狼来了！(1) 
　　清瘦的马津龙早已被公认为最知名的温州草根型学者。之所以称作草根型，并非因为他属地地道道的温州人，而是因其对温州发展脉象极精透的认知。在温州风雨飘摇时期，马津龙一直担任市委政研室主任，后任温州大学经济学院教授。缘于此，他可能是近些年来受邀游走四方宣讲“温州经验”最多的温州人。
　　我和马津龙熟识多年，彼此曾无数次坐而论道，切磋心得。我由衷地说：“老马，点评温州，你的判断总是对的。”
　　“然而，我绝没有料到，在20世纪末及本世纪初，温州人竟然会靠炒房大大地掘了一桶金。这或许是迄今我对温州问题唯一的一次判断失误。”2004年4月，为了正搅翻半个中国的温州炒房团话题我第N次来到温州与马津龙坐而论道，他向我说这番话时，颇有些神色黯然。
　　“按一般经济学规律，盖房不如买房，买房不如租房。”老马告诉我，这笔账他仔细算过，租房肯定是最划算的。前些年，他和妻子就曾一直住在市中心温州大厦一套租来的90平方米的房子里。几乎与此同时，成千上万的温州乡亲组成的炒房军团从他的眼皮底下浩浩荡荡地呼啸而过。
　　终于，老马痛失了一回前蹄。事实上，在温州跃入中国改革舞台的20多年里，“胆大妄为”的温州人从来是让经济学家们大跌眼镜的。
　　几年前，两位长期追踪温州现象的新华社记者在《温州悬念》一书中对温州及温州人最初的神奇崛起有过这样一段描述：
　　大概从20世纪80年代初开始，中国的许多地方———无论是都市或穷乡僻壤，冒出了一批批神秘人物，他们操着奇怪的方言，喜欢聚居，行色匆匆。在他们身后浩浩荡荡尾随而至的，是铺天盖地、五光十色的各类小商品。至今人人尚感紧缺、当时更为稀缺的货币，一点一滴地装入了这伙人的囊中。
　　他们是谁？他们从哪里来？他们想干什么？
　　顺着歪歪扭扭的行进路线，好奇的目光聚焦到了同一个地方：温州。
　　差不多20年后，温州人竟翻版了极为类似的“淘金”之旅。
　　他们再一次从故乡出发，水银泻地般长驱直入，东及上海，西抵喀什，南到芒街，北至哈尔滨，千里奔袭，攻城略地。与当年相比，其差别在于他们不再是面色谦恭地兜售低廉日用品的行商走贩，而是衣衫光鲜、足以令人肃然起敬的阔佬。他们目光炯炯、胸怀大志：欲将天下房产一网打尽！
　　温州炒房团，响亮的旗号足以令人生畏。至今，南北媒体关于这彪温州军团的追踪特写、深度报道无数，笔端之下，其手段老辣、风卷残云的气势非“疯狂”二字不足以形容。然而，细细翻阅后你会发现，所有此类报道的字里行间，几乎找不到几个炒房者完整的姓名，没有准确的时间，没有详尽的地点，令你始终对自己所看到的描述与真相之间的距离究竟有多大深感困惑。也许正缘于此，飘忽不定的朦胧便留下了无限的想像空间，亦幻亦真的故事恰恰成就了惊世骇俗的传奇。
　　不妨让我们一起重温其中几则广为传播的最为经典的传奇片段。
　　【炒房故事一】 买房如买菜
　　上海：陆家嘴102套住宅仅两天就被温州人一抢而空，成交近亿元。
　　杭州：西子湖畔每平方米逾万元的“黄金房产”的主人大多是温州人。
　　重庆：温州人漏夜排队抢购时代广场，最多一人买下一个楼层1000余平方米的商铺。
　　昆明：瑞安人朱某独吞1000多个摊位。
　　喀什：至少1000温州人吃下喀什商贸城半壁江山。
　　香港：李嘉诚的长江实业推出的钻石豪宅“海名轩”为维多利亚港地标，每平方米均价港币7.5万元，每套最低价格1500万港元。境内买家共购得43套，其中上海人买走7套，而无名温州地产操盘手竟不声不响地将11套收入囊中。
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　　【炒房故事二】 神秘女子的900万“私房钱”
　　灿烂一笑双眼如弯月一般的叶莎娜是上海一家顶级别墅楼盘的售楼小姐，她供职于此已有6年，在这个行当干这么久不跳槽的并不多见。销售部经理对叶小姐颇为器重，即使在上海滩楼市低迷的那段时间也百般挽留她。原因很简单，她的一双媚眼对有钱的男性客户十分管用，往往是最有效的促销利器。
　　谈及自己“靠眼睛营销”几乎无往不胜的业绩，叶小姐总是笑声朗朗、花枝乱颤，极富感染力。“大概仅有一次，仅仅一次，我的眼睛都没来得及放电就做成了一张大单，”说到这，叶小姐的语音带着些许遗憾，“那场面，难以忘怀。”
　　记得是一个雨后的下午，快5点了，楼盘展示大厅里空荡荡的，叶小姐就等着下班走人。“还能看楼吗？”抬头，眼前站着一位不知何时蹩进来的中年妇人，头发高高盘起，发型有点土，手里提着一只红蓝相间的编织袋，抹着口红的双唇间露出一排黄黄的牙。
　　“您没有走错地方吧？”叶小姐知道，自己脸上浅浅的微笑撑不了太久。
　　“不会的，我的温州同乡给的地址，上周他在你们这儿刚买了套别墅。”
　　“我们的楼盘每平方均价一万二，每套别墅最低也得250万元。”叶小姐告诉自己，再微笑30秒。
　　“我知道，我已经看过你们楼盘的资料，想买A4、A7、B2这三套，总共900万元左右吧？”眼前的黄牙女人同时把手中的编织袋拎到了柜台上，看得出，有点沉，“这是20万订金，不知够不够？”
　　“就您自己一个人吗？这、这么大的事不需要和先生商量一下吗？”叶小姐发现，自己原来如此缺乏与女性打交道的经验，语调竟也变得不太流畅起来。
　　“没事的，这900万是我的私房钱。”
　　签完字，神秘的中年妇女如梦一般地消失了。叶小姐呆呆地念叨：温州女人，900万；9 
00万，温州女人。
　　【炒房故事三】 数钱数得手发抖
　　温州苍南人刘先生的炒房流程在温州炒房团中既最普通也最富代表性，而这一流程基本上就是一个快速“生产”钱的流程。
　　刘先生原是苍南县乡间一位有些名声的修表好手，1992年到杭州打天下，买了四季青服装市场一个摊位，改行卖起价廉物美的时尚手表。1999年，杭州楼市启动，他用摆手表摊挣的钱买了均价每平方米2000元的18套住房，每套约70平方米上下，靠银行按揭首付20％，一共掏出50万元。然后再花了一笔钱将所有住房简单装修，每套出租平均月收入1200元。一进一出抵消按揭月供后，18套住房每月还能给刘先生产生利润约5000元。2003年7月，房价已猛涨了一倍多，刘先生把18套房子悉数抛出，净赚280万元。两个月后，他又和几位苍南同乡相约潜入房价“洼地”苏州，以280万元作本钱，再次吃进一批闹市商铺，刚过半年，又是涨声一片。
　　“8年摆摊挣的只是4年炒房的零头。你想想，280万！数钱数得手都发抖！”刘先生兴奋地做了个极度夸张的手势，“这钱膨胀的速度就像爆爆米花———嘭！”
　　【炒房故事四】 腰上挂满钥匙的人———
　　所谓“腰上挂满钥匙的人”，意指温州某些炒家购置房产无数，并将其钥匙环挂于腰间。这等故事曾见诸多家媒体，情节类似，唯一的差别是腰上所挂钥匙的多寡。版本有几种，有挂22把的，有挂35把的，有挂50把的，最惊人的是72把。
　　我一直怀疑这类报道的真实性。20世纪80年代，一夜暴富后的温州人10个手指戴满黄灿灿金戒指的故事听说过，而腰上挂72把钥匙，有这个必要吗？真想炫耀，就当是勋章直接挂在胸前岂不更酷些？一位上海的圈内朋友向我证实，在当地，他还真见过腰间挂着60把钥匙的温州炒家。这位朋友描述道，此人的房产几乎全部租了出去，但极敬业，每天的唯一工作就是按照钥匙的顺序，挨家收租金。一天两户，轮一圈，一个月正好做完功课。此人其貌不扬，和颜悦色，虽然家产数百万，却很节俭，一般舍不得“打的”，每次都是挤公交车上门收钱。如果不知底细，的确容易被误认为是抄煤气表或催电费的。
　　据说，此人很瘦小，体重估计不会过百斤。60把钥匙，怎么也得有十来斤吧？真难以相信其细腰竟能承受如此之分量。
　　这样的故事不必再说下去了。在世纪之交突如其来的中国房地产业大牛市中，温州炒房团为谜一般的温州人再次给出了个性鲜明的注脚。
　　正如北方一家著名媒体所评点的：狼来了！这批来自南方的狼并不孤独，而是成群结队，穿行于城市。狼过处，寸草不生！
烂尾楼的春天
　　有不少温州人曾被称作炒房豪客，拿下8套、10套者有之，将一层楼面揽入怀中者亦有之。然而，又有谁敢斗胆通吃整整一栋摩天大厦？
　　事实上，这样的神话一直都在上演。构成神话的基本素材是令许多人避之唯恐不及的烂尾楼。创造神话的，也不再是无名无姓的神秘买家，而往往是有头有脸的温州精英人物。其手笔之大、思路之精，可圈可点。
　　温州人的烂尾楼之恋始于上海。
　　烂尾楼的官方说法为“停建缓建工程”。据考证，“烂尾”一词源于南方，意为有头无尾。由此引申，烂尾楼即无法如期竣工的半拉子房产工程。造成烂尾的原因各不相同，如资金链断裂、市场定位不准、债务纠纷等，但大面积烂尾往往有其深刻的政策背景。最著名的莫过于海南烂尾楼。12年前，在海南建省、经济超常规发展及打造中国最大经济特区等诸多政策利好信息的强力刺激下，来自全国各地的１０万淘金者将2000亿巨资砸向这个总面积不过数万平方公里的弹丸之地，房产热潮急剧膨胀，一时间，盖房如同抢钱。但不久终因需求乏力而难以为继，遗落烂尾楼遍地。与此类似的案例还有广西北海，几乎一夜之间，这个有着“碧海银滩”的美丽小城与无处不在的烂尾楼一起走红。
　　上海烂尾楼主要形成于1996—1998年。1992年邓小平南方谈话催生了以浦东开发为支点的上海经济复兴。1992—1995年，上海滩迎来了房地产市场发展的第一波巅峰期，境内外投资商蜂拥而至，营业性写字楼炙手可热，租金急速上扬，1995年达到了1.74美元/平方米·天的最高点。这直接引发了上海写字楼用地批租和建设的热潮。然而好景不长，1996年国家实行宏观调控，1997年亚洲金融危机爆发，沪上写字楼迅速低迷，租金水平在1999年跌入0.5美元/平方米·天的谷底。由于数年建设周期的滞后性，1996—1998年，大批商务楼宇纷纷拔地而起，以写字楼为绝对主体的上海烂尾楼也由此浮出水面，成为畸形的城市伤疤。
　　据不完全统计，上海烂尾楼最多时共达200余处，至2003年仍有130多处，项目总规模近500万平方米。其中市中心静安区为烂尾楼数量之最，计58个，占总规模的44.08％，其后依次为浦东、长宁、徐汇等区。
　　最早对上海烂尾楼产生兴趣的温州人是以“胆大包天”一鸣惊人的来自苍南县龙港镇的农民王均瑶。
　　2003年11月当选为上海浙江商会会长的王均瑶可能是最善于“弄出响动”的温州人。在大多数中国人连飞机都没见过，买机票还需县团级以上政府部门介绍信的1991年，他竟“打动”湖南省民航局，开辟了温州—长沙首条私人包机航线，随后又成立了中国首家农民民营包机公司。那一年王均瑶才24岁。
　　1999年12月，心比天高的王均瑶将旗下均瑶集团的总部移师上海。2002年3月，他又弄出了更为巨大的响动：以18%的股份参股东方航空武汉有限公司，成为中国第一家进入垄断性民航主业的私营企业。
　　与绝大多数行事低调、习惯少说话多赚钱的传统浙江商人不同，无论是登台亮相包飞机还是此后的大小生意，王均瑶总是能以“最开放的浙商”形象吸引媒体的目光，谋事与谋势始终交织在一起。有人笑言：“王均瑶见到记者就来精神。”甚至不少温商私下都说王均瑶的企业“外强中干”：包飞机亏损，乳业也未必赚钱———“就知道搞宣传！”
　　然而，发生在上海的“烂尾楼战役”终于让这些人领教了王均瑶的腰究竟有多粗，打捞真金白银的本事究竟有多大。
　　这可能是有案可查的温州人成功操作烂尾楼的第一单。资深记者叶丽雅对此作了如下记录：
　　2002年10月，王均瑶突然出手3.5亿元（内含2亿元装修费），从上海市政府直属的上海久事公司手中收购了位于繁华的徐家汇肇嘉浜路的烂尾楼金汇大厦。此楼高32层，总面积8万平方米，当时大厦的土建已经全部完工。王均瑶目标既定，速战速决，当年7月看中，8月谈判，9月签意向书，10月签约，11月办妥了所有手续。
　　买下这幢楼之后，均瑶集团对其外立面及内部空间进行了调整和再分割，并开始给写字楼重新定位，特别聘请了加拿大WZMH建筑设计事务所、香港戴德梁行、美国高纬物业等国际著名品牌公司参与设计、建设和管理。2003年2月，经有关部门批准，精心策划的“上海均瑶国际广场”命名仪式在金茂君悦酒店举行。那场盛会被业内的朋友誉为“规格极高”，而对写字楼别出心裁的定位———徐家汇标志性“甲级5A智能写字楼”也似乎非常有效，其楼价在命名仪式之后暴涨了近一倍。未经考证的说法是此举还顺带拉动徐家汇地区的烂尾楼价格全线上浮15%左右。
　　均瑶集团置业投资有限公司副总经理庞凌云介绍，该写字楼一半出租一半出售，每平方米售价为1800美元，折合人民币1.4万元。“这还是期房的价格，今后肯定还会往上走，”庞凌云对均瑶集团玩转资本让烂尾楼“咸鱼翻身”的战绩用了一种不容置疑的口吻，“最有说服力的是数字，8万平方，单价1.4万元，扳脚趾头算算就知道了！”
　　这一算结果的确惊人：王均瑶弹指间进账7亿元以上，资本回报率超过200％。
　　王均瑶是温商烂尾楼之恋的第一人，但绝非最后一人。2003年11月，温州资本背景的飞洲集团一举收购沪上“烂尾楼王”宝通大厦，再次让一向自视甚高的上海人不得不放下架子。
　　宝通大厦位于上海徐家汇漕溪北路与零陵路交汇处，前方正对上海八万人体育场，左边紧邻上海首家五星级的华亭宾馆，1994年由台商与内地一商家联手兴建，1997年，接近收尾的大厦深陷困境，一“烂”就是6年，曾被讥为沪上“最大烂尾楼”。由于楼盘地理位置极佳，虽然已是面目憔悴的“老姑娘”，出嫁的身价却奇高。飞洲集团的温州老板郑生华掏出了7亿元天价方将“宝通”纳入怀中，这个价格比2003年初轰动上海的大正三角地广场烂尾楼拍卖价整整高出2.3亿元，创造了上海烂尾楼收购之最。
　　郑生华为“宝通”梳妆打扮开出了3亿元的账单，请来法国著名设计师，将原先单调的大厦造型变脸为时尚的扬帆设计，外墙改换玻璃幕墙，大厦11部电梯全部调换成瑞士“迅达”，1—6层是高档商场，7—30层定位于顶级写字楼，目标是打造徐家汇的商业“航母”。
　　同年12月11日，经过香港、台湾及内地几十家代理公司的激烈比拼，郑生华将已更名为“飞洲国际广场”的新“宝通”商铺销售独家代理权交给了“最靠得住”的同乡———温州商人吴昊创办的超然不动产营销机构。事实证明他的选择是正确的，吴昊很快就显露出温州人特有的营销天才。他在第一时间与世界零售业旗舰沃尔玛公司和NBA篮球协会体育用品亚太配货推广中心进行了接洽商谈，两大巨头对进驻飞洲国际广场颇有兴趣的消息立即广为传播。同时，在代理合同签订的当天，吴昊的办公室就接到来自温州的200多个电话，对商机有天然反应的家乡人纷纷表达了希望以购买或经营等方式“分得一杯羹”的强烈愿望。吴昊称，飞洲国际广场的含金量已今非昔比，预计商铺开盘价将飙升到每平方米3万—4万元。而2004年5月，其写字楼销售均价即达2万元/平方米，最高成交单价冲破3200美元/平方米。
　　大戏已经开场。在温州人手中，烂尾楼的春天才刚刚绽露出嫩绿的新芽，“钱景”无限。在此前后，以2000万元巨资夺得磁悬浮列车冠名权的温州私企浙江新湖集团又甩出近2亿元，收购了位于上海小木桥路与零陵路交叉口的烂尾楼申新公寓。2004年初，在广西北海经商的温州人吴秀荣，凭借旗下万家兴房地产有限公司的强大实力，鲸吞了该市著名的烂尾楼———北部湾商城。据吴秀荣介绍，北海已经开始复工续建的38个烂尾楼中，温州人拿下5个，涉及金额逾5亿元。
　　消息面说，2004年烂尾楼出现了全国性的时来运转、枯木逢春，甚至有媒体将2004年预言为烂尾楼的“复活年”。精明的温州人无疑抢到了头口水，其炒作烂尾楼公认的投资理由有三。
　　———土地超值。这几年土地储备日益稀缺，开发商拿地越来越困难，而1996、1997年前后产生的烂尾楼大多地段优越，周边地块早已普遍捂熟。仅此一点，就足以让人耳热心跳。
　　———价廉物美。拍卖出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，开出的价码甚至只有这些楼盘当初投资金额的二分之一至三分之一，接手烂尾楼比投资新楼盘更有利可图。
　　———运转快，流程短。一个正常楼盘从立项、规划、拿地、建成到开盘起码需要两三年，往往搞得人心力交瘁。而接手烂尾楼可省去一大堆麻烦，一般只需半年到一年的开发时间和数千万元资金，回报率却有可能高达150％—200％。　
　　事实上，还有一条温州人不愿多说的理由是不能不说的。烂尾楼是各地官员心中永远的痛，再现烂尾楼花样年华的全部意义绝不是货币所能包容的。长期遭受政治冷遇的温州人恰恰最懂得政治的玄机。创造了“宝通”神话的郑生华并不讳言这一神话背后政府的主导作用。据悉，为整顿市容，改善国际大都市形象，1999年后，上海市、区两级政府成立了针对烂尾楼的工作小组和招商中心。徐汇区政府甚至将改造“宝通”视作“政治任务”，积极参与解决乱如麻团的各方纷争，并帮助寻找贷款，力促“飞洲”与“宝通”的联姻。
　　正是缘于此，烂尾楼带给温州精英分子的不仅仅是超常的利润，还有宝贵的社会美誉。这一点，是形象灰色的一般温州炒房团意料之外也无法企及的。
为什么是温州人
　　出温州城，沿东北方向的甬台温高速公路，过龙湾，跨温州大桥，一路斜穿北白象、柳市、虹桥、雁荡，这百余平方公里是温州民营经济最发达的工业化、城镇化走廊。
　　透过高速大巴的车窗放眼四望，楼宇、厂房、街道连绵不断，人们极度强烈的发展市场经济的渴望几乎吞噬了这里的每一寸土地。虽然正值4、5月间，油菜花开、稻禾摇曳的乡村田园风光却荡然无存。以柳市为例，这个20年前因大量生产伪劣低压电器而恶名远扬的小镇已呈现出十足的繁华都市的姿态：数百亿元的年工业总产值，亚洲最大的低压电器出口基地之一，中国十大民营企业有三家落户于此，摩天大厦的密集度绝不亚于北方的任何中等城市。俯视这个嘈杂、拥挤的所在，你会发现柳市唯一称得上宽敞、清静的地方，恐怕只有地处其南端的一座庙宇，碧水环抱，绿树依依———人再挤也不能挤了菩萨。
　　没有鸟语，没有花香，没有清新的风。很多时候，这样的场景给你带来的不是繁荣富裕的喜悦，而是找不到生存之地的惶恐。
　　这就是温州，一个从过去到将来都注定无法摆脱土地和空间严重挤压的城市。让我们来看看这样一组数据对比：中国13亿人口，人均耕地1.5亩；浙江人口4700万，七山二水一分田，人均耕地约0.5亩；温州人口700余万，境内山高沟深，人均耕地0.3亩。2004年，温州可供工业用地不到需求量的20％，因为缺地，上千家企业被无奈地挡在了各类经济开发区的大门之外。土地的匮乏是中国的普遍国情，但温州雪上加霜，是全国土地资源最稀缺的地方之一。在自然禀赋和强劲经济跃动的双重压力下，温州与温州人发出了沉重的喘息。据官方统计，目前有约40多万温州人遍布全球80余个国家和地区，160万人在全国各地经商办厂。如果认为这是温州人天生善做生意使然的话，那是想当然的误读。事实上，温州人背井离乡的根本原因是小如弹丸的一方水土无法养活一方人。
　　不管香香臭臭，温州在全国出名已是20多年的事。以下几点温州印象深入人心：盛行一时的假冒伪劣、极度发达的专业市场、如杂草般肆意疯长的私营经济。虽然，与许多城市的死水微澜相比，温州的确是一个丰产故事的地方，但上世纪末本世纪初温州购房团的狂飙突起还是令许多人备感惊诧———为什么又是温州人？这究竟是温州发展规律性的自然延续，还是毫无征兆的异端？
　　这是一个盘根错节的悬念。但我们似乎可以首先确信的是，千百年来挥之不去的生存空间狭小的痛，孕育了温州人对土地以及必须依附于土地之上的房产近乎偏执的渴望。这显然不是他们热衷于全国买房的唯一原因，但肯定是无法释怀的重要原因之一。
　　就像一对恋人，唯有珍惜对方，才能充分发现对方真正的价值。而温州人恰恰是最早发现土地以及房产的价值并努力去发掘这种价值的群体。
　　1984年，作为中国第一座农民城，温州苍南县龙港镇浮出水面。关于它的神奇的崛起，已经被南北媒体无数次地广泛传播。龙港本无城，摆在第一任镇委书记陈定模面前的，只有数十间泥坯农舍和一大片滩涂。然而，当5年后他因替母亲大操大办丧事被迫离职时，龙港的城区面积已达58平方公里，与建国初期的温州城相当，居民人口15万。陈定模官不过八品，却颇具理论头脑，他的造城法宝有二：一是让农民做城里人；二就是“买卖土地”，充分利用级差地租的杠杆效应。这在那个绝大多数中国人正为“商品经济”是否合乎社会主义而争论得唾沫横飞的年代，是不可思议甚至是大逆不道的。陈定模翻箱倒柜为自己找到了尚方宝剑———马克思在《资本论》中引用过的威廉·佩蒂的一句话：“土地是财富之母”。
　　龙港的崛起使温州人目睹了一个活生生的真理：土地和房产是可以“生钱”的。而龙港的房地产炒卖热潮也由此比整个中国提前了至少10年。值得记录在案的有趣的事实还有，陈定模离职后行踪神秘，知情人士称，他一直在太原、呼和浩特等地开发商铺。而随他之后下海的另一位龙港镇委书记也投身于房地产业干得热火朝天。
　　许多人普遍认同这样一个判断：温州人的大规模炒房现象与其罕见的经商理财秉性密切相关。在这一方面，人们往往会把温州人和犹太人相提并论。的确，两者有着太多的共同点：精于算计，四海为家，对把玩货币有近乎潜意识的极到位的感觉。相比之下，温州人的软肋是文化。他们绝大多数出自中国社会的底层，缺乏良好的教育。而犹太人的文化底蕴更为深厚，他们在世界范围的科技、金融、法律领域都有最优秀的表现。至少到目前，温州人并不真的具备与犹太人同等的力量。
　　温州人与犹太人远隔东西，两者有文字记录的唯一一次面对面的商战发生在法国巴黎。旅法华人郭俏的《温州人的海外生意》一文给我们提供了这样一些片段：
　　时间大概是20世纪80年代中期。从塞纳河边巴黎市政厅侧面一个明亮的路口拐进去，就到了寺庙街。这里一直是有着商界老大身份的犹太人的地盘。后来温州人来了，一家一家挂满颜色鲜艳的围巾、丝绸、皮包的商店冒了出来。这些其貌不扬的中国人全家上阵，从早到晚做工不要命。再后来，温州人的店铺越开越多，周边街区原有的咖啡店、面包房等几乎都被他们买下改做服装批发，他们欲以潮水般的“人民战争”榨取每一滴可能的利润。过惯了早上吃面包、下午喝咖啡日子的法国老太太们为此赶到政府强烈抗议：你们都卖衣服了，我们去哪里喝咖啡啊？
　　渐渐地，犹太人开始出卖店铺给温州人。不久，他们选择了退出，寺庙街成了温州人在巴黎最早完全攻克的据点。这差不多是成吉思汗传说的现代版：攻城略地，无往不胜。到2004年，在整个巴黎，这样的温州人已达15万，开出的店铺上千家。他们甚至把触角伸到了巴黎郊区的93省。
　　在国内许多城市，在我们身边，头脑灵光、有投资意识等优点往往还只属于为数不多的“成功人士”。而在温州，历经20余年“全民总动员”式的市场经济实战锤炼，“会赚钱”已经成为温州人极普通的品质。当房产以一种“能赚钱”的商品进入温州人的视野，炒房团横空出世也就成了一件极自然的事。
　　说到楼市，就不能不说一说股市。两者的获利模式曲线大抵是重合的：逢低吸纳，逢高抛出。这个简单的道理温州人不可能不知晓。温州虽然曾经诞生过中国最早也最多的股份合作企业，并因此拥有过中国最为庞大的股东队伍，但可以肯定的事实是，这些年来，温州人对有着无限暴富可能的股市一直兴味索然，也从未听闻温州人在股市上掀起过任何值得记忆的波澜。他们为何对楼市偏爱有加，而对股市却敬而远之？
　　其实，只要将温州人曾经走过的致富路径稍加梳理，就不难找到令人信服的答案。
　　在温州20余年来改革开放的财富分配餐桌上，自由市场的杠杆无疑起到了决定性的主导作用。也许是受到偏居浙南山区一隅的地理制约，握有大小特权的一些“政治精英”以不正当手段疯狂攫取灰色财富的几率不高。同时，不知是否值得庆幸，在这片土地上国有企业历来薄弱———即使幸存的几家也较早、较好地实现了转轨，企业化形态的国有资产积淀很少，依靠垄断的权力非法侵吞、一夜暴富的现象已经失去了大量滋生的土壤。今天温州数量庞大的富人群体绝大多数来自乡间，世代农民，没有权势背景，他们基本从家庭作坊式的半手工制造业起步，靠利润微薄的小商品小心翼翼地积攒每一个铜板。即使从事流通贸易，他们的最大优势也不过是自己不知疲倦的脚板。在他们的记忆中，“空手套白狼”只是飘忽不定的奢望，除了脚踏实地，别无选择。在这样一种“农民气息”浓郁的集体性财富理念之下，温州人坚定地认为像空气一般的股市是靠不住的，不属于你的就注定不是你的。而房产则大不一样，那可是一砖一瓦盖起来的，无论楼市如何阴晴变幻，房价如何起伏涨落，东西还是实实在在摆在那儿的。它能让人心里踏实，睡得安稳。在很多情况下，挥之不去的农民情结自有它的可爱之处。
　　零点调查公司2004年初发布的一份报告说，当下占中国城市总人口5％的新富人群将房地产作为最重要的投资理财渠道，其比例高于储蓄、股票、保险、国债、基金等其他投资途径居于首位。考虑到中国的人口基数，这5％已经是一个惊人的数量。而实际参与炒房者肯定不会仅仅限于所谓的新富人群。
　　问题在于，在这一庞大的炒房群体的背景下，唯有所谓的温州炒房团一枝独秀，竟演变为一个特有的概念。其原因之一显然是温州人购房时喜好集群抱团，或十余人，或数十人，甚至超过百人，统一号令，呼啸山林，弄出那么大的响动，也就怨不得别人侧目。对此一般层面上的分析均认为，温州人无非是仗着人多势众，企图恐吓开发商，并以团购方式杀低单价，牟取利润的最大化。
　　答案并非如此简单。对温州发展史稍有常识的人都知道，温州人的抱团决非始于购房。早在20世纪70年代末开始，游走全国的温州人就在各地形成了无数个温州街、温州村，勾画出独特的经济人文景观。20世纪90年代初，位于北京天安门广场以南5公里大红门南苑乡的温州村，鼎盛时期人口超过了10万。同时，大凡温州人聚居人数较多的城市都有自发组织的温州商会。温州人在异乡抱团聚居的流程大体是这样的：一位温州人或一个温州家庭漫游到某地，一旦稍稍立稳脚跟且发现当地有商机闪动，他往往会很快向自己的血缘亲属或非血缘的乡亲发出类似的信息：此处钱多、人傻，速来！于是一发不可收，一传十、十传百，雪球迅速越滚越大。
　　在催生这一极具特性的群商现象的诸多因素中，有一点是很容易被分析者忽视的。正因为温州商人普遍出身低微，曾经实力薄弱，虽然他们赢得过“蚂蚁雄兵”的美誉，但蚂蚁终究是弱小的，弱小者———尤其是客走他乡的弱小者———就必须互相温暖。这如同早期人类的集体狩猎，彼此依靠才能有力量。如果从这样一种生存本能的渊源视角去解读温州购房团，其行为方式恐怕就无可指责了。
　　还有需要一提的是，充足的资本显然是大规模炒房的前提条件之一。经过20余年的打拼，温州人已成为中国“最有钱”的区域群体。这是“地球人都知道的事”，也就无须再费笔墨了。
“天使”还是“魔鬼”(1) 
　　在著名的网络搜索引擎google上键入“温州炒房”四个关键字，瞬间排列出的相关条目共有11.6万条。
　　这是一个极为庞大的数目。如果按平均每条的报道篇幅一千字计，其总字数将超过一亿，至少相当于数百部长篇小说。对任何一位声称有时间又有耐心的人来说，这样的阅读量肯定都是无法承受的。
　　也正是在这样的数量极上，我们强烈地感受到了温州炒房团巨大的“明星”效应。作为一个注定入选的新生经济学名词，“温州炒房团”让温州再一次出了名。稍加整理我们发现，自改革开放以来，温州共有五次“万众瞩目期”。
　　———以1985年5月12日《解放日报》头版头条刊发题为“温州33万人从事家庭工业”的长篇报道，并首度冠以“温州模式”为标志，以社会主义能不能搞商品经济为焦点，1983—1986年，温州遭遇了第一轮席卷全国的“温州热”，到温州参观的人数累计超过60万，其中被称作“温州年”的1986年，仅副省级以上官员就达93人次。高潮中的高潮———1986年9—10月，杭州、宁波连接温州的两条公路上车流阻塞，车祸激增：两个月发生交通事故300多起，日均5起；共翻车57辆，死71人，伤250人，比上年同期增加4倍。
　　———以中南海三次派员前往温州实地调查为主要事件，以温州是否在“走资本主义道路”为争论话题，1989年春夏之交的政治风波后至1991年，温州在表情复杂的质疑中再次被无可选择地推到了聚光灯下。这是一次极特殊的“温州热”，事关温州兴衰，甚至影响中国改革的沉浮。
　　———以邓小平南方谈话为拐点，以中共十四大召开为契机，作为公认的社会主义市场经济启蒙老师的温州人走上接受鲜花和掌声的前台。1992—1994年，拦都拦不住的第三轮“温州热”蓬勃而起，到温州参观取经者累计达50万人次。
　　———以中共十五大宣告“非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分”，及随后举行的九届全国人大二次会议将这一重要论断载入修改后的国家宪法为里程碑，中国民营经济的首席代表温州几经磨难，终于修成正果。1997—1999年，与本次思想解放相伴随的，是第四轮“温州热”。仅十五大召开的当年，到温州的参观考察者就达近10万人次。
　　第五轮全国性“温州热”的主角正是温州炒房团。从某种意义上看，其声势和震撼力并不亚于此前任何一波。首先是媒体的传播量。有学者曾声称做过统计，截至1998年的改革开放前20年，全国各地媒体有关温州的新闻报道总量约在1万条次左右。由于时间跨度大、筛选难，做这样的统计基本上是“不可能的任务”，因此我们有理由对其结果的准确性表示怀疑。但可以肯定的是，前四轮“温州热”媒体报道的总量远远少于温州炒房团的曝光率。支持这一结论的事实是，近五年间，中国媒体尤其是都市类媒体的家数已呈几何级增长。更关键的是，互联网技术的迅速发展，为媒体之间跨时空的工业化流水线式的巨量复制和克隆提供了平台。其次是话题关注者的广泛性。前四轮“温州热”的核心主线是鲜明的温州“姓资还是姓社”之争，话题不可谓不重，内涵不可谓不深，但恰恰由于其“重”、其“深”，带来了话题关注者的高端化。而房地产则不同，它是一张巨大的网，触动着上至中央、下及城市边缘每一个平头百姓的敏感神经。其相关利益的直接性和个人化，决定了话题关注的最广泛基础。作为中国房地产大牛市期间最活跃的群体，温州炒房团注定将成为利益各方议论纷纭、无法绕开的焦点。
　　从媒体追踪报道的角度梳理，温州炒房团的称谓经历了从“看房团”到“购房团”再到“炒房团”的微妙演变，其前世今生大抵可划分为如下几个阶段：一是2000年前后，温州购房者的身影开始在一些媒体上若隐若现，但并未引起人们特别的注意；二是2001年8月18日，由《温州晚报》组织的第一支媒体购房团抵达上海，至此温州购房团作为一个特定的概念频频亮相，并在他们开赴一座座城市的铿锵脚步声中不断激起越来越炫目的浪花；三是2003年下半年“非典”阴影日渐消失，随着中国楼市进入价格飞涨的疯狂期，大小媒体也同时进入了“言必称温州购房团”之时，神秘买家满天飞，骇人内幕连珠响，报道再报道，转抄再转抄，几近沸点；四是2004年4月初惊爆温州市政府叫停炒房团的信息，事件发展陡然白热化，一般事实类的报道迅速让位于观点鲜明、针锋相对的唇枪舌剑，真可谓铺天盖地、弹如雨下，密度之高几乎令人窒息。
　　关心中国改革进程的人士至今还清晰地记得，20余年间，从来没有一个地方和一群人曾经像温州和温州人那样引发过如此激烈的大辩论，“资本主义肮脏的摇篮”是他们，“社会主义市场经济的典范”也是他们，黑白分明，水火难融。不幸的是，温州炒房团再次重演了“天使”与“魔鬼”的悲喜剧。
　　【天使派】
　　———“向温州人学习”（2004年4月8日，新华社，节选）
　　我国改革开放进程中，敢为人先的温州人留下了许多创举。此次“温州购房团”现象再次给人们上了一堂市场经济课。温州人在房地产市场一不偷二不抢三不骗，没有采取任何不健康不道德的手段投资房地产，我们应该以理性和宽容的态度看待他们。温州人捕捉商机的本领值得人们学习。
　　商机是要靠发现的。同样是在社会主义市场经济体制下，为什么温州人会不断捕捉新商机，而许多人却对此熟视无睹呢？只有当越来越多的人捕捉商机的本领提高时，中国的市场经济才会更加繁荣。
　　———“应为温州购房团发奖章”（2004年4月8日《南方周末》，北京华远集团总裁任志强，节选）
　温州炒房团应被称为是市场经济发展中勇于创造和探索的英雄。政府要做的是尽全力保护和鼓励个人在市场中的活动与行为，并为这种交易行为创造优惠条件和开绿灯。尤其是当地政府，应伸开双臂对温州的外来投资表示最热烈的欢迎，对当地政府而言这是最大的吸引投资和贸易顺差的机会。外地资金在当地产生交易行为，税收自然在当地，房屋作为不动产，租金收益在当地，房屋经营产生的GDP和相关收益还在当地，政府又何乐而不为呢？……当地政府应为温州购房团发“英雄”奖章。
　　如果我们的政府要坚定不移地走市场经济之路，就应鼓励和支持今天的温州炒房团、明天的其他炒房团，或者任何的炒家。平心而论，温州人能用集体炒房让自己发财，并促进经济发展，不正是市场经济中的英雄吗？
　　【魔鬼派】
　　最尖刻的批判显然来自互联网上成百上千条的网虫评论，因为自由所以坦白。其核心观点显然是“哄抬房价论”：
　　温州人都干了些什么？全国行骗起家，现在又用骗来的钱哄抬房价！（2004年4月9日，焦点房地产论坛，56次点击）
　　温州人占了改革的便宜不知报恩，赚了钱就来盘剥内地同胞的血汗，无耻，想想你们的所作所为。（2004年4月3日，新浪网，87次点击）
　　政府应对破坏社会经济的行为有所为，否则有谁能买得起房，共同富裕和所谓的物质文明从何谈起，难道我们都成了温州人的佃户？（2004年4月6日，新华网，62次点击）
　　最重要的是，要警惕温州炒房团。要声讨鼓励温州炒房团的温州政府、温州市委的领导班子成员，要追究其责任！该负刑事责任的要移交司法，该撤职的要坚决撤职！不要姑息。（2004年4月11日，新浪网，102次点击）
　　如果说网络的声音来自民间，仅供参考的话，那么掌握高端话语权的社会责任分子、精英人物的重量级批判就不能不洗耳恭听，引起我们足够的重视了。这样一种充满了阴郁、调侃、愤懑色彩的报道和言论随处可见，而反响最大、最具爆炸性的当属中国社会科学院金融研究所博士尹中立的《不能再对“炒房行为”听之任之》一文。
　　在这篇2004年3月18日最早刊发于《南方周末》，并先后被各地广泛转载、引用的文章中，尹中立博士一一列数了房地产炒作的“八宗罪”，并言之凿凿地对温州炒房团明确进行了坚决追究刑事责任的缺席审判———
　　温州炒房团利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，该行为和股票市场的庄家行为如出一辙，构成了操纵市场罪。《刑法》第225条规定：“违反国家规定，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产。”我们认为，应该用该条款约束类似温州炒房团的操纵房地产市场的行为。
　　在温州“姓资姓社”长达20年的全国论战中，曾出现过一种奇怪的现象，远在千里之外的一些高官，一些名望足以让人景仰的学者，一生从没有踏上过温州的土地———或者仅仅是走马观花，也从来不屑于弯下腰耐心地倾听温州人四海创业的艰辛，他们却以不容置疑的无数条理由，毫不犹豫地将温州和温州人早早划入了“丑陋”与“罪恶”的行列。
　　让我们再来看看温州购房团的境遇。粗略翻阅google中“温州炒房”名下的11.6万条消息、特写、综述、评论，我们大体可以得出这样的印象：70％以上为完全转载、转抄，有的甚至找不到来源和出处；20％以上以他人资料整合为主；至多不超过5％为基本靠一手素材的独家报道。炒房者大多无名无姓，基本事实往往转手炒卖，其转手的频率远远高于炒房。这就是绝大多数社会公众所能获知的有关温州购房团的全部资讯，其间，误差、错觉、臆断乃至谎言沉渣四起。
　　有一点是可以确定的，从一开始，温州购房者为了安家置业也好，为了商业投资甚至是投机也罢，其行为无疑属于纯粹的经济人范围。这与几乎所有温州人20余年的创业史一脉相承：个人富裕，让自己以及自己的家人日子过得更好。温州人喜欢实话实说，他们从不讳言自己强烈的致富渴望，也从不以品格高尚者自居。然而，在温州炒房团风潮的前前后后，无论是热情讴歌的“天使派”，还是慷慨激昂的“魔鬼派”，我们看到了一波又一波在缺乏细致入微的事实真相基础上的概念化、情绪化、道德化甚至泛政治化的喧嚣。
“10万人1000亿元”之惑(1) 
　　“他们究竟有多少人、多少钱？”这是有关温州炒房团最具诱惑力的第一大悬念，其结论直接关系到社会公众对温州炒房团一切判断的基点。
　　到目前为止，这一悬念出现过四个版本的答案：第一，10万人，1000亿元；第二，10万人，1500亿元；第三，10万人，3000亿元；第四，10万人，5000亿元。其中，第一个版本得到了普遍的认同与最广泛的引用。
　　关键是，“10万人1000亿元”的来源在哪里，依据又是什么？就像张五常教授笔下的小蜜蜂一样，我在如花海一般的媒体报道堆里追根溯源，反复寻觅筛选，发现这一说法的可以确信的最早源头，是一家上海媒体。
　　2003年9月22日，该报一篇题为“温州千亿民资全国炒楼”的长篇综述里有这样一段文字：
　　温州人不仅在本地炒房，而且还把目光瞄向全国各大城市。多位人士告诉记者，没有人能统计出温州有多少人、多少资金在全国炒楼。经多方求证、讨论，各方比较认同的数据是：10万温州人在全国各地炒楼，动用民间资金约1000亿元。
　　据悉，温州目前有专业炒家5000人左右，多为个体户老板、城市拆迁户和房地产界人士，1个人能连带周围20—40人。按照1带30计算，约为1.5万人。一般来说，这些专业炒家的炒房资金在200万元上下，预计1.5万人投入炒房资金300亿元。
　　此外，据不完全统计，温州市区及乐清、永嘉等县（市）约有8万多人在全国购置房产，其中至少90％以上是为了炒楼，保守预计，炒楼群体在7万人以上，以企业白领、政府官员家属及公司负责人为主。一般来说，每人手里都有1—3处房子（除自己居住需求外），如按1个人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额在420亿元。
　　目前，在外温州人有160万，以经商、办企业为主。市场人士认为，多数在外的温州人拥有上百万元周转资金，购置多处房产相当普遍。保守估计在5万人以上。按照1个人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。
　　紧随的另一个疑问是，这番数据从何而来？几经周折，采写该篇报道的记者周金易（化名）坐在了我的面前，这位籍贯温州的率直的年轻人给出了如下采访说明：2003年9月18日，按照报社领导的报道选题意图，他赶赴温州。当地政府对炒房团从未有过公开披露的统计分析，一切都得靠自己。茫然之中，他找到了既是同行又是朋友的《温州商报》一位房地产版记者。共同的职业兴趣，使这两位年轻人围绕温州炒房团话题进行了一个下午的热烈讨论，“10万人1000亿元民资”的讨论结果逐步清晰起来。但他承认，讨论结果“主要是根据新闻感觉和推论，缺乏有说服力的数据佐证”。兴奋与忐忑之下，在随后两天，他带着这个讨论结果分别造访了温州市建设局房地产开发处、市房地产协会、市人民银行及两家房产中介公司，同样没有得到有说服力的数据佐证，却得到了几乎一致的回答：“差不多，可以这么说。”有关部门的默认坚定了周金易的自信。
　　周金易是不该受到太多责难的，为了这几个谁都“说不清”的数据，他花费了整整三天时间，试图接近事实的源头，从而有幸采写了11.6万条有关温州炒房团的媒体报道中至多不超过5％的基本靠一手素材的独家报道之一。出乎他预料的是，由于更多媒体不假思索的复制、链接，凭借强大的传播力，不经意间，他竟成了温州炒房团有“10万人1000亿元资金”这一“事实”的权威发言人。
　　然而，这一从未遭遇过怀疑的“权威说法”的种种疏漏是显而易见的。仅举一例：该“权威说法”称仅被列为第一类的温州专业炒家即有5000人，按照1人连带周围30人计算，约为1.5万人，并预计这1.5万人人均炒房资金200万元以上，共计投入300亿元。一个致命的疏漏出自最基本的乘法计算错误，5000乘以30的结果应该是15万人而不是1.5万人，这个看似微小的错误实际上已经足以从根本上摧毁“10万人1000亿元资金”的数理基础。糟糕的是，凡是引用该“权威说法”的媒体对这一致命的错误均视而不见，无一不陷入“小数点门”。
　　由于温州购房者的纯民间性，其购房行为是广泛而分散的，地域跨度极大，至今又没有任何政府部门为此进行过艰苦却有益的调查分析，在这样的前提下要对温州炒房团作出所谓精确的统计无疑是一种苛求。但是，我们并不能因此让自己心安理得地成为似是而非的“感觉派”，分析和考证仍是必要的。只是分析和考证必须建立在数据扎实、外延清晰、逻辑严密的基础之上，哪怕它将是多么烦琐和枯燥。
　　正是基于这样的原则，我们不断地进行还原事实真相的努力。在此，我十分愿意与每一个人分享这种努力的一些收获。你姑且不妨将以下分析列为温州炒房团究竟有“多少人、多少钱”的第五个版本。
　　根据2003年温州市统计年鉴，温州总人口为738万，约160万人（含子女）遍布全国各地，其中以出卖劳力为生者寥寥，主要是经商办厂，累计投资1050亿元，开办工业企业1.57万家，经商户70余万户。另外，开始于20世纪初第一次世界大战后的三次移民浪潮，使温州成为中国著名的侨乡，目前共有40多万温州人活跃在全球87个国家和地区。
　　这样一种特有的人口区域分布，催生了温州购房行为的五种主要形式：
　　———遍布各地的160万温州人约有数十万个家庭，长期落户异乡投资创业使购房成为必需，同时由于相对当地居民拥有较多的资金积累，购房数量户均基本在一套至数套之间，庞大的家庭基数造成其购房总量巨大。目的以安家置业为主，兼带投资升值。
　　———以扎根于各地城市的温州人为天然的“房产信息员”，以根植于传统乡土、宗法社会的“经济互动联盟”为纽带，拉动家乡人到所在城市购房。这种购房行为比较分散，规模不大，目的各异，如果是发展前景良好的沿海城市，安家置业的诉求比例往往较高。
　　———由温州本地头脑灵活、社会关系广泛的消息灵通人士作为牵头人，聚集身边部分亲朋好友，前往某一个或数个城市群体购房。这类购房者以万人计，目的以投资获利为主。
　　———温州数家媒体及一批房产中介公司出面直接组织购房团，成建制、有计划地向全国出击，目的大多是中短线炒作升值。这类购房行为声势最为浩大，但有据可查的实际累计总人数不足万人。关于这一现象，将在第三章中作详尽描述。
　　———侨居海外的温州人回国购房。地点相对集中于经济活跃、景色怡人的几座沿海大城市，目的为安家置业、投资获利兼有，其人数及购房总量有限。
　　同样由于人口区域分布的原因，温州购房资金有三种类型：
　　———温州有关部门曾通过跟踪定量分析，测算160万在外温州人的总资产超过1000亿元。在购房家庭众多的前提下，由此分离出来的购房资金应以数百亿元计。
　　———海外温州人在国内购房资金至多为几十亿元。
　　———需要着重掂量一下的是本土温州人的购房资金。主要有这样几个数据可供分析。据温州市人民银行截至2004年4月底的统计，包括100亿元外币存款在内，全市各项存款的总额为1846.27亿元，扣除政府存款、政策性存款及各类企业存款，居民个人存款为900多亿元。另有传闻称，全市百姓尚有手持现金1000亿元。但温州市人民银行货币信贷与统计科负责人斥之为“无稽之谈”：这意味着包括山区80岁老农和刚出生的婴儿在内，全市平均每人手里捏着2万元现金，根本不可能！他认为按照当地经济水平与合理规律测算，躺在温州百姓手中的现金只有200亿元左右。900亿元居民个人存款加上200亿元现金，再加上企业存款中来自民营企业的可能挪作购房的资金，总数应该在1200亿元上下。考虑到2004年4月之前各地购买商铺最低40％首付，购买住宅最低20％—30％首付，以及温州人喜欢现金支付的习性，本土温州人可以调动的购房资金的理论最大值将上升到2500亿元。这个数据也正是许多媒体对温州炒房团“千亿概念”深信不疑的最大支撑点。然而，这个数据建立在两个完全站不住脚的假设之上：假设温州人不吃不喝不穿不玩不做其他任何投资，全心全意炒房；假设全市无论城市乡村的100多万个家庭齐心协力，百分之百地全民炒房。对这两个假设进行合情合理的剥离后，源自温州本土实际用于购房的资金总额达几百亿元将是比较令人信服的。
　　还有必须厘清的是，炒房是一个内涵清晰的行为概念，应该符合以投机为目的、在较短时间内买进卖出等基本特性。而在上述分析中，无论是购房者人数还是购房资本量，显然包含了常态的中长期安家置业以及非常态的追涨杀跌型投机等各种购房行为。综合多种事实依据，我们大抵可以判定，温州累计购房总人数及购房资金总额将在“10万人1000亿元”以上，而准确意义上的温州炒房者及炒房资金总额肯定在“10万人1000亿元”之下。
　　但现实是，许多媒体在广泛传播中，有意或无意地将相关概念彼此混同，除了爆炒还是爆炒。
“炒房路线图”之谜
　　“温州商会现象”是最近10年中国制度经济学研究中的一个大热门。
　　在温州，这个听起来怎么也得和旧中国工商业者联系起来的玩意儿亮相于20世纪90年代中期。目前，温州本土市、县两级的各类商会达40多个。而散布于全国各地的最早一个是1995年8月28日成立的昆明温州总商会。截至2003年底，异地温州商会的数字已上升到69个，正在筹建的还有13个。
　　虽然只是自发的自治组织，你可千万别小瞧了温州商会。上海温州商会的首任会长刘际潘，竟然是一位退役不久的东海舰队副司令员，堂堂的海军少将；内蒙古温州总商会会长周永年曾经位居呼和浩特市政府副秘书长……光是听听这些领军人物就知道温州商会不是吃素的。游荡四海的温州人很明白，在家靠父母，在外就得靠组织，有组织才会有力量。
　　一位北京学者在考察了温州商会的运行后感慨：有了钱又有了组织的人真的是很厉害的。
　　现在，这句话同样又适用于温州炒房团。有钱自不必说了，温州炒房团有组织的主要证据是两个：一是成群结队，群体性炒卖；二是在他们四处“流窜”的背后，还有一张神秘的“炒房路线图”。当年，一些坚定的左派人士将温州人遍地开花的商品经济行为斥之为“有组织有预谋地向党和社会主义发起进攻”，不幸的是，温州炒房团顽固不化，“有组织有预谋”的恶性至今不改。
　　温州炒房团的“罪孽”如此深重，使我们不得不对作为其重要“罪证”之一的“炒房路线图”认真考证一番了。此图曾被大小媒体津津乐道地广泛引用，对其描述也基本一致：
　　温州炒楼者按照房产升值空间及市场环境等因素，把全国房产市场分成四个等级，依次梯度推进炒作。
　　一级市场是上海、杭州、北京等钻石级城市，房价在5500元∕平方米以上；二级市场是东部沿海经济发达地区的大连、烟台、南京、苏州、福州等城市，房价在4000—5500元∕平方米；三级市场是东西部结合地带的省会城市或西部经济发达城市，如武汉、长沙、合肥、南昌、成都、乌鲁木齐等，房价在2500—4000元∕平方米；四级市场是经济地位和地理位置均比较特殊的地级城市，如广西桂林、安徽黄山、海南三亚等，房价在1000—2500元∕平方米。
　　这样的路线图不禁让人浮想联翩，就像是解放战争中的三大战役，一野、二野、四野根据来自延安的战略部署，在辽沈、平津、淮海的广袤土地上纵横驰骋，分割包围，彼此呼应，百战百胜。温州炒房团的强大和凶悍由此暴露无遗，这不是“有组织有预谋”又是什么？
　　问题是，如此缜密完美的“炒房路线图”是怎么出笼的，究竟是谁的杰作？虽然有小范围抱团集聚秉性，但总体上仍属各自为政的温州炒房者是否真能将全国一盘棋运作自如？一次极偶然的聚会，一次新闻同行间随意的闲聊，使一连串的疑问烟消云散。
　　向我揭开谜底的刘建生（化名）是温州媒体圈颇具声望的资深人士，新闻人的职业敏感使他对家乡人的全国炒房现象兴趣盎然，他一直期望能与高层智者就这一话题作深入的探讨。终于有了机会。2003年8月，刘建生接到邀请，飞赴昆明参加中国住交会主流媒体宣传联盟昆明年会。春城最豪华的佳华·威思汀酒店流光溢彩，大腕云集：中国房地产业协会、建设部住宅产业化促进中心的高官来了，北京华远集团总裁、住宅产业商会轮值主席任志强，北京万通集团总裁、中城房网轮值主席冯仑等名声早已如雷贯耳的中国地产领袖们来了。国内房地产业的各种资讯扑面而来，刘建生的大脑皮层异常兴奋，他深知，这是一次不可多得的充电机会。
　　会议间隙的晚上，他叩开了一位地产领袖人物的房门。一杯浓茶入口，思想开始飞扬。大腕终究是大腕，谈论什么都能高屋建瓴、纵览全局：“温州购房团是温州经济和温州人富有活力的最新表现，必将成为中国房地产市场迅猛发展的一支重要力量。要说温州购房团的整体构架和未来走势，我认为将会呈现出梯度清晰的多级化市场，一级市场是……”刘建生自始至终都听得极认真，唯恐遗漏了一个字。辞别这位领袖人物后，他又将关于温州购房团全国多级化市场划分的新鲜理论一一求教于到会的其他几位地产大佬。“炒房路线图”终于日渐清晰完善起来。
　　这一“思想者的结晶”堪称刘建生参加本次年会的最大收获。带着这一收获，刘建生回到温州。依然是一波波前来温州试图发掘“猛料”的媒体记者，接待、介绍、交流，刘建生乐此不疲。以他为资讯中心圆点，经由媒体传播，“炒房路线图”一说就如同池塘中的涟漪快速地扩散，并最终衍变成“温州人民的又一伟大创举”。
　　分析至此，如果我们就此认定“炒房路线图”与温州炒房者毫无关联显然会过于武断。他们没有这么去规划宏图，不等于他们不会这么去做。
　　支撑“炒房路线图”的还有一个民间流传的所谓温州炒房团“37.5℃”理论。其大意是，37℃是一个人的正常体温，37.5℃则表明人开始出现低烧。而温州炒房团往往是在某个城市房价出现37.5℃低烧的最佳时机切入，并手持大量房源等待房价的不断高烧升温。到了39℃任何人都烧得快不行了，房价也将会到达危险的拐点，此时，温州炒房者必然及时脱手抽身，转而寻找另一个37.5℃方兴未艾的城市。如此循环往复，一级、二级、三级、四级房产市场梯度推进也就顺理成章。有人进而算了这样一笔账：以一位温州炒房者持有100万元炒房资本计，当上一级房产市场房价已涨到一定高点，100万元只能炒一套房子，而且房价进一步上涨空间不大；如果他及时转向房价较低的下一级市场，同样100万元就可以炒几套房子，房价上涨空间也更大，投入产出比显然不可同日而语。
　　事实上可以确定的是，炒一套房还是同时炒几套房并无差别，在一定的资本量情况下，促使炒房者转移市场的关键仍是房价涨跌的幅度。而导致房价涨跌的关键是一个城市房产市场的基本供求关系。所谓“供”，离不开土地的有效供给，而越是沿海发达城市———尤其是长江三角洲城市———土地供给就越捉襟见肘。有资料说，浙江的许多城市2003年时已用完了2010年的土地指标，省会杭州甚至已深陷无地可征的窘境。所谓“求”，即房产购买需求。它受两方面的拉动：一是现有城市人口的购买力大小，二是城市人口的流入膨胀快慢。 
很显然，越是沿海发达城市，现有城市人口的购买力越大，城市人口的流入膨胀越快。最终的答案是，越是处于上一级房产市场的城市，房产供求关系只能是越紧张，由此必然带来房价的更快上涨，其幅度的大小与房价的起点高低并无直接关联。
　　温州炒房者眼中的黄金屋上海正是凸显这一规律的典型样本。
　　1998年，上海开始步入本轮房地产上升周期，在高起点上，房价一路走高。2004年3月13日，国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》显示，2003年，全国商品房平均销售价格为每平方米2379元，同比增长3.8％。而上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最贵的省市。此外，上海还以24.2％———全国平均增幅的6倍———的增长速度成为全国房价增长最快的地方。同年7月，国家发展和改革委员会、国家统计局再次发布调查报告，2004年二季度，全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨10.4％，上海又以21.4％的涨幅继续一骑绝尘。
　　早在2003年底，不少人士就信誓旦旦地分析称上海房价的上涨空间已经十分有限，房产泡沫隐现。温州炒房客开始大面积撤离上海滩（关于这一事件在第三章将会详尽描述）向二、三线城市转移的传闻也甚嚣尘上，一时难辨真假，但随后的事实使之很快不攻自破。
　　虽然万元房已不再是新闻，甚至屡屡惊爆所谓的“天价楼”、“宇宙价”，然而无可争辩的中国经济最强劲“发动机”的优质概念、当仁不让的长三角都市圈的龙头地位、极具购买力的境内外成功人士的疯狂涌入等长期利好趋势，都为上海房价再创新高给出了清晰注脚。人的39℃高烧的比喻固然形象，但显然忽略了一个人和一座城市的本质差别：只要具备适当的外部条件，一座城市的经济增长并无既定的“拐点”，完全可能出现持续升温。同样是国家统计局的调查报告还透露，2004年二季度，全国35个大中城市土地交易价格同比平均上涨11.5％，上海涨幅达24.8％，高居前三甲。面对这些注定会使今后房产走势继续坚挺的数据，上海官员一再谦逊地表示，在未来几年，将努力把本地楼价涨幅“控制”在10％之内。
　　除了房价涨幅的致命诱惑外，炒房者必须充分考虑的因素还有，外来人口总量的相对不足，会导致越是低端城市二手房市场就越是相对委靡，缺乏充足的接盘能量，自己手中的房子如何变现将会麻烦不小，不小心成为“房东”终究是件很不爽的事儿。
　　这一切，精明的温州炒家再清楚不过了。当然，由于中国房产市场是如此庞大、混杂，部分温州炒房者必然四处寻找商机，这也符合温州人已有的商业秉性。但是，他们按照所谓的“炒房路线图”大规模、有组织、有预谋地进行梯度市场转移是不合逻辑的。至少，在我们已知的2003—2004年，这样的故事并未发生。
“炒房还是炒铺”之别
　　温州人炒房究竟炒了些什么？到目前为止，几乎极少有人认真地厘清过这个问题。尘土飞扬间，混沌不清反倒是极自然的事。
　　“炒房”概念有广义与狭义之分。广义的“炒房”至少包括普通住宅、高档别墅、产权式酒店、写字楼以及商铺。狭义的“炒房”一般仅指住宅（含别墅）。在本章节的论述中，与“炒商铺”概念相对应的“炒房”指的显然是“炒住宅”。
　　从我们所获知的多个城市的官方统计资料看，可以肯定的是，商铺是温州人炒房的最爱，在整个炒房总量中至少超过四成，其比例与各地普通购房者相比是十分惊人的。这一发现的重要性在于，温州炒房团之所以惹得天怒人怨、口诛笔伐，缘于其被普遍认为哄抬了房价。而各类房价中，真正敏感的是住宅价格，涉及最广泛的利益群体。商铺炒作虽然对一个城市的房产市场仍有一定的拉动作用，但并不直接撩拨住宅价格这根绷得最紧的社会神经。承认这一发现，将会使我们注视温州炒房团的目光多几分冷静与理性。
　　与那些腰间挂满22把、35把、50把甚至是72把钥匙，却难以考证的神秘炒房豪客相比，我们更愿意详细述说如下一位真实的温州“铺王”的故事。
　　根据《理财周刊》记者的追踪调查，47岁的黄爱国之所以被称为“铺王”，是因为他手里捏着整整1.6万平方米全产权或长期租赁权的上海商铺。1.6万平方米是个什么概念？差不多相当于一家中型百货商店，而且是在上海。
　　黄爱国与商铺的缘分是命里注定的。那一年，他出生在温州一间临街的“商铺”内。这“商铺”地处温州市鹿城区百里奚路，窄窄的，有3个楼面，共50来平方米，正面朝着街道，是祖辈的产业。当时，他家的门面并未辟作商铺，也很不起眼。1978年，黄爱国花 4000元从二弟手里买下了房屋的另二分之一所有权，真正意义上拥有了自己的“商铺”。“有了产业，心里才能踏实。”黄爱国说。
　　20世纪80年代，温州家庭作坊遍地开花，做生意的人越来越多，商铺也变得越发金贵。1988年，黄爱国瞅准时机，将三层楼街面房祖居转手出售，成交价竟达10.8万元，10年涨了13.5倍，黄爱国算是掂出了商铺沉甸甸的价值。就在那年前后，黄爱国干脆从市运动鞋厂辞了职，与朋友合伙以48万元的年租金租下共4000平方米的温州杏花楼1—6层，1楼开服装市场，2—6楼用作客房和办公，裙楼改建成桑拿房。生意竟是出奇的红火：年均纯收益70万元，年投资回报率达到了90%。然而，由于原始资本不足，当年黄爱国与房屋产权人仅签了5年租期。期限一到，产权人立即表示要想续租，房租得加价到80多万元/年。无奈之下，黄爱国只得放弃，两手空空的他品尝到了从未有过的酸楚。
　　1994年夏，黄爱国悄悄摸进上海，靠什么二次创业？他无数次地徜徉于被誉为中国第一商业街的南京路。如潮的人流、无与伦比的消费氛围令他兴奋不已：整个上海滩就是中国最大最火爆的大商铺，在这里，不做商铺无异于放弃财富！当年10月，黄爱国与合伙人以1.1元/平方米（建筑面积）的年租金向上海红双喜集团租下了斜土路上的8000多平方米商业用房，租期一签11年。在随后短短11天内，他们就将其中4000平方米的商铺用房以17元/平方米（使用面积）高价全部出租。真正是“商铺一开，黄金万两”。
　　2000年12月，黄爱国再度下单，从上海锦凯房地产开发公司手里一口气买断了6000平方米临街商铺的永久产权。他介绍说，挑高7米的底楼共2570平方米根据经营者需要可自由分隔成两层，而出售价仍以一层建筑面积计算，自然大受欢迎，2002年一转手起价已猛增到2.5万元/平方米。二楼则暂定出租，待兴市后再出售，捂热的商铺增值空间将更为可观。
　　当黄爱国正将自己的“商铺帝国”打理得热火朝天，上海滩的房产热也渐成气候，家乡人炒卖住宅、别墅赚得心惊肉跳的传奇一次次地在他眼皮底下上演。黄爱国却不为所动：“一铺养三代，这句老话肯定错不了。像商铺这样的商业房产才是真正长远靠得牢的。”
　　做着“商铺梦”挺进上海滩的温州人，黄爱国不是第一个，也不会是最后一个。
　　20世纪80年代后期，一批温州乐清人就悄悄杀到上海，在北京东路一带租买商铺，开出了一溜100多家低压电器商店。当时的沪上媒体惊呼北京东路几成“上海的温州街”。
　　1995年后，又有一批乐清老板不声不响先后投资25亿元，摸进上海开办占地460亩、铺位达数千个的轻纺市场。现在，该市场日人流量2万人次，日成交额超亿元。
　　2001年10月，“温州人4亿元买走上海半条街”的消息又把一向傲气的上海人吓了一跳。那年，上海七浦路新建了五大服饰市场，温州商家投资建了两个，砸下4亿元。其中兴浦市场当年10月开业后半个月内，每个铺位的年租金从10万元飙升到15万元。新七浦市场一期1000多个铺位，温州人豪气冲天吃下了近一半。
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　　温州人在上海滩的商铺之旅大体可以分为三个阶段。第一阶段，20世纪80年代，兵分多路渗入上海各街区，租赁或买断临街店面，基本自用，销售家乡作坊式小企业生产的服装、纽扣、眼镜、皮鞋、低压电器等中低档小商品。由于喜好集聚以旺市，形成了一些规模不等的类似北京东路这样的“温州街”。第二阶段，20世纪90年代及本世纪初，在上海市区及近郊多处“圈地”，投巨资开办集中铺位式专业市场，在出资购买铺位者中，温州人同样占据了很大比例。所购铺位用于自身经营及转手出租、升值抛售皆有。第三阶段，2000—2004年，开始转向购买繁华路段、高档商住区的各类商铺，这一阶段的商铺购买以投资获利为主，炒作气氛渐浓。来自当地一家权威房产中介机构的调查数据，2003年，温州购房者在上海投入的资金约达30亿元，而商铺是其购买行为的首选，比例超过50％。
　　温州人商铺淘金，在上海如此，在全国亦如此。他们对商铺的偏好不是心血来潮，而有着渊源性的必然。
　　众所周知，温州是靠市场起家的，官方的评价是“温州改革开放的重要经验在市场”。20世纪80年代最初一两年崛起的乐清柳市低压电器市场、永嘉桥头纽扣市场、苍南宜山再生纺织品市场、苍南金乡徽章标牌市场等名闻遐迩的十大专业市场，堪称中国市场最早的东方 
启动点。在它们身后，是温州400余家各类商品市场或产销基地，还有走遍全国神通广大的10万购销员。久而久之，雪球越滚越大，也就有了所谓160万温州人起舞大江南北这出好戏。他们中间有70多万经商户，而且以经销温州地产五光十色的小商品为主，属典型的全国范围的前店后厂。如果没有借此编织起来的庞大的触须———极为灵敏的营销网络，温州商品经济的勃兴是不可想像的。
　　从某种意义上说，温州不是“造”出来的，而是“卖”出来的。这就造就了温州人商铺情结的现实土壤。对遍布各地的70多万经商户来说，商铺是他们最基本的生存工具，属生产资料，而住宅虽然在房价猛涨的背景下也有了投资生财的属性，但终究应该归于生活资料。温州人普遍认为，即使从投资角度看，商铺与住宅还是有着明显的优劣区别：第一，投资商铺比投资住宅更具有稳定性；第二，住宅随着房龄增长将降低其投资价值，相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值；第三，商铺具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点；第四，投资商铺具有一定的超前性，投资潜力也就更大。目前各地炒作住房能赚大钱已人所皆知，但商铺投资的概念还较淡薄，先行一步获利空间自然相对较大。
　　炒铺甚于炒房，温州人自有温州人的道理。这一字之别，却被许多激昂慷慨的温州炒房团批判者们忽略了。
“谁唱炒房大戏主角”之辩
　　“豪客”、“大鳄”是许多人在描绘温州炒房团时用得最多的字眼，这给我们留下了一个强烈的不容置疑的印象，参与炒房的都是前些年靠经商办厂发了财的温州精英级大老板，他们出拳重、下手狠，无往不胜。
　　随后的推论也就顺理成章了：温州大量创业者及民间资金介入炒房领域，凸显温州以制造业为主的产业资本出现流向性转移，温州经济空洞化、泡沫化危机四伏。2003年8月之后，“温州模式不行了”的灰色忧郁频频出现于报端，有关报道的标题让人的心都提了起来———“温州模式要在挽歌中落幕？”“温州经济怯步：温州模式即将没落？”“温州衰落中的反思”。这些论点的主要依据是温州GDP增速的下滑：杭、甬、温历来占据浙江经济前三甲，优势难以撼动，但2002年，温州的GDP增速出人意料地跌落到全省第七位；进入2003年更是每况愈下，上半年名列全省倒数第二，7、8月份则连续倒数第一；2004年1月，在杭州、湖州、绍兴三市工业总产值增幅达20%以上的情况下，温州居然下降了1.9%。
　　温州老板拿着大把的钞票都去炒房了，温州经济能不没落吗！人们对曾经创造改革神话的温州模式越是赞赏，温州炒房团的罪孽就越是深重，而这一悬疑也就越是有了说个清楚的必要：到底谁在炒房？究竟谁是温州炒房大戏的主角？
　　面对人海茫茫、区域广泛并纯属个人行为的资本暗流，而又没有官方权威的统计数据，任何专业调查机构都会对精确地给出答案感到棘手。以下几则个案片断也许有助于我们触摸到温州炒房者的脉动，算不上全面，却很真实。
　　【炒房者片断一】 大巴VS私家车
　　2003年9月，炒房目的地———安徽芜湖。出发前，作为本次温州购房团领队的谢先生心烦了好几天。团员家庭资本背景参差不齐，按他用旅行社的行话归纳，一拨是数十万元经济型的，另一拨是百万元以上豪华型的，对于如何出行争吵个没完。复杂问题有时需要简单处理：购房团一分为二，经济型为第一分团，统一乘坐大巴；豪华型为第二分团，自带轿车列队前往。出发！
　　“阶层”分类清清爽爽，颇具优越感的私家车一族自然是笑声朗朗，一路好心情。但这样的力量对比在回程时发生了根本性逆转：本次购房战报显示，豪华团下单仅2套，金额48万元；而经济团下单14套，总金额380万元，差不多是豪华团的8倍。
　　虽然在路途中，经济团的一些人为了盒饭的质量竟然还要与他这个领队评理，可面对沉甸甸的购房战报，谢先生不得不承认，这才是最可爱的人。
　　【炒房者片断二】 “讲政治”的吴太
　　称她为吴太，其实她年龄并不大，才40出头。十几年前刚嫁人时，她没有更多的本钱做大买卖，和先生商量了半夜，一咬牙买了辆出租车。谁料想，如今在温州一本出租车营运证连带车身被炒到了百万元，吴太水涨船高，算是“有产”了。加上身体状况也不如从前，她干脆把车租给了别人，每年坐收近10万元租金。
　　闲着无事，吴太就每天颠到市区松台山公园打打太极拳。虽然极少出远门，她对外界的市面却拎得很清，炒房这样的大事是无论如何不会落下的。哪里的房子最能赚钱？吴太坚持认为，中国是一个讲政治的国家，未来几年最大的政治是什么？你不知道吧？———当然是台湾统一！福州、厦门离台湾最近，台湾一旦统一，那些地方房价上涨最快。
　　终于，当地有机构组织了一次福州购房团，吴太兴奋了好几天，但又想省下近千元的参团费。巧了，一起在松台山打太极拳的一位小姐妹也计划随团去福州。吴太马上从银行里提出10万元，一甩手交给这位小姐妹代为购买，就如同托邻居张大妈到菜场代买两根洋葱。
　　再后来，这位小姐妹真帮她买回了一套房子，还掏出一张福州地图，比画了半天告诉她房子在哪个地段。吴太没去过福州，自然是听得云里雾里，但她坚信：这单生意包赚不赔。讲政治，一定没错的！
　　【炒房者片断三】 三个女人一台戏
　　就像吴太一样，温州女人与炒房可不是一般的关系。当地有关部门的一项调查说，2003—2004年，温州各类房展会差不多每个月举办一次，由于温州炒房团声名大振，全国各地的楼盘蜂拥而至，几乎占到这些房展会参展楼盘的95％以上。据房展会上的抽样测算，看房者中女性约占70%—80％。她们的一个共同特点是，看得细，问得清，舍得花大把的时间。一个三天的展会她们甚至可以来来回回转悠上两天半，若是没有平时逛时装店、百货商场使她们养成的不达目的誓不罢休的优良传统，谁能撑得住？
　　你可别因此以为温州女人只有绕着灶台转的本事，杀遍全国的炒房团中，她们娇小的腰身也随处可见，比例极为可观。正是缘于此，2004年“三八”节，《温州都市报》牵头成立了轰动一时的温州“太太购房团”，成为足以在中国市场经济史上留下曼妙一笔的炒房“娘子军”（这段有趣的事实将在此后的第三章详细描述）。
　　女人在温州人的财富故事中的确可圈可点。十年前，一位新华社记者就曾在一篇题为“温州丽人多老板”的报道中由衷地赞叹：“唯有市场经济才为男女平等造就了真正的舞台。”后来，该文还被收入了1995年在北京召开的第四届世界妇女大会的大型画刊《中国妇女》，引得白皮肤、黑皮肤的各国女人们好生羡慕。当然，我们更愿意将这类赞叹理解为一种美好的祝愿，毕竟，在刀光剑影的温州生意场上，更多地弥漫着的仍是呛人的烟草味，炒房军团应该可以视作一个例外。
　　一位多次参与炒房的炒房团“职业领队”对温州炒房者主体人群做了这样的概括：“有点钱又有点闲”的人。主要包括，来自永嘉、苍南、乐清等农村家底殷实的各类小业主；公务员及其亲属；社会中介机构中低级白领；成分复杂的城镇闲杂人群。其中女性比例高，购房行为往往凭直觉，随意性强，非理性色彩浓郁。他们对炒房信息的获取和研判远远不如人们想像的灵敏、精确。之所以组团购房，重要动因之一就是希望下单时有人可以商量，并同进同退。他们相信一个人买房难免会看走眼，而集体看中的准没错。
　　这一切，早已预示着温州炒房团绝非外界广泛传闻的那般神勇，战无不胜，攻无不克。他们在四处攻城略地的风光表象背后，往往是被“套”甚至被“骗”的一把辛酸。
　　2003年7月15日，300多名温州人在两小时内与苏州市大学生公寓开发商签订了预购协议，将该楼盘470余套房子顷刻瓜分一空，并每套交纳了9000元订金。三个月后，他们没有等来约定中的正式购房合同，而是开发商单方取消定购的一纸函件。有知情人士分析，突发变故的原因，极可能是三个月间，该楼盘周边住宅价格已猛涨至每平方米4200元左右，大大高于温州人预定该楼盘的2100元均价。但当时温州购房者竟然都没有注意到原预购协议中的一个重要条款：“若超过三个月未能签订购房合同，则由开发商退还定金，并按银行同期同档贷款利率给予补偿。”徒劳的奔波，无望的交涉，杭州《每日商报》在报道中惊呼：“在全国各地所向披靡的温州购房团，这一次却着实让别人给‘下了埋伏’。”无独有偶，2004年初，另一家媒体的记者在调查沈阳一个著名商业广场投资者因被套牢而将开发商告上法庭的事件时无意中发现，数百名业主中，温州炒家至少占了三成。
　　的确，在炒房军团的著名案例中，我们可以找到一些真正的温州老板的身影，也只有他们有足够的实力催生耗资巨大的“烂尾楼的春天”。然而，从总体来看，在20多年来靠制造业打出一番天下的温州，在浓厚的以实业论英雄的商业理念氛围之下，温州老板们始终把炒楼生财视作缺乏荣誉感的“偏食”。
　　45岁的炒房者吴春波可以算是这一观点的代表人物。1986年，出生于“中国皮都”温州平阳县水头镇的吴春波以两三万元起家，十几年后，其制革小作坊已一跃成为年产值1000万元以上像模像样的企业。但吴的出名，却是因为作为炒房团的活跃分子，他接受了央视《经济半小时》、《东方时空》栏目的专访，还参加过温州市政府等召开的购房团研讨会。
　　“我为什么要买房？那是没有办法的事，总不能让钱躺在银行里吧？”吴春波说，2004年上半年，同样因超常发展的制革业而被称作“中国第一污染源”的水头成为温州市违法排污企业重点整治和监管对象，他的制革企业也因为污染问题不得不停产。但吴反复强调，购房并非自己长远的主业，他一直在努力寻找新的投资方向，“其实，温州老板参与炒房的又有几个是丢下自己的实业的？”
　　很显然，从整体经济形态上看，量大面广的温州炒房大军的主角，属于温州的相对边缘人群及社会闲散资本。近年温州市域所谓GDP增速的相对滞缓，一是由于改革先发优势的淡出，周边地区急起直追———这本身是中国改革开放均衡推进的必然要求。事实上，以2003年为例，温州GDP达1220亿元，同比增长14.8%，创6年来的新高，比全国平均水平高出5.7个百分点。二是受区位劣势和资源禀赋不足等要素的制约，不断发展壮大的温州本土经济出现了“馒头大于蒸笼”的现象，外溢呼声日益强烈。据不完全统计，截至2003年底，温州向全国扩张的资本总额已超过1000亿元。最新的轰动性事件是，2003年6月，中国十大真皮鞋王之一的温州奥康集团宣布投资10亿，进军重庆璧山县，欲打造“中国西部鞋都”。这个占地2600亩的鞋业工业园区全部建成后可引入百余家制鞋企业，皮鞋年产量将超亿双。鞋王振臂一呼，下游大小配套企业纷纷趋之若鹜。奥康的西进，拉动的将是温州主导产业产业链的整体对外扩张。
　　在温州经济的新一轮成长期，其“成长的烦恼”是本土产业资本为追逐利润的最大化而自然呈现的井喷式异地扩张，而与所谓“炒房的诱惑”带来的资本流向城市房产并无本质关联。
媒体购房团横空出世
　　2001年8月18日清晨，一支奇特的队伍出现在上海火车站。他们高举着《温州晚报》的牌子，但不是记者采访团；他们提着花花绿绿的旅行袋，但也不是旅行团。在以后的无数报道中，我们将记住它响亮的名字———来自温州的第一支“媒体购房团”。
　　顾名思义，媒体购房团即由媒体组织的购房团体。这样一种有趣的组合中国新闻史上前所未有，世界传媒界肯定也绝无先例。此后几年间，正是这彪奇特的队伍在温州全国炒房风暴中大放异彩。而其于2001年8月18日的第一次出征，更是引起了人们追根溯源的强烈兴趣。翻阅与此相关的许多报道，或语焉不详，或谬误百出。正因为是第一次，我们便有认真考证的必要。
　　上海浙江商会常务副秘书长陈康汉当年曾长期担任《温州晚报》分管经营的副总编辑兼广告部主任。作为事实上的创建者和第一当事人，机敏干练而习惯于低调的陈康汉对那段故事一直保持了沉默。但故事令他难忘，每一个细节至今都清晰得恍若眼前。为了尽可能真切地还原现场，我们以他为第一人称记录如下———
　　话还要从2001年5月说起。当时，我和报社一位财会人员前往上海参加一个金融方面的会议。会议间隙，这位财会人员说想去看一个本地楼盘。我吃了一惊，温州人跑这么大老远去买上海的房子干什么？她说是听温州老乡介绍的。好奇之下，我决定一起走一趟。
　　那是个在卢湾区陕西南路的楼盘，高层住宅，名称怪怪的，叫“新加坡美术馆”。漂亮的售楼小姐的一番介绍更是让我大吃一惊，已经购买这个楼盘的业主中，温州人竟然相当多。一个奇妙的推论突然在我脑海里蹦了出来：有钱的温州人喜欢买上海的房子———更多的温州人会来上海买房子———并不是每一个温州人都掌握充足的信息———媒体是沟通开发商和购房者最有效的红娘。
　　这肯定蕴藏着媒体大有可为的商机。凭着多年新闻报道和广告经营的经验，我认为具体运作模式其实很简单：楼盘开发商到媒体投放一个整版以上的广告，媒体则负责组织相应数量的温州购房者直接前往楼盘销售现场。
　　笑容灿烂却两眼茫然的售楼小姐找来了一位有权拿主意的负责人。听完我的设想，他半信半疑：这和我们以往投放广告有什么区别？
　　当然不一样，我说，区别至少有二。一是开发商单纯投放广告与被普遍认为代表公众利益的媒体出面组织的公信度及号召力不可同日而语；二是拥有社会话语权的媒体组织购房团本身就是绝好的新闻猛料，其轰动性及传播效率亦不可同日而语。
　　《温州晚报》一个整版的广告费是6万元，就算你冒一次险也不过只是6万元。我再补充说。这位负责人显然听懂了，心动了。
　　从上海一回到温州，我立即将情况向报社做了汇报，计划很快得到了认可。在具体实施上，一个楼盘肯定规模太小，赢利空间有限。我们马上行动，以同样的方式和上海多家开发商进行了接触。最后确定的方案是，首批组织购房者100人，涉及的上海楼盘包括“新加坡美术馆”、“菊园”、“怡景园”、“四季之门半岛花园”等5个，每个楼盘按刊例价投放广告一个整版，共计30万元。
　　还有一个敏感问题是，对参团的购房者收不收费？如果收，该收多少？两种意见各有利弊：不收或象征性地收一点，参团者无心购房纯粹借机旅游怎么办？收高了，会不会影响报名的人数？反复斟酌，定下了每人398元的中间价，比当时温州旅行社上海三日游的收费标准稍低一些。具体行程是这样安排的，8月17日（周五）晚8时坐火车出发，18日晨6时到达上海；18—19日白天考察5个楼盘，洽谈签约；19日晚9时登上返程火车，20日（周一）晨6时40分回到温州。
　　至于实际参加的人数，不是后来媒体普遍报道的157人，而是117人。其中，晚报刊登购房团组团广告后社会上自发报名的购房者100人，包括我在内担任领队的广告部人员4人。后来又临时增加了报社内部员工家属13人，他们的收费有所照顾，每人298元。
　　8月17日晚，浩浩荡荡的队伍终于上路。说实话，我一直很紧张，心里没底，忐忑不安：如果都不买房怎么办，万一成交惨淡如何向开发商交代？在火车上，我们压根就没敢睡安稳觉，抓紧宝贵的时间逐个做工作，帮他们算账，一起畅想房产升值的美好前景。你猜最后结果怎么样？一共下单1000万元！既有实际购买也有预定的，虽然数字不如此后媒体报道的所谓成交5000万元那么夸张，但应该说算是大获全胜。宣传效果也基本上如我们所预期的，新华社、《新民晚报》等许多新闻机构立即追踪报道。上海首战，媒体购房团一夜之间成了声名远扬的另类品牌。
　　万事开头难，开了头也就不再难。此后不到一个月，温州媒体购房团第一次抵达杭州；同年10月16日，第一支乘飞机的媒体购房团空降上海；以后，又是北京、南京、重庆、武汉、福州……自此一发不可收。一位著名经济学家曾赞叹说，有人的地方就会有温州人。如今，有房的地方就会有温州媒体购房团。
　　几年间，温州媒体购房团到底组织了多少次，究竟有多大规模？说法不少，数据很乱。对比甄别各方资讯，剔除明显的水分，比较可信的数据是：先后组织购房团的温州媒体主要有《温州晚报》、《温州都市报》和《温州商报》三家，其中前两家规模最大也旗鼓相当，各家累计组织购房团120次左右。前期购房团往往一次在100人以上，因组织困难，管理不易，以后单次人数有所下降。最少的仅一二十人，平均约每次50人。前后实际参团总人数累计在6000—8000人次。
　　我们观察到，虽然温州炒房者往往结队而行，但很多购房行为仍带有明显的随机性与自发性。在几种组团方式中，真正称得上是有组织、有计划、有声势的，只有两种：媒体组团和房产中介公司组团。据官方统计，截至2004年6月，温州共有房产中介代理公司70多家，基本运营模式为受外地房地产商委托，在温州当地帮助代理销售其楼盘，并收取销售佣金。从我手头获得的一份某楼盘的项目委托销售代理合同文本看，当购房者签订商品房买卖合同并支付首付款后，即视作代理销售成功，房产商应支付中介代理公司该商品房总价的1.5％作 
为销售佣金。