万元/亩成交。这对于杭州市来说是个意外之喜，因为2000年滨江区的平均地价不过80万元/亩。但成交后，两名温州人因受到同行的一致质疑而丧失了自信，以致不敢付地款，赔了几百万元保证金，就打道回府了。令人啼笑皆非的是，仅仅第二年，滨江区的平均地价竟涨到了400万元/亩。而在此前后的2001年，与西湖遥遥相望的著名百年老厂都锦生地块，更是拍出了1800万元/亩的“宇宙价”。
　　房地产界有一个通行的算法，一般地价上涨1倍，房价就会随之上涨0.5倍。但认知也不尽相同。直到现在，杭州仍流传着一个脑筋急转弯式的令人犯晕的问答题：到底是地价上涨拉动了房价，还是房价上涨拉动了地价？究竟是先有鸡还是先有蛋———这的确是一个事关谁来承担责任的大是大非问题。
　　实际上，需求强劲加上从土地到商品房的供给不足，导致房价上涨；房价上涨又会反过来加剧需求恐慌及土地昂贵，房价是受制于包括地价在内诸多要素的一果多因。说白了，逻辑关系就这么简单。
　　房地产市场诸要素中，唯有土地与土地价格直接受到政府掌控。于是，当房价和百姓怨言一起飞涨的时候，政府必然背负起巨大的压力。杭州市政府一系列旨在缓解房价的“房产新政”正是因压力而生。
　　2003年8月16日，时任杭州市市长的茅临生通过市民邮箱，发出了一封题为“让杭州市民居者有其屋”的公开信。这封长达万言、娓娓道来的信件可以理解为杭州官方关于杭州楼市对全体市民尤其是怨气甚重的底层市民给出的一个全面的说法。
　　一个月后的9月15日，杭州市政府召开常务会议，“房产新政”初步定局。当年11月24日，《杭州市人民政府促进我市房地产市场持续健康发展的意见》出台，俗称“房产新政八大条”：一、近年内确保经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%；二、经济适用房5年后才允许上市；三、经济适用房加强管理，改革摇号办法，采用摇号轮候制，中小户型应占大部分；四、对房地产交易（本市居民为改善住房条件的买卖行为除外）征收20%税率的个人所得税；五、允许具备条件的企事业单位申请自建或通过土地置换取得经济适用房；六、建设一批大学毕业生和外来务工人员租赁公寓；七、建立房地产信息体系；八、尽快落实住房补贴政策。
　　“八大条”中，最引人瞩目、引发的震荡也最为剧烈的当属“征收20％的房地产交易个人所得税”。这一于2004年1月1日开始正式实施的条款准确行文为：“根据个人所得税法的规定，个人出售自有房屋取得的所得应在现已开征综合税、印花税的基础上按照‘财产转让所得’项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。”其剑锋所指，显然是试图以压缩获利空间限制炒房行为。有媒体直接将之称作“限炒令”。
　　此令一出，溅起三尺波澜，叫好者、怀疑者、观望者众说纷纭。但一切还得看结果。据21世纪不动产营销机构调查测算，“房产新政”出台后的2004年1—5月中旬，杭州二手房价格仍呈上升趋势，涨幅约在25%—30%之间。当年5月15日揭幕的浙江省第十一届房地产博览会上，杭州商品房均价升至每平方米6951元，与上年同比增幅为26.9%，“绿城·深蓝广场”报出的期房价竟达每平方米18000元。
　　在炒家云集的杭州二手房市场，甚至出现了令“房产新政”叫好者大跌眼镜的一幕：二手房挂牌招贴上，纷纷标注“净价”二字的特别说明，意即此挂牌价为净收入，20％的交易个人所得税将由买方承担。业界人士评点说，在杭州楼市仍属供不应求的“卖方市场”期，人数庞大的买房队伍除了忍痛吞下这枚苦果，并无多少话语权。兵来将挡、水来土掩，炒房者将获利空间的压力顺势推给了政府本想援手解救的买房者，这样的败局肯定是“房产新政”所始料未及的。杭州的一家知名媒体就此打出颇有些无奈的黑体标题：“房产新政‘八大条’撼杭州楼市———难难难！”
　　有温州炒房者“兴风作浪”的不止杭州一地，遭受巨大压力的也不止杭州政府。几乎与此同时，在楼市热土长三角地区，类似的“房产新政”如同多米诺骨牌一般接连出台：
　　———2004年3月24日，南京市房产管理局召开加强商品房市场管理工作会议，宣布从4月1日起正式实施《加强商品房预售管理实施细则》。主要杀手锏有：一、购房实名制。认购商品房时购房者或其代理人必须持有效身份证明。二、期房限转。已办理了预售登记的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。三、 公示商品房房源信息，等等。此举被认为是国内明确通过行政手段防止房地产市场炒作尤其是期房炒作行为最完善的一部实施细则。如果将“杭州新政”称作“限炒令”的话，“南京新政”则升级为“禁炒令”。
　　———2004年3月30日，上海市开始实施《商品房销售合同网上备案和登记办法》。4月26日，上海“期房限转”政策正式启动。根据该政策的规定，当年6月1日起，期房“限转”进一步收紧为期房“禁转”。
　　由温州购房团光顾最为频繁的长三角城市率先发端的“房产新政”显露出几方面的共同特征：都以房产交易环节为施政重点；都将切实遏制房地产炒作行为，缓解住宅供不应求、房价持续上涨现状作为公开阐明的诉求目的；在政策出台前后都有意无意地进行了反复传播以推波助澜。据此，大批媒体在报道中纷纷把“房产新政”明确解读为政府运用“行政及市场经济的有力手段”，围堵、封杀以温州投机资本为代表的炒房力量。而相关政府部门对这类解读往往给予了默认或间接的认同。
　　对炒房痛下杀手的“迟到雷声”已隆隆作响，但恰如我们此前所叙述的杭州发生的事实，各地“房产新政”留下的也就只是隆隆的雷声：通过亲朋好友，你会很容易搞到不止一份的“个人有效身份证明”；在房产中介的“大力配合”下，只要手里捏着房子的炒家与买方同时签订订金合同及房地产买卖合同，约定等炒家拿到房屋产权证（俗称小产证）后再办理二手房交易手续，“期房限转”就被架空……
　　然而，不管怎么说，雷声毕竟响起来了。重要的是，所有人包括颇有怨气的人都清楚地听到了隆隆的雷声。
　　至于这“雷声”的价值，在网络上流传甚广的一篇言论作了这样的点评———
　　杭州的“二手房交易税”已经在实践中濒临破产，它就像根傻乎乎的木桩，站在资本涌向楼市的路上，只需一绕，即不复存在。南京、上海所谓“禁炒令”的命运恐怕也好不到哪里去。老实说，我很怀疑在市场巨手的阴影下，一纸禁令究竟能有多大的魔力。给炒房冠以“恶意”是可笑的，谁见过“善意”的炒房？资本从它诞生的那一天开始，追逐利润是其本性，就像人要喝水，再自然不过。
　　其实，我倒更看中“禁炒令”背后的象征意义。这个令、那个令的背后是政府的一种姿态，政府觉得总得做点什么———房价高涨，温州炒房团成了一个“有罪”的符号被推到了前台，都是温州人的错。说穿了，房价高涨的既得利益联盟中，所谓“温州炒房团”只是一个无足轻重的小角色，所谓的“限炒”、“禁炒”仅是扬汤止沸罢了。至于釜底要抽的那根最关键的“薪”之一，是政府手中的地。
　　麻烦的是，政府似乎另有自己的想法。
城市经营谜思
　　就世界范围而言，城市经营———或称经营城市———早已有之。欧洲文艺复兴时期，罗马、威尼斯等地就开始了其城市经营的百年历程。城市经营理念也有漫长的历史积淀，美国的“市长经理制”和“城市增长管理（Growth Management）”、欧洲推行的“企业家城市管理（Entrepreneurial Local Management）”等都属不同程度地延续这一理念的实践。
　　在中国，城市经营成为地方政府的时尚则是20世纪90年代中期以后的事。什么是城市经营？学者将之概括为：城市政府运用市场手段对城市的各类资源、资产进行资本化运作与管理，以市场机制来调控城市发展目标与有限资源之间矛盾的一种经济活动。还有一位曾任东北某市市长的著名官员干脆将城市经营解释为把城市作为重要的国有资产来经营并增值。
　　从传统的城市建设到城市管理，再衍变为“城市经营”，这无疑是市场经济的胜利。问题是，城市怎么经营？换句话说，还是一个政府怎么办的问题。
　　既然要经营而且要增值，政府手中就得有钱。这如同农民想养一只会生蛋的鸡手中就必须有把米的道理一样。那么“米”从哪里来？要回答这个问题，你只需抬眼四处张望———城市里能归政府操作的什么东西最值钱？不是满街乱跑的人，更不是嗷嗷待哺的国有企业，而是你脚下的土地。
　　因土地而权倾一时的温州外逃贪官杨秀珠有两句名言：“土地是政府的第二收入”、“规划指标就是钱”。话虽粗俗了些，却颇具穿透力。这些年在许多地方，无数官员正是将内涵丰富的经营城市直截了当地理解为“经营土地”。
　　对地方政府来说，经营土地的收益所得，比一年一度的税收预算表更有诱惑力：数额巨大，获取便利，几乎无需付出成本。在土地所有权国有的制度安排下，直接的土地买卖所产生的收益原本均属国家利益。但广泛推行的土地储备制度，却使得在实际操作中各级政府成了事实上的土地供应商，这就为国家利益和公众利益的地方政府化提供了合理的冲动与可能。
　　土地利益的最大化有两种路径：一是政府将手中的土地卖出更高的价钱，二是通过在土地之上的经营活动———主要就是房地产开发———实现再次增值。两者可以说是彼此互动，唇亡齿寒。利益的趋近性，自然就在城市土地经营中埋下了隐患。
　　这种隐患是现实存在的，对部分城市公民而言已经上演为灭顶之灾。
　　2003年8月22日，南京市邓府巷同庆里一翁姓中年男子在邓府巷拆迁办公室自焚。由于可以推想的原因，一向以“勇敢”而自傲的南京媒体对这一事件保持了集体沉默。传播的极不充分，致使事件真相的一些细节至今仍混沌不清。我们能够查找到的最真切的记录来自上海《东方早报》。这份当时创刊仅一个多月的年轻媒体以“冷静的社会观察者”的视角为我们留下了这样一段不该被淡忘的历史残片———
　　【拆迁户述：断水停电　 连哄带骗】
　　当地居民们说，8月20日以后，野蛮拆迁就开始了。因为有关部门要求在8月31日前完成这一片的拆迁任务，而到8月20日，还有二三十户人家没有搬走。虽然从８月初开始，这一地区就断水停电，但希望得到更多拆迁补偿的不少拆迁户还是不肯搬走。
　　据翁的一位邻居讲，8月22日中午12时许，翁外出办事，有拆迁办工作人员前来找翁的妻子，希望她到拆迁办谈谈房子拆迁的问题。翁妻离开房子以后，家中只剩下老人和小孩，拆迁得以“顺利”实施。也有邻居讲，翁和翁的妻子当日中午都不在家，拆迁办工作人员谎称拆迁一事已经和翁谈妥，将翁的父亲和小孩骗出房子，实施了拆迁。
　　翁返回后发现“家”已剩断墙残瓦，愤怒得近乎失控的他遂赶到离家不到500米的拆迁办。惨剧随后发生，大概时间是当天中午１时30分到３时之间。在拆迁办公室里，翁点燃了打火机，共有７名在场的拆迁办工作人员受伤，一个叫谢彪的工作人员伤势较严重。有居民说，翁本来想和拆迁办的一个负责人“同归于尽”，被谢彪阻拦了。而谢是拆迁办聘用的临时工，指挥过多起野蛮拆迁，每天的酬劳100元，“很厉害”。
　　一位目击者说，虽然伤势最重，但翁是最后一个被抬出来的人。
　　翁自焚后第二天，邓府巷拆迁办为翁的家人安排了一套中套住房，作为拆迁过渡。但翁的家人拒绝前往。有知情人士透露，翁的烧伤面积达到97％，已于自焚当晚死亡。翁的妻子曾在8月23日下午被安排到翁所在的医院探望，但只被允许在窗外看了一下，她无法确定病床上的是不是翁本人，是死还是活。
　　【拆迁补偿：标准过低　依据不足】
　　翁的一个邻居透露，翁希望最终的拆迁补偿款能达到14万元，而拆迁办只答应补偿12.5万元，有1.5万元的差距。
　　在场的很多拆迁户说，南京目前执行的补偿标准过低，而邓府巷拆迁户住房面积普遍较小，只有二三十个平方米，以每平方米3750元左右的标准，总补偿款也仅10万元左右，想买一套二手房都很难。不少拆迁户又没有稳定收入，无法到银行贷款，“即使贷了款也还不起”。
　　居民们认为《南京市城市房屋拆迁管理办法》中很多条款均严重地损害了被拆迁人的合法权利。一位拆迁户悲愤地问：“我们就没有讨价还价的权利？这里的房子盖好后得卖多少钱？3750元就把我们打发了！”
　　资料显示，邓府巷西地块拆迁工程是南京闹市区———新街口片区旧城改造面积最大的地块，土地级别为一级。据南京当地媒体早些时候报道，“建设后的邓府巷将成为一个具有新时代气息的商贸区，集商贸、休闲和娱乐为一体”。邓府巷附近一处在售楼盘的工作人员确认，他们的销售均价已经超过了7000元。
　　痛，莫过于家破，其痛无比。据国家信访局研究室统计，近几年该局接到关于拆迁问题的申述信增幅惊人，2003年1月至南京翁姓男子自焚的8月底，拆迁纠纷投诉信件共计11641封，比上年同期猛增50％，上访人数5360人次，飙升47％。
　　可以肯定，绝大多数拆迁之痛都默默无闻。但“闻名”全国的拆迁恶性事件仍屡屡再现，虽然没有一位被拆迁者愿意以此“出名”。
　　———2003年9月15日上午8时40分左右，安徽省池州市青阳县蓉城镇人朱正亮在北京天安门金水桥前突然朝身上泼汽油自焚，被执勤警方迅速扑灭，朱正亮烧伤面积为20%。经查，朱正亮是原青阳县家具厂下岗职工，旧城改造的“钉子户”，自焚原因为对拆迁补偿不满。
　　———2004年4月30日，沈阳市和平区南四马路30号楼3单元2楼2号55岁的拆迁户董国明由于“认为房间面积计算有问题”，拒绝搬迁，他家房门从当日起被拆迁公司从外面用射钉枪钉死。在摇摇欲坠、断水断电的楼房内靠方便面、咸菜和土豆生活了27天后，经中央电视台报道，5月26日上午，董家房门终于被打开。
　　———2004年5月，湖南郴州嘉禾县涉及数百家庭生死命运的珠泉商贸城拆迁事件全面爆发。此次，当地官员公开为开发商冲锋陷阵，该县政府的136号文件使出了“株连九族”的铁腕：凡亲属中有拆迁户的公职人员必须“听党的话”，保证拆迁如期进行，否则将被停发工资、开除或流放到边远地区。为“划清界限”，父亲是拆迁户的28岁的李小春及姐姐李红梅同日分别与身为公职人员的丈夫离婚。这一震动全国的事件直接推动了当年6月14日国务院办公厅下发叫停“野蛮拆迁”的专项通知。
　　此起彼伏的拆迁事件背后真正的撬动点是巨大的利益博弈。政府无疑是公共行为规则和公共利益的监护人，但在很多情况下，一些地方政府从极为短视的“城市经营”理念出发，利用自己在土地市场上兼“裁判员”和“运动员”于一身的天然身份优势，已经由“公共利益的监护人”情不自禁地滑向公共利益的牟取者。“政府公司化”必然带来的最为浓重的阴影，是公共利益分配规则的紊乱。
　　这种紊乱在城市房地产市场的另一体现，是所谓经济适用房的适用导向的无序与公平的偏失。
　　2004年5月15日，杭州第12次经济适用房电脑摇号在浙江世贸中心举行。黑压压的人群中闪现着充满焦虑的目光，但绝大多数人焦虑的结果还是焦虑：本次摇号预登记者达3937人，房源只有646套。据统计，自1999年后，杭州累计发出经济适用房准购证6万多张，而12次摇号推出的房子仅8890套（不包括专项用房），僧多粥少，更多的人连米粒都没有看到。
　　按照政策定义，经济适用房即面向城市中低收入家庭、实行政府定价的微利普通商品房，带有社会保障性，是政府在房地产市场协调社会各阶层相对平衡的重要杠杆。目前，经济适用房面临的窘境表象是供给总量不足，而另一暗潮涌动的问题是，谁瓜分了这块因房价飞涨显得愈加价廉物美的蛋糕？
　　就在杭州市第12次经济适用房电脑摇号摇得人心力交瘁的前后，我们从当地媒体上同时看到了这样几则与经济适用房有关的消息：在新交付的经济适用房东新园小区，有70多套房子被房主出租营利；城东某小区经济适用房最集中的几栋楼中，车库的销售率竟达80％，甚至不乏奔驰、宝马等豪华房车；与此同时，杭州市30名“海归人士”首次不经摇号申购到了经济适用房，其具体对象为持中国护照，在国外获硕士及以上学位或回国后取得副高及以上职称的留学人员等。
　　2004年5月13日，全国首部《经济适用住房管理办法》正式实施，其焦点是严格经济适用房建设标准及提高购买者准入门槛。6月1日，杭州市宣布暂停办理经济适用房准购证，并对存量的5万多张准购证进行清理，目的是“使有限的经济适用房向真正的中低收入家庭倾斜”。而由北京中国社会调查所随即所做的一份民意调查显示，有69%的公众相信，《经济适用住房管理办法》的实施，能够有效遏制当前经济适用房销售中实际存在的“劫贫济富”现象。
　　遏制“劫贫济富”决不仅仅是69％的北京民众的美好愿望，也不应该仅仅止步于经济适用房的利益分配。从某种意义上说，这一愿望的提出本身就浸透了悲情与苍凉。在这场由中国房地产业狂飙突进所引发的财富大地震中，温州炒房者只是先行一步，按照游戏规则争得一瓢一饮。他们既没有“劫贫济富”的动机，也没有“劫贫济富”的垄断性权力。
　　一切，都将最终取决于政府怎么办。
“温州原罪”的价值
　　温州炒房团一直是温州地方政府左躲右闪的话题。但既然是因温州而起的热门话题，躲是肯定躲不过的。
　　2004年5月27日，温州市市长刘奇在接受媒体采访时说，外界讲的炒房团，我不叫它炒房团，而应该是房地产的经营。
　　小心翼翼地辩解，音量也算不上慷慨激昂。事实上，20多年来早已习惯于被怀疑和被质问的温州人一向是小心翼翼的。
　　这种小心翼翼或无奈的低调，很大程度上缘于温州及温州人至今仍未洗净的“原罪”。
　　所谓原罪本是基督教的特定名词，指人类始祖亚当、夏娃因偷食禁果，破坏了人与神最初建立起来的和谐关系。由于人类的始祖有罪，所以其儿女生来也有罪。在市场经济大行于天下的中国，“原罪”的现实内涵则已衍生为在改革大潮中先富起来的民营企业群体的财富路径的普遍灰色。这一概念的浮出水面，最早是在2002年12月的中国企业领袖年会闭幕式上，自由派经济学代表人物张维迎针对中央政府加大富人纳税监管力度的举措，提出能否一揽子赦免民营企业家原罪，考虑实行税收特免，即从现在开始立足未来，既往不咎。另一位被划入“新左派”的学者卢周来将之贴切地称为“零点方案”。2004年初，来自河北的一份“一号文件”把“原罪说”推向了高潮。这份由中共河北省委以一号文件批转的河北省政法委《关于政法机关为完善社会主义市场经济体制创造良好环境的决定》称，对民营企业经营者创业初期的犯罪行为，已超过追诉时效的，不得启动刑事追诉程序；在追诉期内的，要综合考虑犯罪性质、情节、后果、悔罪表现和所在企业当前的经营状况及其趋势，依法减轻、免除处罚或判处缓刑。
　　作为中国民营企业的摇篮、自由经济的圣地麦加，随便抓一把就能捞出仨老板的温州，无疑是“原罪”最为深重的所在。在很长一段时期内，人们的温州印象可以用几个字概括：“黑”———靠走私起家，“黄”———贩卖淫秽书刊录像带赚钱，“白”———有了几个臭钱就满山遍野建椅子坟使青山白化，“假”———假冒伪劣商品泛滥，“骗”———欺诈行为屡禁难止。“温州”等于“瘟州”，五毒俱全，罄竹难书。末了，再背上一个意识形态的十字架：资本主义的温床。虽然，温州人不断地自慰：20年了，都过去了，悬着的一颗心也该落地了。然而，现实一再无情地敲打着他们，是猴子，就永远会有一条难以进化的小尾巴。在中国民众的群体性潜意识中，有钱的好像还比自己聪明的温州人至今仍让人爱恨交加。
　　不幸的是，缺乏自知之明的温州人又偏偏在一个“不恰当”的当口蹩进了冉冉升起的中国楼市，往自己已经鼓胀得令人妒忌的荷包里大把大把地添砖加瓦。终于，报应来了。当公众的怨声随着房价一起飞涨的时候，温州及温州人“原罪”的新价值被再一次发掘出来：炒作房价、牟取暴利，除了屁股不干净的温州人还有谁能干出此等不良行为？前有犯罪案底，后又人赃俱获，横说竖说都假不了。恰恰温州和温州人本身是最吸引眼球的传奇猛料，于是，“罪恶的故事”不胫而走、四处飞扬。
　　如果说楼市有泡沫，温州炒房团就是批量生产泡沫的元凶。口诛笔伐间，楼市究竟有没有泡沫，泡沫忧患的真正原因是什么似乎已不再重要。还有更妙的。当批判进入第二阶段时，又有权威人士说话了，其实温州炒房团也没那么大的能量，掀不起多少风浪，泡沫不是温州人想吹就吹得起来的。这番话所要传达的意思是，中国楼市没有泡沫，十分健康，该买房的平民百姓们还得抓紧买。温州人差不多成了一帖膏药，哪里不爽往哪贴，而且，价格很便宜。
　　上下左右已被炒掉了一层皮，有“原罪”的温州人的价值应该被榨取得所剩无几了。但且慢，温州人浑身都是宝，不信就试试。
　　2004年7月10日，首届中国城市土地运营博览会在深圳召开。据说，地博会是迄今中国举办的规模最大、涉及土地与资本最多、国内外投资开发商最广泛参与的一次土地市场化运营的盛会，共同构筑起一个史无前例的土地与资本对接的现实市场平台。
　　多么激动人心的盛会。还有更激动人心的。地博会开幕前一个月，深圳一家著名媒体突然惊爆独家新闻称，来自民间的温州、潮汕、深莞、港澳四大投资会，将陈兵地博会，再掀房地产投资高潮！该报道对投资会作了如下精确的描述：由游走在中国地产界的数十亿民间资本组成，人数近万。其成员大多是对房地产投资有着精深理解和独到投资策略的“熟手”，具有相当经济实力的财富人士，同时得到了高层次专业咨询和顾问服务。他们不再是十几个亲戚、朋友组成“亲友团”、“购房团”式的低档“炒房一族”，而是理性的“投资一族”，是中国专职于房地产投资经营的大型精英团队，标志着房地产投资真正进入全国一体化时代。据悉，投资会已与地博会组委会频频接触，表达了强烈的购房渴望。
　　我们真应该为之欢呼了。更大的规模、更高的层次、更紧密的组织体系，作为昔日流寇般的温州炒房团的升级版、豪华版，此等阵容的投资会岂不掀起中国房地产市场的又一番风云？
　　极度亢奋之余，我们与“温州投资会”可能的相关各方进行了紧急联络，其结果却使我们的额头冒出了冷汗———
　　地博会组委会分管宣传的负责人：从未听说过此事，更谈不上曾与组委会“频频接触”了。
　　温州房产主管部门及曾经深度介入组织购房团的多位腕级人士：闻所未闻，匪夷所思。
　　最后，我们辗转连线深圳这家媒体的当事人：房地产投资会这个点子是大家一起聊出来的虚拟概念，至于眼下嘛……何必太当真啦。
　　一圈转下来，查无此人！基本上是一个看上去很美的泡沫。但这个泡沫的价值却是实实在在的：谁说温州炒房团没戏了？他们意气风发、壮志凌云，正准备再创一番更为轰轰烈烈的大事业。既如此，谁又敢唱衰中国楼市！
　　泡沫的特点就是一个接着一个。偏偏，这下一个主角又是有“原罪”的温州人。
浮躁为什么
　　从经济学意义上讲，泡沫是超乎自身发展规律的一种异动，是有别于经济活动健康体温的高烧症状。对当下中国楼市来说，“泡沫论”与“非泡沫论”的声音一直针锋相对，此起彼伏。
　　在对比中，我们往往会有耐人寻味的发现。为对比科学，以下数据均取自2003年度及同一发布机构。
　　———《福布斯》全球亿万富豪榜，家产407亿美元的微软帝国创始人比尔·盖茨再次摘得首富桂冠。前100位顶级富豪中，以房地产为资产来源（或涉及房地产）的为7人。前10位中无一人靠房地产起家。
　　———2003年《福布斯》中国大陆百名富豪榜，以房地产为资产来源（或涉及房地产）的多达40人。前十大富豪中靠房地产（或涉及房地产）掘金的竟占了6人。房地产无疑成为孕育中国新生代富豪最肥沃的土壤。
　　就世界范围而言，各国在工业化进程前期及中期，均不同程度地出现过房地产业的花样年华。其地产富豪是否也随之“盛产”一时？
　　美国伯克利加州大学经济系教授J.B.德龙在他的论文《攫财大亨》中告诉我们这样一些事实：1900年，美国共有亿万富翁22位。其中靠修建铁路或为修建铁路融资发财的14位，而靠房地产业致富的仅1位，房地产业在致富领域中排名第五。1957年，美国共有亿万富翁16位，其中靠铝业及石油开采加工发财的8位，而靠房地产业致富的仍是1位，房地产业在致富领域中排名第四。1996年，由于股市的极度繁荣，亿万富翁猛增到132位（个人财产在10亿美元以上），电子、软件、金融等成为诞生富豪的领头产业，靠房地产业致富的勉强上升至4位，房地产业在致富领域中排名退后至并列第八。很显然，100年间，美国因房地产业一夜暴富者在同时代富豪中的比例从未超过10％，而这100年的前50年，正是美国房地产业的鼎盛期。
　　人多地少的基本国情、高速城市化造成的供求失衡及地产与垄断权力的暧昧关联，诸多因素共同扩张所形成的巨大的财富空间与当今中国人情急气躁、快速致富的渴望一拍即合。于是乎，房地产超级富豪的神话一再上演。
　　“企业家”是近些年让许多中国新生代富豪们心驰神往的头衔。但我们观察到一个有趣的现象，千百年来，“商人”一词在中国经济生活领域从来是使用最为广泛的称谓。古有著名的“晋商”、“徽商”，今有“浙商”、“粤商”等等。事实上，在现代汉语中，“商人”一词早已悄然衍变为从事工、商、建筑、中介等各种商品经济活动经营者的总称。这一衍变透射出古往今来商业贸易在中国经济生态链中极特殊的地位。
　　至今，在中国企业界仍存在着是“技工贸”还是“贸工技”两种经营思路的激烈冲撞。所谓“技工贸”，就是一家企业以不断的技术完善作为自身进步的关键追求，以精于制造打下坚实的基本功底，以触须灵敏的贸易最终实现企业的市场价值，其结果集中体现为企业产品性价比的日臻提高。“贸工技”与前者的主要不同显然在于相关要素排序的差别，但这种差别并不仅仅是排序的量的变化，很大意义上反映了企业对自身发展立足点认知上的本质性差异。几年前，美国《财富》杂志对全球500强企业做的一份研究报告显示，绝大多数百年名企之所以基业常青，缘于其将技术进步视作指路明灯，对商品生产精益求精的永恒理念，“技工贸”可以说是它们普遍的生存法典。
　　在中国，我们看到的往往是另一番景象。“联想变局”可能是与此相关的最著名的事件。
　　1984年秋，柳传志揣着中科院的20万元启动资金，开始了漫漫创业之旅。第一线曙光来自倪光南的“联想汉卡”。作为中国最优秀的计算机专家和联想公司的首席工程师，倪光南在此后的3年时间主持开发了8种型号、3种版本的“联想汉卡”，形成了一整套功能齐全的“联想式汉字系统”。联想公司因联想汉卡而得名，并掘得宝贵的第一桶金，“技工贸”的企业成长战略也由此确立。转折出现在1995年。由于所谓“负债持股”追查上报引发的激烈冲突，技术痴汉倪光南被“清理”出公司大门。1996年，柳传志第一次明确地将提倡了10年的“技工贸”战略换成了“贸工技”。柳声称，这是他在与倪光南的矛盾发生后痛定思痛的产物：“经过这么多年的摸爬滚打，我逐渐明白一个道理，自强发展不是有骨气就能够做到的。我们后发展的国家，要利用手中的市场优势，外国公司想卖产品吗？我帮你卖；我这里劳动力成本低，可以加工；然后我再学技术，从实用技术到自主开发，这样就过来了，我们的技术也是最符合市场的了。”
　　据说，柳传志最终皈依“贸工技”，还缘于刻骨铭心的受骗经历。1985年初，公司刚创立3个月，20万元启动资金就被一名自称是江西省妇联工作人员的女人骗走了14万元。柳传志暗暗认定，在中国，你如果不懂市场、不会做生意，企业注定搞不大。
　　作为年销售额达300多亿元、中国IT产业领军企业的联想集团，其战略思维的“贸易化变局”，曾掀起企业界、理论界长达数年的激辩，其激辩的意义也早已超越了单一的“联想现象”。的确，长期浸淫于计划时代、产品经济的中国人开始学会尊重市场的价值是巨大的进步，同时如“联想”一般选择贸易作为自身立足发展的阶段性策略也算得上“识时务者为俊杰”。但是，当“营销为王”甚嚣尘上，“会做生意”被祭为无数企业的唯一利器，玩概念、讲“故事”变成津津乐道的时尚之时，我们的忧虑就不能不油然而生。
　　无疑，温州人同样是靠会做生意起家的。甚至在浙江这个中国经济的明星省份，除温州之外最为人称道的“义乌奇迹”、“台州奇迹”等也几乎无一不是靠会做生意“卖”出来的。许多温州老板对技术进步索然寡味，理由之一正是“反正货总能迅速脱手，怎么容易赚钱怎么来”。
　　以机巧为旗，以善变为本，凭所谓的抢抓机遇赢天下，浮躁之气必定会弥漫我们的胸腔。
　　患上浮躁综合症的显然不仅仅是企业。来自国家统计局的数据，2003年，中国GDP增幅达9.1％，是1997年以来最高的，总量相当于1.4万亿美元。2004年一季度，中国号经济快车再度提速，GDP增幅上升到了9.8％。但我们恐怕笑不起来。同样是国家统计局的一份分析报告警告说，2003年，中国创造的GDP仅占全球经济总量的4％，为此消耗原油2.5亿吨、煤炭15亿吨、钢铁2.6亿吨、水泥8.2亿吨，竟分别约为全球消费量的7.4％、30％、25％和50％。这一对比让世界吃惊，更让中国人有足够的理由忧虑。因为，我们已经越来越清楚地知道，高歌猛进的背后是低层次的投资拉动，而这种投资拉动很大程度上缘于各地行政机构不计成本、不顾回报的投资冲动。
　　在中国市场经济尚未完全成熟的状况下，各级政府事实上仍不容挑战地高居引领经济走向的主导地位。这些年，我们已经听说过太多因地方政府执著的GDP偏好而带来的近乎疯狂的形象工程热潮。由于这种热潮的极度普遍，我们只能从制度安排上寻找根源。
　　美国《国际先驱论坛报》在2004年4月一篇题为“中国经济过热，地方政府火上浇油”的述评中展示了这样一种逻辑关系：
　　中国资本开支正在迅速失控。北京越是竭力劝说地方政府不要把钱浪费在又一条多余的高速公路或另一座不必要的城市广场上，地方政府似乎就越是不愿那样做。中国的地方政府之所以无节制地浪费资本追求速度，是因为奖励制度扭曲：评判业绩看的是增长率，而不是创造这个增长的过程中使用了多少资本。
　　从这样的视角考察各地城市房地产市场的持续飞涨，答案将清澈见底。有数据显示，房地产业是中国近10年来发展最快、对经济增长尤其是对GDP的增长贡献最大的行业。其对全国GDP增长的贡献，包括直接贡献率和所拉动的关联贡献率，2003年是2.5个百分点，2004年预计为3个百分点。即在全国GDP假定平均增长8%这样一个宏观数字内，房地产的贡献率将高达30%。全国如此，在许多沿海城市更是炙手可热。没有哪位官员甘愿舍弃这块巨大的蛋糕，飞涨飞涨，还是飞涨。
　　当改革开放走过了20多个年头，脚下已是一地辉煌，中国人自然有足够的理由开始盘点更辉煌的未来。三五年内让英、法、德靠边，15年超过日本，2050年时美国恐怕也不在话下。这一切，想想都会让人血脉喷张。东方巨龙已昏睡百年，该是腾飞的时候了。一万年太久，只争朝夕。在急切的心理预期之下，集体意识的浮躁也就不可阻挡地喷薄而出。
　　温州炒房团的神话与谎言，正是在这样的集体浮躁中应运而生。
信息不公正时代
　　“信息不公正”事实上是“信息不对称”延伸的必然结果。
　　2001年10月，三位美国教授乔治·阿克尔洛夫、迈克尔·斯宾塞和约瑟夫·斯蒂格利茨由于在“对充满不对称信息市场进行分析”领域所作出的重要贡献，而分享了2001年诺贝尔经济学奖。“信息不对称”是一个庞大的理论体系，但正如斯蒂格利茨获奖后在哥伦比亚大学举行的新闻发布会上所说：“用通俗的话概括就是‘一些人知道得比另一些人多’。”
　　在近些年的中国房地产市场，我们看到的正是这样一种“一些人知道得比另一些人多”的画面。
　　2004年6月，杭州一家都市媒体曾做过关于楼市信息的专题调查。本次调查的第一个结论是，多数被访者———即现实或潜在的购房者———对各种渠道的信息无所适从。针对“在购房时，会依据什么信息做出判断”的选项，答案极为分散，选择“广告”、“各种展示”、“新闻报道”、“专家介绍”、“听周围人介绍”、“实地考察”的分别占了总数的10.5％、21.1％、21.1％、10.5％、10.5％和26.3％。而针对“选择你最信任的信息渠道”的选项，答案却非常集中，有52.6％的被访者选择了“实地考察”。这一现象凸显了公众对其他多种信息渠道的不信任。在信息化时代，大量社会信息的可能失真和被怀疑，是一件十分悲哀的事情。有一位被访者甚至说，在一次决定是否购房的关键时刻，他深陷于各种声音以致彻底迷糊了。无奈之下，他把自己的情况挂到互联网论坛上，热心的网友们纷纷投票，最后以28比19的投票“少数服从多数”，他一咬牙买下了那套房子，“简直和一场赌博没什么两样”。
　　本次调查的第二个结论是，多数被访者对房产信息的透明度不满意。针对“现在已公布的信息是否能让市民了解杭州的房价走势”的选项，有78.9％的被访者选择了否定的回答。而针对“希望哪些渠道的信息通报应该加强”的选项，63.2％的被访者选择了“政府公报”。显然，他们对本应天经地义代表公众利益的政府寄予了最殷切的期望。
　　与股市中的散户一样，作为楼市现实或潜在的购买者，最广大的社会公众处在了信息获取极为不利的尴尬地位。在他们的另一端，是“知道得比另一些人多”的政府、房地产商和媒体。然而，正如我们在此前的章节所阐述，由于巨大利益的天然纽带，我们对房产商们的信息诚信已不必抱多少奢望，部分媒体禁不住利益的诱惑也已集体失身。最值得期待的无疑应该是各级政府了。而已经发生的事实显示，短视的功利化的发展理念，致使它们本该坚如磐石的脚跟很难不左右摇摆。还有，“高瞻远瞩”的知识分子群体似乎也迷失于楼市的财富漩涡，由于没有发出足够响亮的独立的声音，而使自己失去了应有的理性光芒。
　　于是，中国房地产市场业已呈现在社会公众面前的是，楼市的走向永远像看不清的迷宫，“拐点”何时出现演变成一场莫衷一是的竞猜游戏，温州炒房团真相至今也仍属雾里看花的世纪悬案。我们两耳充斥的是作为最大既得利益者的地产领袖们喋喋不休的宏论，他们俨然担当起指点中国房地产市场迷津的“权威发言人”。混沌之中，楼市泡沫成为股掌间随心所欲的玩偶。
　　诚然，任何经济运行都有其多样化的不确定性，正由于这种不确定性，才使现在和未来的经济生活蕴涵了激动人心的丰富多彩。房地产市场也不例外。基于此，我们没有理由要求“知道得更多一些的人”给出可以按部就班的楼市“路线图”。但是，与改革初期许多充满浓厚“中国特色政治风险”的变革领域不同，“后改革时代”的中国所面对的包括房地产市场发展在内的诸多新命题，具有世界范围内经济学意义上的共性和规律。我们已经不能总是以“摸着石头过河”作为理直气壮的解释。
　　“一些人比另一些人知道得多”的中国房地产市场潜伏的令人不安的结果是，“道德风险”日益凸显。美国普林斯顿大学教授保罗·克鲁格曼认为，所谓“道德风险”实际上就是“这样一种情形：一些人决定冒多少风险，而一旦情况恶化则由他人承受代价”。在扑朔迷离的楼市，为这种“道德风险”承受代价的最广大群体只能是社会公众。由于“信息不对称”必然导致的“信息不公正”，欺诈与谎言肆意滋长，他们将不得不吞食财富被相对剥夺的苦果。
　　学者杨帆在《中国经济面临的危机与反危机对策》一文中描述了上世纪最后20年中国权力资本瓜分社会财富的三个主要阶段：
　　———商业资本阶段。20世纪80年代初期的发财和腐败途径，来自国内商业、外贸等领域。由国家垄断形成的贸易渠道转变为被私人掌握，大约有5万亿财富被转移。
　　———生产资本阶段。以生产资料双轨制为标志，腐败加剧到直接依靠审批权获得个人好处的程度。20世纪90年代初期每年正式的双轨价差是700亿元，5年3500亿元，有10％大约350亿元的财富被转移。
　　———金融资本阶段。1992年后，从原始股票的流失、上市额度的分配、产权交易及重新界定到计划利率与黑市利率长期并存等，每一次金融创新都伴随着极大的利益分配，财富转移不下于10万亿元。
　　中国房地产市场的利益蛋糕究竟有多大？恐怕怎么估计都不为过。在这场规模空前的财富盛宴中，我们分明再一次目睹了权力资本的暗潮汹涌。从某种意义上说，温州炒房团仅仅是随风飞扬的小小道具罢了。
　　今天，没有人会怀疑或阻挡得了中国经济的高速前行。然而，匆匆前行间所发生的公共准则的闪失与以其他社会阶层利益的损害为代价的“道德风险”，将可能成为中国未来改革最危险的情形。
(全文完)