第32节：万科十五年的离婚大战(2)        
　　从儿媳妇到"大众情人"  
　　结了梁子后，在理论上，王石随时会被深特发的一纸调令调离。那时候的王石不过是深特发下属公司的一个负责人，虽然倔强如一，但还远不是现在这样的登山、滑翔机、热气球到处跑的知名企业家。  
　　跟上级单位结了梁子，这日子过得提心吊胆啊。  
　　1986年，深圳开始计划进行股份化试点。  
　　王石看到相关消息后大喜，认为通过股份化改造，可以分离企业的所有权和经营权，是防范企业认识风险的最佳选择。  
　　股份化了，股东多了，不是深特发一家关起门就能说了算了，一纸调令让王石走人的风险自然就没了。  
　　经过一年多的运作，1988年，万科，哦，这时叫现代企业公司，正在等待深圳主管部门的回音，结果等到的消息是，深特发的副总经理带着一拨人直接去市政府办公厅请愿，强烈要求撤回现代企业股份化改造的文件，理由是政府越权干涉企业内部运作，无视基层领导的越权行为。  
　　鉴于深特发方面的强烈反对，现代企业股份化改造暂停。  
　　在与深特发高层交流过程中，深特发的一负责人对王石说："你王石一贯天马行空，独来独往，现在感觉到了吧，你跳十万八千里也跳不出如来佛的手心。"  
　　另一领导直接告诉王石："如果特发下属的企业都像你王石的企业那样越权，管理不乱了套？"  
　　闹到这份上，只能更加咬牙向前了。闯过股份化这一关，企业就从深特发的儿媳妇变成了大众情人，不是你深特发一家的了；如果这时候被压力压住，那企业就完了，用不了多久，深特发方面肯定会公事公办地好好照顾好这个不听话的"儿媳妇"。  
　　王石方面最后找到了当时的深圳市委副书记，领导出面，深特发终于松口。1988年底，万科完成股份化改造，最牛的上市公司出炉。  
　　"好女"改嫁  
　　股份化成功，万科成了大众情人，但深特发还是第一大股东，婆婆还是那个婆婆，只是管不了那样紧了，既然是婆婆，那就是一家人，有事还得见面，万科几次增发，王石和深特发的高层都有摩擦。1997年那次，老王还拍了桌子。  
　　经过反复沟通，2000年8月10日，深特发签署股权转让协议，将其持有的万科股权转让给了中国华润总公司。华润集团成为万科第一大股东。  
　　从1985年到2000年，经过十五年的斗争、纠缠，王石终于跳出了深特发这个"如来佛"的手掌。他再也不用担心，在某年某月的某一天，上级的一纸调令就能将其调离自己创立的公司了。  
　　这种斗争过程，改革开放前的企业不会有；在改革开放深入人心后，也不会有企业再经历这种与上级斗争的过程了。  
　　为什么？  
　　1988年，王文京来海淀工商局领公司执照。  
　　在企业登记处，办事员问："你想注册成国有性质还是集体性质的？"  
　　王文京说："我想办自己的企业。"  
　　办事员说："那你走错门了。"  
　　在当时注册高新技术企业，除了国有和集体，没有别的选择，有不少人为了图便利，就顺便挂靠一些国营或集体企业，日后引发的很多产权纠纷便因此产生。  
　　王文京只好领了一本个体工商户的执照，但正是这个个体工商户的执照，确保了王文京在用友那无可争议的权利。  
　　新华信的赵民曾对笔者说过，与第一代企业不同，1992年前后新一代的企业产权清晰，基因好。  
　　清晰的产权自然责、权、利分明，谁的就是谁的，你的就是你的，我的就是我的，你的虽然让我看着眼红但我不能抢，执照上、公司章程上、合同上都写得清清楚楚的。  
　　在这种基础上，哪还会有深特发、万科这种乱局啊。  
　　回首这段历程，对比万科和用友的股权局面，不仅要感叹，尽管很不容易，但我们、我们一直在前进，我们甩脱了种种利益纠缠、摆脱了多方利益的搏杀，一直在前进。  
　　甩脱了深特发后，万科等于彻底跳到了市场经济的怀里。市场经济自然有市场经济的规律，率先迎接王石的是--一场市场经济模式下的夺权大戏。  
　　该幕大戏将由万科王石、华润宁高宁、华远任志强三大高手联袂出演，如此豪华的出场阵容，恰如梁朝伟、张曼玉、陈道明、李连杰联手拍片新春巨献，而且精彩程度远超《英雄》啊，岂容错过。  
　　也正是这一战，万科、华润牢固结盟，地产一哥地位从此确立，几年里风华绝代；也正是这一战，一代高手任志强负气出走，从此几乎是以一人之力、又是白手起家再造"新华远"；也正是这一战，奠定了华润资本大戏的丰厚收益。        
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第33节：任志强、王石、宁高宁三个男人三家公司(1)        
　　任志强、王石、宁高宁三个男人三家公司  
　　任志强的700万年薪  
　　在大戏上演之前，先来回顾一下华远和华润之间的渊源。  
　　华远和华润的合作关系始自1994年，在双方合作期间，华远房地产公司成为北京乃至全国的知名地产企业，而且也使华润获得了境外融资，华润集团已经拥有华远房地产60％左右的股权。  
　　在2001年上半年，华远已销售楼盘的合同额近20亿元，约占北京市场销售总额的15％，这种销售业绩放在现在也是很牛的成绩啊。  
　　华润方面对任志强那也是相当重视的，华远上市以后，在每年的财务公报中显示任志强年收入700万元。  
　　也有人士说，任志强在担任华远上市公司法人的期间根本没有获得这个年薪。由于对任志强的这个年薪众说纷纭，以至惊动了北京市的有关领导，甚至还惊动了中央。1997年7月，有关国家领导人郑重地告诉任志强不能拿这个年薪，毕竟华远是国有企业。  
　　1999年又有人拿出任志强年薪700万元说事，在大家又议论纷纷的时候，中央有关领导也过问了此事，最后查明任志强尽管是700万元的年薪收入，但是任志强一直没有动用。直到2001年，任志强与华润分家才把这笔收入拿走。  
　　可以说在2001年之前，华远是北方房地产企业的绝对领军人物，这种领军不光是理论、政策研讨方面的，而且是实实在在的、市场份额方面的。而任志强也绝对是地产巨无霸的当家人，在地产界能够和万科、王石抗衡的人。  
　　华润的定位  
　　华润是我国最牛的公司之一，"华"是中华的华，"润"是毛润之的"润"。敢这样起名的公司全国有几家啊？  
　　华润集团于1948年成立于香港，属于国务院直属企业，曾是中国各大进出口总公司在香港的总代理。华润集团一直是中国与世界其他地区之间进行贸易的重要桥梁。2000年时，华润集团旗下拥有119个利润中心，年营业额43.98亿美元，总资产至2000年为73亿美元。作为重要的红筹中资机构，华润在香港联交所还有多家上市公司。华远房地产就是由华润旗下的华润北京置地绝对控股。  
　　华润集团更具有金融控股型企业的模式，旗下的华润雪花啤酒可是全国响当当的啤酒品牌，能和燕京、青岛抗衡的豪门；在医药、生化等等领域都沉浸颇深。  
　　华润集团的这种性质，就决定了该集团是通过控股华远、或者万科，来进行房地产投资的。  
　　1994年到2001年，和任志强合作；2000年起和王石合作，主要是当股东，坐收其成。  
　　讲明白了三方的当时情况，那就--开打！呵呵。  
　　前锋战还是变奏曲？  
　　1999年12月，对，时间没错，在华润正式入股万科8个月之前。  
　　号称中国年薪最高的职业经理人任志强辞去华远地产总经理一职，专任董事长。  
　　2000年4月，万科天津总经理郭钧接替任志强出任华远地产总经理职位。  
　　此次人事变动，当时在北京房地产界引起极大关注。  
　　仅仅4个月后，华润成为万科第一大股东。  
　　很多人士此时纷纷议论，任志强辞去总经理，郭钧上手，必然和此次并购整合有关，是王石派郭钧进京的，是一次前锋战役。  
　　王石后来则否认了这种说法，王石表示郭钧后来到华远并不是万科派去的，只能说是华润挖去的。虽然郭钧去华远与万科没有关系，但郭钧毕竟带去了万科所培养的职业经理人的文化。  
　　现在又是好几年过去了，好像问题还是没有扯清楚呢，只不过已经没人扯了。  
　　华润意图绝对控股万科  
　　在2000年8月，和深特发完成股权转让后，华润方面虽然已经是万科的第一大股东，但只有15.08％的股权，远没有达到绝对控股，要知道华润在华远地产一直是持有50％以上股份，处于绝对控股地位。在其他行业的一些重大并购中，华润也注重绝对控股原则，对万科，华润自然也想拿到绝对控股权。        
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第34节：任志强、王石、宁高宁三个男人三家公司(2)        
　　绝对控股多好啊，收益丰厚、管理顺畅，高管任命大权全在集团掌握之中。  
　　华润方面当时的总经理黄铁鹰回忆这段往事时曾表示，在并购之初，黄铁鹰直接问王石："你的公司经营得这样好，为什么非要找个主子？"  
　　王石回答："想做大，就必须要和世界接轨。"  
　　黄又问："公司做大了是别人的，职位可是你自己的，难道你不怕哪天华润把你炒了？"  
　　王回答："如果有人能做得比我好，炒我是应该。"  
　　这段话，呵呵，或许都是无心的聊天，或许是随机的问答，或许都暗藏了机锋。  
　　有媒体报道，2000年9月，郭钧出任华远地产总经理后，在北京表示，未来3个月内，华润将斥资20亿到30亿元，将持有的万科股份增加到50％。  
　　在2000年12月，万科发布公告，拟向华润定向增发4.5亿B股，以提高华润对万科的持股比例。如果此次增发完成，华润将成为万科的绝对控股方。  
　　按照华润的算盘，通过此次增发，万科将和华远一样，成为华润下属的绝对控股子公司，王石、任志强都将是华润旗下的职业经理人。  
　　增发竟被小股东们击退  
　　值得关注的是，此次定向增发方案，竟然在小股东的倡议下，被否决了。  
　　王石在回忆录中写道：  
　　反对增发的投资者认为，此次增发不能带来相应的资本溢价，另一方面，发行股数高达4.5亿股，股本扩张太快，会造成年末每股收益的摊薄。  
　　君安证券旗下由原万科员工吴冲负责的网站"金网100"成为反对意见的旗手。  
　　……  
　　事实上，多年以来，万科的职业经理人在向董事会和股东大会提出各项议案时，都十分注意维护中小股东的利益。  
　　2000年12月24日，平安夜。万科董事会根据走访投资者的结果重新检讨增发计划，最后，包括华润代表在内的16位董事作出了理性的抉择：放弃增发方案。  
　　华润绝对控股万科的意图落空了。  
　　当然，有市场人士后来发表意见，认为是万科高管在其中起了作用，为了维护万科原有高管团队的稳定，所以在小股东背后策划了这次否决。  
　　从利益角度考虑，如果此次增发完成，华润将完成对万科的绝对控股，万科的资本金也将得到一定补充，但万科原有高管在公司的话语权肯定会下降。  
　　从这个角度看，市场人士的议论有其立论基础，但事实真相如何，怕终是无人能解了。  
　　笔者是一个愿意相信美好事物的人，所以宁愿相信是小股东的呼声得到了重视、利益得到了维护，是出于这个目的此次增发被否了，因为，资本市场上，小股东被漠视得太多太多了。  
　　任志强的离去  
　　既然增持、整合万科不得，那只好另觅他途了。  
　　结果是，2001年9月，华远房地产董事长任志强宣布辞去董事长一职，华远集团将持有的华远房地产18％的股权转让给华润集团，华润集团将拥有华远房地产90％以上的股权。一年以后，华远集团将收回华远房地产品牌。  
　　任志强当时对外界的解释是：华远和华润之间第一次产生重大分歧是关于凤凰城这个项目。席卷亚洲的金融危机，终止了华远房地产公司经股东大会批准的扩股方案，打乱了公司的经营计划，双方开始对资本的作用和追求产生了不同的认识。作为资本拥有者的大股东第一次与经营班子产生重大分歧，在对凤凰城项目的决策上动用了资本力量的否决权。        
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第35节：任志强、王石、宁高宁三个男人三家公司(3)        
　　为应对金融危机，为保证充足的现金流，为保证已投入资本的安全性，华润集团一方面决定1998年3月上市公司扩股的1.4亿美金不再投入华远房地产公司，保留作为兑付可换股债券的保证资金，另一方面，在董事会上提出终止华远房地产已投入的8000万元人民币的凤凰城整体80万平方米的项目投资，提出"在金融危机未来无法预测时，缩小和终止投资是最佳的选择。宁愿造成现有损失，也要防止加大投资后的更大损失"的意见。  
　　经过管理班子的再三努力才将投资意见修改为：现在只做凤凰城的一期已投入资金的部分，保留今后发展的余地，但不再执行原已签署的承建整个项目的协议。  
　　2001年分手，却翻1999年的旧帐，呵呵，让我想起一个战国的故事。  
　　卫灵公非常宠爱弥子瑕。当时卫国法律规定，如有人偷乘君主的车辆，其罪当斩，有一天深夜弥子瑕接到母亲病重的消息后，仗着卫公宠信，私用卫灵公的坐骑赶回家去看母亲，而卫灵公得知后，并未降罪，反而夸他有孝心，是一个孝子。  
　　另有一天弥子瑕在桃园游玩的时候，摘了一个熟透的桃子吃了。想不到这桃子美味异常，弥子瑕就把吃剩的一半留着，拿去献给灵公。卫灵公很高兴地对他说："你一定是舍不得吃，特意把它留给我。"很高兴地吃了弥子瑕吃剩的桃子。  
　　几年后，弥子瑕的容貌，不再像以前那般美好，灵公就渐渐疏远他，又看上其他年轻貌美的少年。有一天，色衰爱驰的弥子瑕因小事而获罪于卫灵公，卫灵公突然想起弥子瑕当初私驾王车和赠送余桃的事，就大声骂道："弥子瑕真是可恶极了，不但私用我君王的车，而且竟然把吃剩的桃子送给我吃。"因而降罪于弥子瑕。  
　　分手了，好事也变坏事，更何况本身就是争论呢。  
　　任志强当时还对外界解释说：  
　　在万科向华润集团定向增发B股的公告中，华润集团做出了两项针对华远房地产公司的限制性承诺：一是华远房地产公司不得在北京以外发展房地产业务，二是华远或万科在北京新增住宅项目双方都有合作的优先权。  
　　在北京的地产业中，华远房地产取得了令人瞩目的成就，不仅归功于华润的大力支持，还包含着和华润合资之前的华远房地产公司股东和几代华远人的艰辛与血汗。而万科的理念、文化及市场规模都没有成为北京地产市场的主流，尤其是华远在北京市取得的项目和土地储备优势，恰恰是万科在北京无法直接获得行政划拨和最佳位置、最低成本土地的劣势。虽然华润可以通过董事会的控制来避免出现影响中小股东权益的问题，但是，华远和万科共享项目优先权的承诺显然对华远房地产的中小股东而言是不公平的。  
　　当华润集团收购万科A股时，华远集团公司已不能再沉默了。鉴于华润集团公司承诺的变化，华远集团正式提出撤回"不在华远房地产公司之外进行房地产开发"的承诺，筹划建立新的地产公司。华远开始为"分家"做准备。  
　　这才是主因。  
　　北京市场一直是万科最大的鸡肋，有着深厚积累的华远，自然不愿意莫名的因为此次并购，在北京市场多出万科这样一个强劲的对手，就算都是华润参股的公司，也是不同的主体啊。华润方面的限制性承诺，等于卡住了华远继续发展的脖子，等于是华远想发展，就必须和万科手拉手、一起走。        
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第36节：任志强、王石、宁高宁三个男人三家公司(4)        
　　而且万科在北京市场确实姿色平庸，对这种包办婚姻，华远在华润、万科、华远的三角模式下，没有太多油水。  
　　更何况，在这种模式下，华远丧失了外地的业务发展权，丧失了在北京发展的部分权利，那接下来，还会丧失什么？公司都到这一步了，董事长还坐得住吗？还该怎么做？  
　　王石的表态  
　　在任志强辞职一事成为业界关注的热点后，由于华润、华远和万科之间近些年来在资本、人才、企业文化等多方面形成的复杂关系，使许多业内外人士对任辞职事件的成因及今后华远、万科、华润之间的关系产生了各种疑问和猜测。很多人士纷纷揣测，是王石最后挤走了任志强，是万科的介入，挑开了华远、华润原本稳固的关系。  
　　万科董事长王石则随后在北京召开了新闻发布会，对新闻界表达了对"华－万－华"三角关系的看法。  
　　不管实情为何，首先还是要赞一下，面对这种形象危机，万科的反应还是迅速而得体的。很多企业在外界质疑的时候，不是选择危机公关、严肃应对，而是回避、逃避，结果小事熬成大事，笨得了得。  
　　在发布会上，王石认为，华远的转让过程中，华润是主体，如果说与万科有关，只是间接的关系。王石说，早在1996年，华润的高层人士在与万科的业务接触中就已认识到万科的企业文化是比较符合中国国情的，认为在万科的市场模式下进行土地贮备及商品房销售是中国住宅市场的发展方向，同时意识到华远公司以拆迁和集团购买为主的开发模式将会萎缩。因此，华润希望将华远在北京强有力的拆迁能力、强有力的建造发展能力与万科所擅长的市场营销能力相结合，以规避市场风险。王石认为2000年8月华润入主万科的主要原因就是要移植嫁接万科适合中国的企业文化。  
　　王石认为，万科的企业文化是华润所接受的，任志强的辞职是不同企业文化不相融合的结果，任志强在辞职时强调说是两个企业不相融是对的。王石同时认为，任志强的辞职举动是非常聪明的，也是非常高明的。他认为如果站在北京市场的角度来看，这场转让的结果形成三赢局面：有利于华润按照已经认可的经营理念、企业文化继续进行资源整合；任志强通过转让18％股权，得到资金，收回了"公司名号"，可以投入新的地产项目；对北京的房地产市场来说，又多了一个有实力的竞争对手，任志强作为一位老资格的房地产公司老总，一定会在房地产界有新的作为，同时，新的资金投入还能增加北京市场上的投资量。  
　　王石说，就其个人而言，他对华润与华远之间的结合与分离是很欣赏的。在他看来，传统的行业通常是企业不行了，老总才离职，而华润与华远则是按市场原则办事，所以他欣赏任志强的个人能力，同时更欣赏华润资本力量的成熟。王石称这是市场成熟的标志。  
　　王石成了最大赢家  
　　一场博弈，非常精彩。  
　　尽管此次事件还有很多信息有待进一步的挖掘，等待有关人士的进一步吐露内情，比如万科小股东反对增发背后是否有人操作；比如万科在任志强离开中起了什么作用；比如郭钧进入华远是否早有目的……  
　　但这场博弈非常精彩。  
　　恰如绝顶高手过招，外人看好似寒暄，其实两手一碰，内力运出，双方内力互搏，功力强者胜，功力弱者退。        
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第37节：任志强、王石、宁高宁三个男人三家公司(5)        
　　似乎都是不动声色，但招招惊险。  
　　按照资本游戏的规则，在这场游戏中，王石似乎是最缺乏发言权的人，但最后王石成了最大的赢家。  
　　在最初的股权变动这轮竞赛中，出让万科股权的是深特发，受让股权的是华润，按理说作为高管的王石与此无关。  
　　但此次转让就是王石引的线，也正是凭借此轮股权转让，王石甩脱了十五年的婆婆，引入了华润这个大股东。  
　　在增发与反增发的这一轮竞赛中，要求增发的是华润，反对增发的是中小股东。  
　　但最后增发失败了，万科管理层空前稳定。  
　　在华远和华润分手的这一轮竞赛中，博弈的是任志强和宁高宁为首的两方团队。  
　　最后的结果是，任志强带着转让股权收回的资金，以及"华远"的牌子，重新另起炉灶，等于是把北京房地产企业的领军企业灭于无形之中。任志强重新打造的华远，和在华润旗下时的华远，名称虽然一样，但实际上已经有了霄壤之别，毕竟新华远丧失了原来的土地储备、丧失了资本平台，拥有的不过是任志强而已。  
　　2001年底，任志强重新打造华远时，华远的底子其实是非常薄的，尽管从此以后的这几年，新华远发展很快，但像华远当年独占北京市场15％的盛况，再也不可能出现了。  
　　在今天的北京房地产市场上，论国企有首开、北京城建、北辰等地产公司，论以本地为主的地产公司有SOHO中国、远洋地产；论全国性公司，则有世茂、合生、富力等等。有时候想，如果没有任志强天天大嘴引发各界的关注，按华远地产现在的实力，恐怕远远不能获得外界现在这样高的关注度吧。  
　　在2000年的地产江湖，业界经常说"南王北任"，"南万科、北华远"，但此轮争端过后，王石的江湖地位再也无人能够比肩，万科也开始从一堆深市本地股中逐渐脱颖而出，成为业界龙头。  
　　三轮交锋下来，深特发被送走了，华润进一步整合万科的意图被打住了，任志强的华远大伤元气，只能从头再来。  
　　一个职业经理人--王石成了最大赢家。  
　　凭借一个职业经理人的地位，能取得这样的战绩，能这样熟练地利用资本市场维护利益，这在全世界的商战历史上，怕也是绝无仅有的。        
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第38节：潘石屹 "氨气事件"中的公关秀(1)        
　　潘石屹 "氨气事件"中的公关秀  
　　众多高手夜袭华山派，存亡一线之间，令狐冲灵光闪现，改独孤九剑破暗器的剑法为夺人双目，一招功成、应变迅速，存华山派一脉。  
　　地产大腕中最善于作秀、对危机应变最迅速的当属潘石屹了。  
　　博客点击火爆，可以比美影视明星；自己也和文艺界常来常往，偶尔还客串个影片；做房地产项目还经常有些文化色彩，"长城脚下的公社"这个项目完全为建筑艺术献了回身，"银子"花了不少、艺术氛围浓厚，就是银子想回收遇到了困难，结果被导演冯小刚评论此项目对潘石屹来说就是"冬天穿了件湿棉袄，穿着冷，脱了更冷"。  
　　总体看来，作秀的成功为潘石屹的商业运作带来了巨大的价值。  
　　在2002年的"氨气事件"中，更可以充分看到潘石屹的作秀、危机公关能力，以及公司运作的透明度。  
　　2002年元月26日，潘石屹公司客户服务部张小姐接到来自现代城2号楼1008号房间陈先生的一个很平常的投诉电话，称房间内有一股异味。当潘石屹派的各部门检查原因无功而返时，业主又电话言异味有加重趋势，并表现出不满情绪。2月11日春节后刚刚上班，公司先后与国家环境保护研究所与北京医学研究院联系，但前者言没有检测手段，后者要检查出结果需要一至两个月。  
　　进入3月份，又陆续有四五户投诉房间异味现象，情况似乎变得非常严重。潘石屹一边要求员工在事实查清之前不要外传，一边积极联系处理此事。最后检查出是混凝土有问题。最后施工方证实是混凝土加的含有尿素的防冻剂在作怪。  
　　当天热以后，由于气候的原因，投诉氨气问题的客户迅速猛增至近50户。这50户有的联合起来在楼内散发传单、征集签名，要向开发商索赔；有的已经请了律师，要求磋商；甚至有的已经告到法院或仲裁委员会要求处理。  
　　虽经过多次沟通，但由于双方分歧较大，都不欢而散。于是潘石屹决定：一是向所有受害住户表示道歉并接受住户退房；二是支付住户所缴房款的双倍利息。但有的业主以房价已经升值为由不同意"无条件退房"。  
　　这时候，潘石屹十分清楚：应该站出来澄清事实了，否则，业主不一定闹到什么程度。  
　　2002年8月17日，《北京晚报》首先刊登了"潘石屹向受损客户道歉"的文章。潘石屹在文章中首先对所有受损失的住户表示诚挚的歉意；其次，他表示希望通过法律途径有一个公正的裁决；最后，潘石屹向社会广泛征求消除氨气更有效的办法。  
　　此文一经面世，各媒体、电视台也纷纷从不同角度对现代城的氨气事件进行了报道，现代城又一次成为大规模报道的焦点。  
　　一时间，卫生防疫部门的专家学者论述氨气对人体究竟会产生何种影响，律师们也从法律角度深入探讨了氨气事件的责任归属，向潘石屹推荐环保绿色产品的厂家机构也络绎不绝，甚至同样受氨气问题困扰的其他物业开发商或住户也打来电话关注此事的进展。  
　　在现代城施工的时候，国家并没有禁止含尿素防冻剂的使用，因此本案是否具有追溯力存在较大的争议。但居室暂时不宜居住，业主受损已成事实，法律对这一典型案例的裁决，无疑将具有极大的代表性。  
　　北京朝阳法院就这件案子进行了开庭审理，几经折腾，但一直未能得到最终裁决。  
　　在通过媒体澄清事实并向受害业主道歉后，2002年8月23日，潘石屹又召开了有媒体参加的除氨设备公开招标活动，来自北京、上海、南京等地的19家生产销售空气净化产品的厂家参与了这次招标会。安装了除氨设施以后，潘石屹又向安装了设备的家庭补偿耗电费。  
　　这段时间，现代城的一举一动都会有媒体实时向社会播报，这一半是因为媒体感兴趣，另一半则是潘石屹想借机会再出镜头，扩大宣传。  
　　其后，现代城又一次召开新闻发布会，对前来领取新房钥匙的六号楼每位住户提出了绿色承诺，向他们颁发了一张由北京市劳动保护研究所出具的每户室内空气质量检测合格的证明。  
　　潘石屹在新闻发布会上表示："今后每一位新入住现代城的客户，都会得到由北京市最权威机构提供的检测报告，并且在下一个新项目建外SOHO出售时，我们准备把这一承诺写进合同中，目前我们正在和律师商讨具体实施细节。"之后，潘石屹手捧着这个合格证明让记者拍照。第二天，《北京青年报》刊登了配有这张照片的大篇幅报道《现代城首推绿色承诺》，其他多家媒体也对此事进行了报道。至此，现代城的"氨气事件"最终以潘石屹得意的笑容而告收场。  
　　房屋产品质量问题，对购房人来讲，这是关系到大笔投资的重要问题。但对开发商来讲，事件一开始，他很难快速认识到事件的影响面会扩大，因为大量的投诉、问题经常是购房人与开发商一对一发生的。在这种情况下，一般开发商占有绝对优势，这种地位上的差别就注定购房人很难讨到便宜、公道。        
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第39节：潘石屹 "氨气事件"中的公关秀(2)        
　　但当事件迅速扩大的时候，几十、上百位购房人共同面对开发商的时候，开发商的绝对优势自然就消除很多了。从"氨气事件"，可以看到随着投诉客户人数的增多，公司的反应、应对的方式都是不一样的。在新的局势下，由于开发商对最早出现问题的客户应付往往失利、拖拉，这时很容易导致开发商停留在最初的应对思维中，还是忽视问题的严重性。  
　　在参与人数增多、事件公开化后，很多开发商的应对思维依然还停留在捂、遮、盖的低级手段上，对相关问题不承认、拖拉，最后导致冲突激化，业主开发商两败俱伤，危机公关能力超级差。  
　　回顾"氨气事件"，潘石屹方面一开始也是对外界低调处理。  
　　当问题变大，彻底捂不住的时候，潘石屹的作秀能力、危机公关能力就体现出来了，登报道歉、征集办法、设备招标、绿色环保，一招接着一招，化被动为主动了。最后还充分利用媒体和社会对这次危机的关注，大大提升了现代城和自己的知名度，让"氨气事件"最终仍然是一个"事件"，而没有演变成现代城的一场灾难。  
　　前面讲过的"中国第一商城挖人事件"、"氨气事件"，这都是一个处理不当，就鸡飞蛋打、公司走向下坡的紧张关口，潘石屹都充分体现了危机公关的能力，化坏事为好事，机灵得很啊。  
　　另外值得注意的是，策划也罢、宣传准备也罢，潘石屹公司的整体运作流程也是非常清晰的，推广部门的能力、企业文化都是见得了光的，这或许是更为重要的。  
　　有的企业关键时刻也想危机公关一下，但企业内部太多无法见人的东西了，不应变还好，一应变一公开，老问题没解决，反引出新麻烦了。长期地、耐心地培养一个具有透明气质、具有应变能力的企业团队、企业文化才更是关键。        
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第40节：房地产开发的资金运作(1)        
　　房地产开发的资金运作  
　　房地产开发属于资金密集型行业，没钱是很难做成一个项目的，纯空手套白狼那成功概率是很低的，太多空手，太少白狼啊。  
　　所以对房地产企业来说，找资金是头等大事，没地的结果是公司没项目做，大家饿肚子；没钱的结果是，项目砸手里，大家死翘翘，可谓"死生之地，不可不察也"。  
　　英国首相丘吉尔在表彰英国空军的时候曾经说过这样一句话："在人类历史上，从来没有这样少的人为这么多的人做出这么大的贡献。"  
　　看到众多开发商在资金问题上绞尽脑汁、挖空心思、厚颜无耻、乃至富有创造力地想出过那样多的花招、技巧，不禁让人想套用丘吉尔的话感叹一下："在人类历史上，从来没有这样少的人为占用这样多的人的资金做出这么大的努力。"  
　　首先介绍一下开发项目的流程，流程清晰了，才好讲解开发商如何利用种种手段合法、合规、乃至不合规地充分利用资金。  
　　开发一个项目流程大体为：  
　　勘察、规划、设计--拿地--施工--封顶--开盘--销售--完工--入住--物业  
　　其间涉及到五重主要的合同关系，这五重合同关系都牵连着资金走向：  
　　一、开发商与土地出让方的合同关系；  
　　二、开发商与建筑方的合同关系；  
　　三、开发商与银行的合同关系；  
　　四、购房人与开发商的合同关系；  
　　五、购房人与银行的合同关系。  
　　其余什么开发商与水、电、暖方面的合同关系，与监理方面的合同关系、与设计所方面的合同关系、环境评估什么的，因较少涉及到资金问题，此处就不讨论了。  
　　上面所讲的五大合同关系，都涉及到资金问题。有的开发商为了多赚钱、快点赚钱、提高利润率，在几个环节上都是用足了精神。        
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第41节：房地产开发的资金运作(2)        
　　开发商与土地出让方的合同关系  
　　招拍挂制度以后，土地出让方主要是政府土地储备中心了。以价值一亿元的土地为例，按规则，开发商应该将一亿元的土地出让金全部交清后，才能获得土地开发权。  
　　但在实际操作中，极少是这样做的。很多开发商都是在交纳了二成、三成、五成土地出让金后，就获得出让方同意开始进行开发的。这一点是非常普遍的，以至于有的开发商会在拿地时，将一次性付清土地款作为诱惑条件提出来，以降低土地价款。  
　　这一点是很容易理解的，有的土地面积巨大，如果要求企业一次性付清土地款，那很多生意就彻底没法进行了，没有几个企业能一次缴纳出那样多的现金的。所以开发商分批缴纳土地出让金也是符合商业规律的，但问题是，这样一个符合商业规律、应该得到认可的做法，却并没有严格的监管规则，国内并没有一个法律、或规则，来规定开发商在什么环节必须缴纳多少的土地出让金，这一切都是在具体的土地出让合同中，由双方具体签订。  
　　本着商业精神，双方自由协商本为正常之意，合同方应该是自己利益的最佳守护人，但问题是，这种做法留给土地出让方的权力、活动空间太大了，动辄几亿的土地出让金，早半年、晚半年缴纳，区别是巨大的，企业的资金成本、运作成本、利润空间都在其中大有苗头。  
　　实际操作中，很多关系硬的企业，可能支付了两成土地出让金后，就开始进行开发了，项目全都卖完了，也未必向国家缴清那欠的八成土地出让金。  
　　关系不硬的企业，呵呵，可能土地出让金一次性交清了，都未必能开得了工呢。  
　　开发商与建筑方的合同关系  
　　建筑方早年间牛气，现在，都是看开发商的脸色度日，为了早日拿到一个建设项目，基本上都是主动承诺先垫付工程款。  
　　这种做法，其实也有合理之处，因为建设必不可少的需要相关材料，材料一般都由建筑方提供（也有开发商自己打通上下了，全部大包大揽的，这个是后话，专门讨论）。出于财务结算便利、管理便利的考虑，先由建筑方按施工情况购买材料，最后汇总核算，也是正常之举。  
　　在实际操作中，有的开发商屡屡拖欠建筑方的款项，弄得建筑方既垫付了材料款，还没拿到工程款，呵呵，拖欠农民工工资的事例，就不用列举了吧。  
　　有的开发商很聪明，往往在施工快封顶前，想办法修改规划，多加盖两层楼，把这两层楼直接抵给建筑方，有的甚至直接把给银行还的贷款都直接提前加盖出来了。  
　　碧桂园的杨国强杨老板、玫瑰园的梁老板怎么进的地产行业？哈，还不是一开始都被拖欠了工程款，开发商耍无赖，直接把你盖的房子抵给你了，杨老板、梁老板因祸得福那是不假，但多少包工头、多少农民工就是被这种拖欠拖垮的啊。  
　　开发商与银行的合同关系  
　　现在银行监管得比较严了，央行、银监会都要求各家商业银行都要等到开发商四证齐全、百分之几十的资金充足率后，才能放贷。  
　　早年间，呵呵……  
　　很多开发商和银行的关系是非常密切的，有的银行会和开发商形成默契关系，我给你放开发贷款，等你卖楼的时候，就要协助我拿到所有的个人按揭业务。  
　　有的楼盘销售时，往往会表明该项目只能通过某某银行来办理按揭手续，其他银行的按揭该项目不接受。这种做法实际上扼杀了购房人的权益，我还贷款利息，你开发商又不替我还贷款，凭什么你给我限定范围！  
　　其中的缘由，就是开发商和银行沆瀣一气，彼此已经有了协议，开发商已经从银行拿到了开发贷款，所以只好委屈你老兄成为某某网点较少、利率也不优惠的银行的按揭客户了。  
　　购房人与开发商的合同关系  
　　有的项目为了套取购房人的现金，手段多样、花样翻新、名目繁多。  
　　有的火爆的项目，买的人多，那就得放号、摇号。一个号多少钱？呵呵。  
　　有的项目要收你定金、订金、意向金、诚意金……  
　　请注意，这个金、那个金的，这和首付款还一点关系都没有呢，你这个时候签订的可能只是意向合同。  
　　只有等签订了正式的买卖合同后，这些订金什么的，才可能转入合并到首付款或房款中。  
　　从意向合同到正式合同，时间短的几个礼拜、几个月，长的几年，项目黄了，开发商跑了的也有。  
　　你所缴纳的定金、订金、意向金、诚意金少则一两万、多则总房款的一两成，十几万到几十万。  
　　在从意向到正式合同的、这一不确定的时间段里，你给付的资金，便被开发商无偿占用了。有的可能会在意向合同中注明，其间按照银行存款利率，给你结算利息。这对开发商来说，也是非常上算的，如果开发商不是从您手中取得这笔资金，而是从银行贷款取得的话，他是按照贷款利率支付利息的，其间利率相差2％到3.5％左右呢，开发商等于按存款利率从您这贷了一笔款。  
　　附带着说一下"期房"  
　　"期房"，又名"楼花"，始创于霍英东先生的天才构想，源于香港，兴旺于大陆。很多国际朋友无比钦佩地说：这就是中国人继指南针、造纸术、火药、活字印刷之后的第五大发明。  
　　很多外国朋友无法理解，一个还没有造成的房子，如何能够上市销售。在国外很多地方都要求，开发商交房都要求全部完工、内部精装后，按套定价销售。期房不可能赢得市场空间。  
　　但期房制度无疑极大减缓了开发商的资金压力，让开发商在楼盖好之前，就可以先拿到大笔资金，直接把风险转嫁到了购房人身上。  
　　在一个需求旺盛的市场中，买家缺乏有力的要价资本，相比现房，期房的价格还是要低一些的，所以期房制度也有其生存的理由和空间。  
　　但这确实是开发商为了缩短资金流程、减轻资金压力的天才举措。  
　　购房人与银行的合同关系  
　　这个本来没什么好说的，银行借钱给你买房，你老兄先住房，后还钱给银行，购房款直接就打到了开发商的账上，你按时还钱就好。  
　　但是，有的项目销售情况并不好，开发商手里资金吃紧，他也着急啊，又不肯降价销售，于是便有了新办法。  
　　开发商冒充购房人，通过按揭买自己的房子，以按揭的方式从银行骗贷。  
　　通过上面的概述，基本上表明了开发商在各个环节拖欠土地出让金、拖欠工程款、提早占用购房款、牟取贷款的大体模式，有的开发商只在一个环节上动手脚，有的开发商在两个环节上都动手脚，有的开发商几个环节都动手脚，当然，也有开发商各个环节都不动手脚的。  
　　个人精力有限、见闻有限，可能很多招数都未提及，仅对浓缩着开发商智慧，而又未被我在此处提及的招数致以万分的遗憾和敬意。        
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第42节：透析地产江湖中的泡沫论战(1)        
　　透析地产江湖中的泡沫论战  
　　从1999年到2003年，过了几年好日子后，一纸政策出台、一场论争爆发。  
　　各位地产大腕纷纷卷入此场风云，有人看好后市，有人谨慎行事，大家争论、大家激辩，理论、行动齐飞……每个人都为自己的选择付出了代价。  
　　2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》（一般称为"121号文件"），对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定，该规定的出台在房地产界引起了极大的反响。  
　　这也是1999年之后好几年中，主管部门针对房地产行业发布的第一个具有调控意味的政策；  
　　也正是在该文件公布后，一场旷日持久的房地产泡沫大论战拉开大幕，激情上演；  
　　也正是在该文件公布后，新的、一系列的房地产行业调控政策相继出台；  
　　也正是该文件结束了开发商无忧无虑大把赚钱的好日子，此后他们的钱虽然还是没少赚，但忧虑与日俱增；  
　　也正是该文件以及其后各个政策，引发了各大开发商对行业不同的前瞻、决策、对决、冲突！  
　　先来看一下，这场现在依然还在持续着的、几乎影响到咱们每个人的房地产泡沫大论争。  
　　面对此轮地产狂潮，很多人都发出了有泡沫、泡沫有多大的相关言论，立刻又有同样多的人反驳说，没有泡沫，就算有也只是一点点的观点。  
　　双方你来我往，不亦乐乎，出场论争人员名单不断扩充、意见不断花样翻新，其实早从2000年，或者更早的时候（似乎可以追溯到鸿蒙初开，有房价以来的文字历史），就开始了相关争论，一直争论到今日。笔者虽非先知，但相信在可预见的未来，相关争论也不会停息，已经有学者放眼几年以后，预言2015到2020年，房价将会回落了。  
　　相关言论之多，几乎可以用"罄竹难书"的本意了，其中以在2004年到2005年的泡沫论战最为火爆。  
　　2004年的时候，当时还在摩根斯坦利担任亚太区首席经济学家的谢国忠一个月内连续发布两份有关中国房地产业的报告。  
　　其观点是：世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，这个泡沫将在数月内破裂，中国也在其中。他预计，在四种情况之下，中国房地产泡沫会出现破裂，它包括调高利率、出口降低、美元利率上升和物业市场供过于求。  
　　当时的谢国忠甚至认为，中国迟迟未提高利率，正是担心房地产泡沫破裂。  
　　2004年10月，由建设部政策研究中心主任陈淮博士牵头的课题组写就的报告得出的结论是：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。  
　　据课题组成员、建设部政策研究中心赵路兴当时表示，该报告的确是针对那些"地产泡沫论"者才出台的。他表示，国外某些机构只是根据一份数据报告或者是一种现象就将中国地产盖上了泡沫的帽子，这是一种极端行为，可能更具有炒作意义。  
　　该报告坚持宏观调控已见成效，局部过热并不等于泡沫经济，房地产金融风险尚未影响到国家金融和经济，而且基于目前不断上涨的需求，陈淮博士甚至预言"未来十年，中国房价还将平稳上涨"。        
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第43节：透析地产江湖中的泡沫论战(2)        
　　几乎同时，一份由中国社科院金融研究所完成的房地产业调研报告则给出了不同的答案。参与调研的中国社会科学院金融研究所研究员尹中立表示，就他个人的观点而言，房地产泡沫现象确实"比较严重"。  
　　随后，北京天则经济研究所所长张曙光则认为，中国房地产已经出现了泡沫，这从房价的快速增长就能看得出来；而且，房地产投资还有继续扩大的趋势，许多开发商还在大规模地圈地，许多不是搞房地产的公司也纷纷挤进房地产，这在很大程度上加大了房地产业的危机。  
　　2005年1月，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌表示，这几年中国房价比欧美国家平稳，即使真有泡沫，我们也是最小的；从自身发展看，由于前五六年中国人均可支配收入增速是房价涨幅的2倍，平均房价收入比，不仅没有上升，反而下降，也就是说这几年居民的购房能力不仅没有下降，反而上升。从房价和购买力两个角度看，中国房地产市场的"泡沫"也是"干瘪"的。  
　　2005年，地产大腕、华远集团董事长任志强多次表示，整个中国的住房空置率是下降的。房价普遍上涨并不意味着"泡沫"，而是表示需求的客观存在。  
　　另一位地产大腕今典花园董事长张全宝同时也表示，"中国的房地产即将崩溃是不可能的！"中国的城市化进程的加快，投资规模加快是正常的，而目前房地产的发展前景良好，尤其是商品房市场，崩溃不太可能。  
　　……  
　　该场争论中还有很多真知灼见和废话，恕笔者不一一转录了。  
　　未来会怎样？现在不好说。  
　　但现在是怎样的，大家都心知肚明。  
　　2004年放言中国房地产将在几个月内泡沫破裂的人士，已经换了工作。  
　　各地的开发商还在继续大把赚钱。  
　　有关泡沫的论争还在耳边回响，不过换了争论的面孔和说词。  
　　只有你的切身利益受到了巨大的影响，发生了巨大的变化。  
　　两三年前，如果投票于反泡沫阵营，并把省吃俭用攒下的钱买房自用或投资的话，已然心情愉快、笑看风云、收益丰厚。  
　　两三年前，如果听信了泡沫观点，毅然等待房价泡沫破裂再动手的人群，必然欲哭无泪，眼睁睁地看着房价如精力充沛的野马绝尘而去，自己空拿着缰绳，在马蹄扬起的尘埃中叹息，两年前，还够买100平方米的房子呢，现在也就够买一50平方米的了。  
　　2005年1月，泡沫方的主将谢国忠接受媒体采访时说了一个小故事。  
　　谢国忠说其上海的一位同学向他抱怨道：去年十月份（2004年10月），读了他那几篇认为"上海房地产市场是一个泡沫"的研究报告，从那时起，就再没有倒卖房子了。其后的房屋价格却一直往上蹿，因为谢国忠，少赚了20％的利润"，该同学在2004年底不得不雇了七个人排了七天七夜，终于买上了三套房子。  
　　2007年1月，辞职在家的前摩根斯坦利亚太区首席分析师谢国忠继续预言：由于全国性的房地产市场受到经济周期的影响，房价下跌拐点将在2008、2009年显现。  
　　如果，谢国忠在有生之年，继续坚定、坚持地看空中国楼市的话，相信总会碰到房价下跌的时候。毕竟，市场经济下，没有只涨不跌的商品。  
　　你，陪他等吗？        
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第44节：自住、投资、投机三重成因(1)        
　　自住、投资、投机三重成因  
　　泡沫之所以是泡沫，关键的因素就在于在一价格区间内，缺乏实际的、有效的需求。  
　　判断楼市是否存在泡沫，也取决于此。  
　　说得简单，真进行判断，难度巨大。为什么呢？  
　　例子一：  
　　隔壁张三家儿子要结婚了，准备买房，排队几天，买到了房子。此时为自住需求。没想到转天那女孩又跟王二家的二儿子好了，张三家的儿子结不成婚了，房子如何处置？  
　　张三说：房子留着吧，反正孩子迟早是要结婚的。  
　　张三儿子还沉浸在失恋的心情中：不，我一提那房子就闹心，我决不去那住，明天我就卖了它！  
　　张三老婆说：还是先租出去吧，既能先赚点钱，等孩子结婚的时候，也方便用。  
　　最终，全家一致讨论通过，先租出去。此时转变为投资需求。  
　　一、过了半年，张三儿子找到新女友了，又要结婚了……  
　　二、过了半年，看到房价涨得很快，张三家准备先把房子卖了，赚一笔再说……  
　　三、过了半年，看到房价涨得很快，张三家计划再买一套房子，反正银行存款利息也不高……  
　　……  
　　例子二：  
　　看到张三家靠房租赚了一笔，王二家也按捺不住，手里有点余钱，于是也开始买房，出租……  
　　此时为真实投资需求。  
　　例子三：  
　　看到张三、王二家都赚了，李四也心动了，也准备买房，不过李四不耐烦靠出租赚那些小钱，主要寻找一些升值幅度比较大的地段，计划通过低买高卖、靠差价赚大钱……  
　　例子四：  
　　赵六也心动了，不过赵六手里没那么多钱，于是赵六决定通过银行按揭的方式来买房，首付10万，贷款40万，房价涨20％，对投入的本金来讲，收益几乎是100％，等房价从8000元／平方米涨到9600元／平方米，赵六就赚了10万元。  
　　10万元，对工薪阶层来说，这靠工资得干多久啊，还得看领导颜色、望同事眼色，而靠房价上涨，这钱来得几乎不费什么力气……  
　　例子五：  
　　赵六赚钱了，请同事吃饭，一高兴多喝了两杯，把钱怎么赚的，说了个明明白白，同事孙七听得眼热。  
　　回家和老婆钱八一说，两人一合计，也计划按揭炒房，赵六买了一套，我们买两套，他赚10万，我们就赚20万。  
　　孙七问：按银行规定，第二套审核要严格、首付成数要增加，等于是炒房计划启动资金要增加怎么办？  
　　钱八说：你真笨，现在很多银行信息都不联网的，你在这家贷套房子，再去其他银行贷不就得了。不行就用我的身份证，只要自己不说，银行能知道咱俩是两口子？实在不行，明天我拿咱爸的身份证去。这么点儿小事，还能难住咱。  
　　孙七大喜：老婆你真行！  
　　夫妻做着发财美梦，相拥入眠。  
　　例子六：  
　　老九看到姐姐钱八炒房赚了钱，心痒难耐，于是煽呼了亲戚、朋友一群人集体贷款买房、炒房……怎么样，看到温州、山西炒房团的雏形了吗？  
　　到此时，已经是很明显的投机需求了，其中风险不言而喻。  
　　但问题是，谁能知道，一栋楼里，有几家张三？几家王二？几家孙七？更何况，孙七们都扮成了张三家的样子，在银行那里都体现的是自住需求。判断难度更大。  
　　微观上不好甄别，从宏观上还是有迹可寻的。  
　　北京大学人口所教授、博士生导师、中国人口学会理事、中国人口学会学术委员会委员穆光宗2006年10月接受媒体采访时曾表示，在过去五十多年里，我国的人口转变大致可以分出两个大的阶段：        
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第45节：自住、投资、投机三重成因(2)        
　　第一阶段是死亡率变动主导型的人口转变阶段（1949年到1970年）。这一阶段的特点是死亡率率先下降，而出生率在本质上是居高不下的，1970年的出生率水平还与新中国成立初期差不多，在33％至35％之间。  
　　第二阶段是出生率主导型的人口转变阶段（1970年至今）。这一阶段的特征是死亡率已经降到较低的水平上并保持着相对稳定的态势。整个第二阶段经过20世纪70年代的快速下降，20世纪80年代的波动和20世纪90年代的缓慢下降，中国人口的出生率和死亡率之间的缺口开始逐渐收拢，现代人口转变逐渐趋向实现。  
　　再从人口自然增长率的变化趋势看，大致也有四个阶段：（l）1949-1970年，经历了一段爬坡的过程，自然增长率从15％上升到25％以上，这是人口转变的扩张阶段。（2）1970-1980年，人口增长开始大幅度下降。（3）1980-1990年，人口增长出现了比较明显的波动和回升现象。（4）进入90年代，人口增长率稳步下降和减慢。  
　　总之，从出生率、死亡率和自然增长率变动的趋势看，我国现代人口转变大致经历了四个阶段，而且非常巧妙地差不多是每十年分出一个时段。  
　　多科德（北京）经济咨询有限公司首席研究员、副教授李长安2006年10月接受媒体采访时曾表示：我国的人口周期与经济增长周期在高峰点上确实有着十分惊人的吻合度。比如第一次人口生育高峰是在我国国民经济的迅速恢复期；第二次人口生育高峰出现国民经济经历三年灾害之后的调整和恢复期；第三次出生高峰出现在实行改革开放政策后的头十年；而目前的人口出生高峰期又正好同时出现在最新一轮的经济增长期间。  
　　结合两位专家的观点，通俗到房地产方面，就是说：咱大院里面1978年到1988年呼啦啦的生了一拨孩子，这拨孩子一转眼，现在都是二十三十的大小伙子、大姑娘了，都得成家立业了，情况和张三家比较相像，都得要买房，成立自己的小家了。生的时候，赶在一拨了，入托、上学那会也赶一块了，那现在成家立业、买房自然也是前后脚，跟着来。  
　　人口高峰作用下的买房需求，是房地产实际需求增加的一大因素（但不是实际需求增加的唯一成因，这一点在后面将专文探讨）。  
　　地产龙头企业万科在其2006年的年报中，更对人口因素做了详尽的分析：  
　　经济史就是人口史，而房地产史更是人口史。  
　　而中国当前的人口结构，还有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济二十多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。20～60岁人口为财富创造期，目前我国该阶段人口占总人口比例仍超过60％，这种特殊人口结构至少十年内不会发生骤变。而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。  
　　1981年至2005年，仅仅二十五年的时间，我国城市化率由20％迅速跃升至43％；而与发达国家80％以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来十多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1％左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。这也是城市化对住宅行业的直接影响。  
　　理论界和实业界难得的共识啊。        
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第46节：自住、投资、投机三重成因(3)        
　　看到这种人口作用，您觉得房地产行业目前的泡沫成分大吗？  
　　让我们再来看一个指标。  
　　空置面积、空置率是衡量房地产是否存在泡沫的一个重要指标。  
　　这一点是很好理解的，房子盖好了，都空着，没人住，那自然存在供过于求的状况，泡沫无疑。  
　　这一点大家都能理解，于是公认空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标。  
　　可问题是什么是空置率？很遗憾，在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。  
　　于是有人说全国空置率达到26％，大呼危险；马上就有人反驳说空置率只有1％，房价上涨是正常的。迷雾一般的统计数据对于正确判断楼市并采取相应对策非常不利，于是有经济学学者说：房价上涨都是空置率数据不准确惹的祸！  
　　笔者无意于纠缠于空置面积、空置率的学理概念，无意于争论国内空置率与国际空置率统计方法的同异。实际上，只要相关空置率数据是通过同一统计方式得出，在该统计体系下，将空置面积、空置率数据进行对比，还是可以了解到空置面积、空置率的变化情况的。只要不是将不同统计体系下的数据进行对比（这实际上是鸡同鸭讲），识者根据数据的变化还是能得出结论的。  
　　下面来看一组来自国家统计局的数字。  
　　截至2004年11月末，国家统计局的数据显示，全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3.3％。空置一年以上的商品房面积占全国商品房空置总面积的56.3％。按用途分，商品住宅空置面积为5826万平方米，同比下降12.9％，但商业营业用房空置面积仍然较快增长，增长16.6％。  
　　截到2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。  
　　截至到2006年4月底，全国商品房空置面积为1.22亿平方米，同比增长18.9％。其中，空置商品住宅6921万平方米，增长15.9％。  
　　截至2006年11月底，我国商品房空置面积为12355万平方米，比10月底的12241万平方米增加114万平方米，同比增长7.9％。其中，空置商品住宅6723万平方米，比10月底的6680万平方米增加43万平方米，增长6.4％。  
　　截至2007年8月底，全国商品房空置面积为1.19亿平方米，同比下降2.0％。其中，空置商品住宅6029万平方米，下降9.3％。  
　　经历了2004年至今的房地产升浪后，全国的商品住宅空置面积并没有出现显著增加，2004年11月底为5826万平方米，2005年12月底为6204万平方米；2006年4月底为6921万平方米；2006年11月为6723万平方米；2007年9月为6029万平方米。  
　　如果在房价上涨过程中，存在很大的泡沫情况的话，空置面积必然快速增加的。从该数据看，近三年时间，空置面积实际增加了203万平方米。203万平方米，天安门的总面积是44万平方米，三年时间，全国商品住宅空置面积增加了5个天安门那样大的地方，你觉得是多是少？  
　　再看一组数据，北京市统计局、国家统计局北京调查总队统计显示，2007年1至2月，北京商品房新开工面积为233.2万平方米，同比下降40.7％。其中，商品住宅新开工面积为129.3万平方米，同比下降45.2％。  
　　全国空置面积三年来的累计增量，不过和北京市两个月的开工面积相仿。  
　　一串数据摆在眼前，尽管数据冰冷，但数据中隐含着事实。  
　　在自住、投资、投机的作用下，楼市需求旺盛，空置面积增幅很低。  
　　泡沫论争也影响到众多开发商的运作思路。  
　　在2004年，相关行业调控政策相继出台，有的开发商认为行业即将进入萧条期，赶紧收缩了战线，对开发保持慎重态度。  
　　也有的开发商却认为楼市的黄金时代刚刚拉开大幕，土地价格将出现大幅扬升，当务之急就是全力拼抢土地、加速发展。  
　　两种不同的思路，决定了不同的行动，也引发了不同的冲突。        
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第47节：顺驰狂飙(1)        
　　顺驰狂飙  
　　狂飙才露尖尖角  
　　顺驰的发展速度那是相当快的，1994年问世，到1999年已经在天津市场占据了一定的市场份额。但再快的小鸟也还是小鸟，行动再慢的恐龙那也是恐龙啊。此时的顺驰和万科等先行一步的大型地产企业相比，差距还是巨大的，老孙在业界的地位那还是微小的，但一场由顺驰掀起的风暴已经开始进入酝酿状态。  
　　1999年，网络热潮中，由万通冯仑、河南建业胡葆森等地产大腕发起组织了中城房网。当时举国经济界触网若狂啊，股市里网络股那是绝对的风头无二，上海梅林、综艺股份、海虹控股一批网络股股价在极短的时间里一飞冲天。  
　　据说，按照当时顺驰的资产规模，本来没有进入中城房网的资格，但当时为了找一个能代表天津房地产行业的公司，所以当时成立才五年的顺驰地产也成为首批成员单位之一。  
　　当地报纸用了"地产巨头秘密集会"这样的标题，记者还编制了一个中国地产界的"明星梦之队"，煞费苦心地给销售代理出身的孙宏斌戴了一顶"最佳前锋"的帽子。  
　　这时候孙宏斌36岁。  
　　此时的老孙和顺驰还远没有引起外界的广泛关注。据说，2001年之前，孙宏斌对同行圈子采取积极靠拢的姿态，此时，地产圈子的大佬们对这个来自天津一隅的小老弟，大有提携照顾的友好态度。但是短短二三年之后，孙宏斌开始对这个圈子的做法表现出不以为然："大腕儿们把这个行业给耽误了，他们大多是在一个城市做地产，怎么能够代表整个行业呢？！"  
　　此时的老孙对中城房网的评价是："这个组织的会议有问题。总是那么几个人说，别人连发言的机会也没有。"  
　　2001年1月15日，在北京长城饭店，举行当年的中城房网董事长联席会议。  
　　当会上提出万科牵头联合买地的时候，孙宏斌不干了："为什么要以万科为主？"  
　　别人告诉他因为倡议书是万科起草的，孙宏斌马上回应道："那由顺驰来起草吧！"  
　　一向位于行业领先者地位的万科，怕是很少听到有人这样面对面的直接"呛声"吧，呵呵。  
　　此后将近两年时间里，孙宏斌转向低调，很少抛头露面，神秘地隐身天津，天天忙着给员工上课培训；而企业的动作则显得大刀阔斧，又是大盘开发，又是高级别墅，在天津市场极其活跃和强势。  
　　2002年11月，充满冲劲的孙宏斌、对万科等公司行业领先者地位不服的孙宏斌再次说出了带"气"性的言论。  
　　在当年的深圳住交会上，主办方举办了一场倡导企业品牌建设、培养品牌意识的论坛。各路地产大腕纷纷在演讲台上大谈品牌的重要性。  
　　但是轮到孙宏斌的时候，他偏唱对台戏："品牌没那么重要。"        
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第48节：顺驰狂飙(2)        
　　此话非常有意思，一个企业要想从优秀走向卓越，品牌是必经之路，有时候对一个企业来说，品牌就是生死存亡的绝地，哪有不重视品牌的企业家呢？  
　　老孙不懂品牌的重要性吗？老孙曾经自信地说过：别听那些什么专家谈管理，书店里面关于管理的书我全都看过，理论是理论，实际是实际，很多东西、很多理论都是从实际经验中总结出来的，但把这些理论向实际生活中重新套的时候，实际情况可能早就发生变化了，也不可能老是出现和书中总结的一样、类似的情景。  
　　能看过这样多管理书籍的人，自然明白品牌对一个企业的意义，明白其意义还这样说，那自然有指向性了，老孙说"品牌没那么重要"的潜台词是"你们很多企业虽然经营的时间比顺驰长，知道你们牌子的人多，但你们未必就能超过顺驰，我们虽然年轻，没你们这些公司牌子响，但品牌没那样重要，大家商场上见，看看谁厉害"。  
　　决战全国化  
　　2003年8月，中城房网在重庆召开会议，会上，孙宏斌选定了一个有关企业战略的话题，因为内容平淡无人喝彩。突然，孙宏斌话锋一转："顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。"顿了顿后，孙宏斌说道："也就是要超过在座诸位，包括王总。"  
　　这时候，整个会场鸦雀无声，只见王石脸有些拉长，声音不高但是很干脆地反驳道："你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？"  
　　孙宏斌回答："王总，我们可能超不过，但是你总得让我们有理想吧。"  
　　会议结束后，孙宏斌从重庆直接飞到北京，在昌平召开了后来被视作顺驰历史上具标志意义的蟒山会议。在这次号称从清晨开至午夜，开了连续长达17个小时的会上，孙宏斌大做题为《鸿鹄之志向，蚂蚁行动》的演讲，宣布顺驰推行全国发展战略。  
　　此时，孙宏斌判断：随着中国经济的高速增长和城市化进程的加速，第一次购房和改善型购房的巨大浪潮即将到来，同时，随着土地政策的市场化的进一步明朗，全国的房地产市场将逐步成为一个统一的市场。为此，孙宏斌判断："如果不走出去，明年还行，恐怕后年企业就没有竞争力了。"  
　　孙宏斌在文章中宣称："对信念的偏执创造奇迹。历史是这样写就的，竞争版图是这样重画的，世界是这样改变的。"此时顺驰不过走出天津这一区域市场才刚刚一年。  
　　顺驰的第一个异地发展项目始自于2002年6月12日。这一天，顺驰经过十多轮的竞价，以高出标底价920万元的价格取得了天津塘沽区地块的开发权。旋即，在经过短短4个月的时间后，顺驰第一个异地项目--莱茵春天上市了。这个速度绝对是非常惊人的，按照行业的惯例，一个项目做完全部流程大约需要18个月，能用4个月的时间，就完成拿地到销售，这种速度是相当罕见的。2002年10月，莱茵春天开盘，并一路保持连续10个月销售过百套的辉煌业绩。  
　　顺驰在天津市区经过日华里、久华里、世纪城、蓝水假期、太阳城等一个个项目操作锻炼和实力储备后，到2002年以后，顺驰在天津累计开发了30个项目，开发了数百万平方米，2003年销售额达到40亿元，在全国同行中成绩相当不错。  
　　2002年7月国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式发布，该规定要求各地土地出让一律要实行透明化、公开化的手段。        
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第49节：顺驰狂飙(3)        
　　通过对该政策的分析，孙宏斌认识到，在新的政策框架下，土地交易已经出现市场化转机之后，尤其是在土地交易手段趋于公开、透明化以后，房地产最终将发展成一个高度市场化的行业。这样，对顺驰这种完全起步于市场、没有任何特殊背景的私营企业而言，通过市场化手段进军外地市场已经成为可能。  
　　这里需要解释一下，在2002年国土资源部11号令之前，大多数城市的大部分土地交易，都是通过协议方式进行的，交易内容、交易价格往往只有当事双方自己知道，很多公司拿地只能靠关系、靠人脉，有路子的土地不断，没路子的，呵呵，你有钱也买不到地。  
　　按照国土资源部新的政策，此后的土地交易将通过招标、拍卖、挂牌出让三种方式进行，土地交易公开化。该政策对中国房地产市场来言，具有划时代的意义。  
　　新政策公布后，很多房地产商还在观望，观望新政策能否得到各地大力的落实，观望其他企业的动向，观望通过协议方式拿地是否彻底已不可行，观望依赖关系取得土地的年代是否已经一去不返了。  
　　此时，老孙带领的顺驰已经开始意识到新政策中蕴含的巨大机会。  
　　2003年1月1日，顺驰历史第一个具有转折意义的会议在天津保税区天保酒店召开。这次主题为"增长战略"的会议，孙宏斌召集了顺驰66名中高层管理人员，几乎封闭式、连轴转地开了30个小时。会上，顺驰实施了大手笔的战略部署，提出了三年发展战略，第一次明确了企业的行动纲领。著名的"缩短从现金到现金"的商业模式，也是在这次会议上做出了完整的表述。会议确定了顺驰的战略目标：NO.1--做成中国房地产行业的第一；MARKETLEADER--做市场的领导者，在市场中拥有绝对的发言权。为实现这一目标，提出的进入异地市场的战略计划是：三年内，进入一线城市北京，进入有增长潜力二线城市，进入天津市周边的三线城市。五年内，集中力量进入两个以上一线城市，以一线城市为中心覆盖周边二线城市。十年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大部分二线城市。会上，孙宏斌为顺驰制定的目标是2003年实现55亿元，2004年实现70亿元，2005年达到100亿元。同时，看好未来土地潜力的孙宏斌，要求顺驰必须强势推进土地储备，老孙提出"土地储备是房地产企业的命脉"。  
　　2003年8月，中城房网上孙宏斌的放言，是有2003年初内部的30小时大会做支撑的。  
　　百亿大狂飙  
　　随后，在放言之后、在17个小时的蟒山会议后，顺驰开始行动了。  
　　2003年12月8日，北京市首次拍卖的大宗国有土地--大兴区黄村卫星城北区1号地进行竞拍。此次拍卖是国土资源部11号文新政公布后，北京市的第一次土地拍卖，极为吸引业界的关注，号称"世纪第一拍"。  
　　当日，750平方米的国际饭店会议大厅座无虚席，"世纪第一拍"吸引的发展商、拍卖同行以及土地主管官员、媒体记者把走道堵得水泄不通。记者从签到席了解到，共10家发展商参与竞买，分别是北京天鸿、住总、华润、威凯、天创、嘉信永延、世纪鸿以及天津顺驰、上海永开置业和广东富力。  
　　10时，广东著名拍卖师陈少湘用洪亮的嗓音向竞买企业公布：起拍价为4.3亿元人民币，竞价阶梯为200万元。竞买开始后，持18号的世纪鸿和8号上海永开置业竞相加价，标的额一路飚升至6亿元。只有天鸿、住总、世纪鸿、顺驰、上海永开置业参与竞拍。还没有举过牌的北京天创工作人员用笔记本电脑测算出的成本已超过该公司承受底线，华润置地等几家发展商都把手离开号牌，放弃了竞买。        
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第50节：顺驰狂飙(4)        
　　竞买价突破8亿元后，竞拍现场更是高潮迭起。随着竞买价的不断攀高，观众的眼光最后集中到竞买席上9号顺驰置地和16号天鸿集团。  
　　"投资有风险，举牌要谨慎。"当竞买价大大高于起拍价时，拍卖主持人一次又一次提醒竞买人保持冷静，但9号和16号的竞买热情丝毫未减。这两位竞买者每次都以加价1000万元的幅度向上"冲刺"。最终，9号顺驰以9.05亿元的价格"一槌定音"，获得了被拍卖土地的使用权。  
　　拍卖结束后，市场一片哗然，全都认为顺驰疯了，此地块规划建筑规模44.43万平方米，按成交价9.05亿元计算，每亩地的价格近200万元。这就意味着，顺驰在此开发住宅产品起价在5500元/平方米以上。  
　　而当时，北京大兴区域的房地产项目，如翡翠城、清城、心都、青岛嘉园等项目的均价在4000元/平方米左右。  
　　人家售价才4000元／平方米，这价格里面已经包含了丰厚的利润，而你成本就5500元／平方米，这种生意谁敢做？够不够疯狂？  
　　而这不过是顺驰疯狂拿地狂潮中的一幕而已。  
　　2003年9月，顺驰以5.97亿元将石家庄009号地块拿下。  
　　2003年9月，顺驰在上海青浦拿了130多亩土地，总价格1.2亿元。  
　　2003年10月，顺驰在苏州，以5.97亿元取得金鸡湖地块。  
　　2003年12月，顺驰在南京，以6.53亿元拍得河西奥体中心地块。  
　　2003年12月，顺驰在北京，9.05亿元天价拿下大兴地块，击败北京华润、天鸿等大开发商，轰动京城。也是在2003年，顺驰还以1亿多元拿下了湖北荆州地块。  
　　2004年1月，顺驰以27.2亿元拿下苏州工业园区160万平方米的地块。  
　　2004年4月，顺驰先后从郑州和洛阳取得两块土地，顺驰开始进入一些二线城市。在此期间，又在无锡取得太湖新城地块。在天津老家，顺驰的行动也没有停止，又取得西青柠檬酸厂和蓟县桃花园地块。  
　　2004年4月，北京第二批公开交易的国有土地使用权进行拍卖。  
　　丰台区菜户营西街117号住宅及配套项目用地（居住面积219000平方米）为此次拍卖会中最受人关注的地块，共有6个企业参加竞买，起拍价为3.89亿元。价格刚报出，6个竞拍人就开始迅速加价，互不示弱；突然顺驰报价5亿元，场内一片哗然。拍卖师叶向忠特意做出提醒"天气热，竞买的时候要冷静，投资要承担风险"。据叶向忠估算，以居住面积计算，5亿元的价格就要承担2283元/平方米的成本，加上拆迁费，成本达到3000元/平方米。但竞买者热情依旧，经过65轮竞价之后，北京顺驰以5.12亿元成功夺标，这一价格比起拍价高出1.23亿元。  
　　经过这种大跃进式的扩张，顺驰手中储备的土地面积达到近千万平方米，其中长三角地区就占了400万平方米。在一年之内，顺驰从一个地方性公司变成一个全国性的公司，企业的员工也从几百人发展到2000人以上。粗略统计，在2003年、2004年，顺驰用于天津和异地买地的资金已经超过百亿元。  
　　这是绝对的疯狂，绝对的大手笔，在中国商战历史中，绝无仅有的疯狂一幕。  
　　买的是未来  
　　房地产行业中人经常把土地比作面粉，把楼房比做面包，在正常的情况下，面粉的价格应该比面包便宜，不然这生意就没法做了，谁做谁亏。        
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第51节：顺驰狂飙(5)        
　　顺驰此轮拿地狂潮全面打破了这个规律，几乎全是高价拿地，拿地的"面粉"价格几乎都赶上当地的"面包"价格了。  
　　顺驰的这种做法，引发了业界的巨大震荡。  
　　对自己的这种行为，顺驰方面的解释，土地转让方式的变化、以及对宏观经济的判断，都印证了一个方向，那就是楼市将持续火爆，同样土地的价格将继续攀升，现在虽然高价拿到了"面粉"，以后能够更高价格地卖出面包，现在拿地的价格虽然看起来高，但随着市场价格的攀升，现在的地价绝对还是偏低的。  
　　面对老孙和顺驰的举动，众多地产公司义愤填膺啊。  
　　市场上统共就放出那样几块好的"面粉"，全部顺驰天价抢跑了，其他公司能不气吗？  
　　没有抢到"面粉"，怎么"和面"？没有"面粉"，怎么做"面包"？没有"面包"，公司上上下下这么多人吃什么？  
　　万科分公司对南方某城市的一块土地已经关注很久，最后拍卖会上，被顺驰高价夺走，据云，万科参加拍卖会的工作人员当时就哭了，对一块土地，调研、规划、标书，半年、一年的折腾下来，最后的结果是被人家抢跑了，问题是你明年的"饭招"还得从头另想办法，多气人啊，没法不哭啊。  
　　为什么其他公司没有和顺驰进行"天价拍地大对决"呢？  
　　顺驰疯狂拿地的时候，国家主管部门也正好出台了以"121"号文为代表的一系列调控措施，部分同行业的公司对市场前景暂时判断不明，停止了大规模的扩张，在财务上持有大量现金，保守"猫冬"。  
　　老潘为代表的一批房地产企业，生怕调控太紧，对公司资金链造成过大压力，2004年、2005年几乎没有从银行贷过款，其中有一年的负债率达到了0％，这种保守、稳健的财务策略就决定了一些地产公司不可能拿出百亿资金在全国土地拍卖市场上放手一搏。  
　　另外当时"招拍挂"还属于新生事物，很多地产公司也想通过这种方式拿地。但与传统的协议拿地方式相比，"招拍挂"的拿地成本被抬高了，很多公司还无法适应这种新形势，认为在调控加强的背景下，高价拿地风险太大，所以很多公司在土地拍卖会上，都还没有顺驰那样已经经过17个小时的蟒山会议，统一过意见，就是肯出血本、肯出高价、肯刺刀见红，很多地产公司的高层并没有形成要加大土地储备的发展思路。在发展思路上，很多公司对大势的判断，没有顺驰准确。  
　　老孙当时对笔者反复说过的一句话就是：现在高收入的人群都在买房，这些高收入人群是非常具有判断力的，这些人的动向就说明楼价近期内下不来，顺驰这样大力拿地，从现阶段看起来风险很大，但从市场未来的角度看，其实是个很好的机遇。  
　　从2004年到2007年的全国楼市方向来看，孙宏斌确实看对了方向，如果把这比作一场赌博的话，他押对了方向，但老孙自己也没有想到，等赌局揭晓的时候，自己已经不在顺驰的牌桌上了。  
　　激起业界质疑之声  
　　地被顺驰高价抢跑了，于是其他公司怨言四起，举例来说。  
　　2003年10月，顺驰在石家庄报价161轮，竞买鏖战历经4个半小时，以5.97亿元的惊人价位将一块竞拍起始价为2.04亿元的石家庄市（2003）009号地块收入囊中，每亩222万元（包括契税）的单价比同等土地20万元的原估价高出了10倍，创下石家庄市土地市场单宗地价最高纪录。        
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第52节：顺驰狂飙(6)        
　　在第9号地块竞买之时，河北最大的房地产企业卓达集团总裁杨卓舒亲自坐镇竞买现场，但卓达最高报价为4.25亿元，没有得手。  
　　随后，杨卓舒在一份致业界倡议书中表示对顺驰"天价"竞买9号地之事的质疑。他认为，这是一场严重背离了市场价值规律的竞买，挂牌竞买是经济行为，但今天的竞买可以说是非经济的。他认为，土地作为地产终端产品的原材料，是构成商品房市场价格的主要成分。该地块所在区域的商品房价位在每平方米2300～2400元时即属于偏高的价位，如今每亩222万元的土地出让价格，按照最高容积率计算，使得每平方米的地价成本即达到1800多元，再加上建筑安装成本和各类税费，成本价即已超过3500元，超过了石家庄市场在该地块的购买力。他还说，作为理性的房产商，应该对市场、对土地都要负责，这次竞买其实扰乱了石家庄市场的土地秩序，使之出现一种混乱局面。这次背离价值规律行为的出现，将成为一种参照，无形中抬升了石家庄市场的土地价格，进而把危机转嫁给消费者。而且还变相地给石家庄市区及周边的市民传递了一个错误信号，认为石家庄地价有很大的升值空间，为新的土地征用设置了障碍，影响了石家庄土地的持续开发。此次京津两家地产商对石家庄市场缺少基本把握的竞买是为了各自的品牌而进行恶性炒作，结果是破坏了当地的投资环境。  
　　天价拿地、从人口边夺食之举是要付出代价的。  
　　万科的内部报告  
　　针对顺驰的高速扩张，万科内部反应那是相当激烈啊。  
　　对于顺驰现象，万科作出了一份研究报告，这份报告基本确立了万科与顺驰商战的大体思路。  
　　该报告第一点称，孙宏斌靠二手房代理起家，对客户需求市场反应敏感，企业员工斗志旺盛，经营上极其强调资金流；  
　　第二点称，一家高速扩张的地产公司短缺的是资金和管理团队，经验证明，地产高潮期也是万科人才流失期，要警惕万科新一轮的人才流失（此后，出任顺驰总裁的汪浩就曾经在万科天津公司工作过）；  
　　第三点称，进入2004年第一季度后，顺驰预交地价的资金在100亿元以上，从资金流上看，除非有强大的财团和银行作后盾，否则按期交付地价款是不可能的，实际上顺驰在很多城市都在拖延交付地价款，另一方面，继续高价拿地。  
　　王石看到报告后，立刻责成万科人力资源部研究对策，要减少顺驰挖人对万科的冲击。这一招对顺驰的影响还是比较大的，顺驰在后期的一个重大缺失就是管理团队跟不上，这和万科在2004年初就开始未雨绸缪未必没有关系。  
　　随后，王石专门去天津和孙宏斌吃了一次饭。  
　　此次饭局是有深意的。  
　　按照老王的记述，在饭桌上，王石对老孙直言不讳："这种不惜一切代价抢资源的做法是在赌博，是在赌地价持续增长、赌房价持续增长，如果地价房价一旦停止增长，你怎么办呢？央行121文件对开发商购买土地的限制，使通过银行贷款拿地成为不可能。资金流靠什么支撑呢？顺驰在天津的销售旺盛，资金回流理想，但一个天津的销售回笼资金能支撑全国迅速扩张的土地款吗？恕我直言，你拿着美国的绿卡，赌输了，扔下烂摊子，是不是一拍屁股去美国了。"  
　　老孙满脸微笑着回答：2004年销售回款将达到100个亿，其实，根据最近公司上报的数据，保守估计，今年底销售回款能到140亿元，公司也计划在香港上市，资金不是问题。只重视眼前利润不重视未来增长是一种短视行为，追求增长确实是有风险，但我不认为增长越快风险越大，我觉得一个企业最大的风险是不发展。我们在石家庄5.97亿拿了地，当时开发商说我们扰乱市场、把危机转嫁给消费者，罪名大了。        
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第53节：顺驰狂飙(7)        
　　饭局进行了三个小时，老王、老孙各持己见。  
　　质疑之声四起  
　　2004年，全国最大的财经事件就是"股市第一庄"德隆系全面雪崩。德隆系的资金黑洞高达百亿。  
　　当年，财经界最火的词汇是"德隆"，下一个最火词汇就是"顺驰"。  
　　质疑顺驰疯狂拿地的不光是杨卓舒、王石这些业界大腕，整个行业当时都在讨论顺驰的资金链，都在讨论顺驰会不会成为德隆第二，都在等着看顺驰能不能拿出高达百亿的地价款，都在等着看顺驰的垮台。  
　　按老孙的描述，当时只要一打开电脑，上网一看，到处都是质疑我们的文章，弄得一位高管心都慌了，老对老孙说："怎么这么多人质疑我们？"老孙还是能沉住气的："该干吗干吗，你把电脑关了就看不见了。"  
　　面对外界的质疑，顺驰方面也进行了回应。  
　　为了最大限度地发挥顺驰自有资金的"杠杆效应"，孙宏斌提出了"缩短从现金到现金的时间"，即后来被称之为"地产戴尔"的商业模式，以此作为实现顺驰扩张战略的策略和手段。  
　　在该模式下，一方面，中标后尽量延缓付款期限，另一方面，快速使土地进入开发程序，快速进入销售，快速回笼资金，再快速进行下一轮土地储备，如此循环往复。  
　　但在这样模式的操作中，顺驰必须面对两个方面的问题：一，尽可能延缓支付土地出让金，意味着企业总是以考验政府承受力底线为代价；二，要求快速回笼资金，有可能使项目质量存有隐患。而多点开花后，某一点出现问题，将导致企业整体资金运转失控。  
　　而顺驰内部一位人士说，那时，孙宏斌说了两句话，一句是：如果有一天国家不支持房地产了或者环境变化了，那我认了。另一句是：规模要看外部环境的机遇，而利润就是内部的事情，更容易做。在当时，孙宏斌最喜欢说的是三个字：我认了。  
　　上市路上的第一次受挫  
　　顺驰中国控股有限公司2004年2月19日与汇丰银行签订上市保荐人协议，正式启动了香港上市之旅。随后，市场各界风传顺驰控股已经锁定2004年7月份正式发行股票。  
　　进入2004年4、5月份后，国内相继出台了一系列的宏观调控政策，结果引发了香港股市、国内股市的大幅回落，相比起2003年香港股市热炒红筹股的境况来言，市况空前清淡。  
　　特别是在香港股市上爆出"远东制药"造假丑闻、国内股市相继爆出"德隆系崩盘"事件、"琼花股份信息披露存在重大瑕疵"等，一时间，资本市场对民营企业避之惟恐不及。  
　　2004年7月25日，顺驰集团掌门人孙宏斌向笔者表示，在这种市况下，顺驰已经主动顺延了在香港联交所的上市时间。孙宏斌说，从当时香港的大势上看，即使顺驰上市，也不会卖个好价钱，而且顺驰上市根本就不是为了缓解资金压力，而是为了优化资本结构。所以对顺驰而言，上市要选择好时机，而不是越快越好。  
　　顺驰上市的计划募集资金额在十几亿港币左右，此次上市时间顺延，对公司的资金链会形成不良影响吗？  
　　孙宏斌当时对此给予了否定回答。孙宏斌表示，缓解资金压力本身就不是顺驰上市的目的。据了解，从资金角度来看，顺驰在当时并不缺钱，上半年顺驰在天津的销售回款是34亿，下半年在天津的回款会在45亿以上，在全国其他地区的回款应该在50亿左右，所以，2004年销售回款100亿的目标是肯定可以达到的。在这种销售回款的支撑下，顺驰的资金链不会出现问题。        
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第54节：顺驰狂飙(8)        
　　另外，从顺驰开始计划上市时，就没有把这预计募集的十几亿的股票资金算到当年的资金运作之中，所以就算是上市时间顺延了，也不会对资金链构成任何影响。  
　　当时市场上有传言说，顺驰集团以前每月进行一次现金结算、调拨，现在每周结算、调拨一次，可见是资金运转得比较紧张。笔者曾经就此问题询问过老孙。  
　　孙宏斌笑着回答说，"以前顺驰实际上是每天作一次现金结算，现在是每周作一次结算，你说资金周转是松了还是紧了？"  
　　激荡与偏执的企业文化  
　　在顺驰因天价拿地、资金链吃紧、上市顺延等等问题，引发外界极大关注的同时，顺驰的企业文化、管理方式也成为一个质疑的焦点。  
　　顺驰集团公司内部推行平等文化，公司员工一律直呼领导其名，对孙宏斌，任何一个新来的员工都是直呼其名"宏斌"。公司里面遍地都是年轻人，年轻得让人害怕，顺驰当时中层平均年龄为28岁。该集团内部戏言，集团里最老的就是孙宏斌和张桂宗（顺驰集团董事局主席）了。  
　　在顺驰，适合顺驰文化的年轻人很快就获得提拔的机会，能够从销售员、工程开发岗位迅速成长为分公司经理，这在顺驰司空见惯。一名员工只用了4个月就晋升为分公司的总经理，就开始应对成千上万的工程款、地价款，大量的资金经手、支出。这在其他公司是不可想象的。在其他公司里，没有十几年的打熬，哪轮得到你来管理资金啊，老板怎么能放心一个刚来的人管这样多的钱呢！？  
　　热爱会议是顺驰公司的一大特色，这里甚至被称为"夜总会"，该公司的员工经常说自己晚上睡觉时都觉得在开会，一天至少有三次会议，财务、工程、销售、战略部，天天一轮会议。顺驰的会议之多、之长，业界有名。会议的目的无非就是交流信息，统一思想，顺驰内部也以彼此处理问题时内耗极低、沟通便捷而自傲。  
　　一轮又一轮的会议不是白开的，当时号称顺驰公司门口的保安，都在天天没完没了的会议灌输下，熟悉集团全年战略，能告诉来访者"今年企业的目标是……"  
　　顺驰的劳动强度也是非常大，当时顺驰员工有句话是：在顺驰女人像男人，男人像牲口。熬夜、加班、不能按点吃饭，都是正常事。人人都跟上了发条似的，激情万丈，要跟着老孙冲击行业第一。  
　　针对顺驰的企业文化，外界的质疑点主要集中在三点：一是大量的会议流于形式；二是年轻人太多，毫无经验；三是人员流动太频繁。  
　　顺驰的人员流动确实比较频繁，能干半年的员工可以被称为资深人士。顺驰总是处于一个人才饥渴的状态，他们全国各地的分公司都在努力寻找那些"有共同价值观的人"。该公司的解释是，"这是一个合理流动，通过这种流动，顺驰淘汰了那些价值观不同的人。"  
　　老孙的解释是，人员流动没有关系，以前顺驰只局限在天津，现在是全国性的公司了，以前招聘的时候才能来几百个人，你只能从几百个人里面挑，现在公司一招聘，一下来成千上万的人，你挑选的基数大了，所以人才出现的频率更高，顺驰不怕人员频繁流动。        
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第55节：论剑博鳌(1)        
　　论剑博鳌  
　　力战光明顶，连挫六大门派顶尖高手，留存明教一脉，成就弱冠少年张无忌巅峰之战；  
　　仗玄铁重剑、于万马军中，飞石击伤蒙古大汗，护得襄阳太平，成就杨过人生巅峰之战；  
　　2004年8月，21世纪博鳌房地产论坛。在该论坛上，孙宏斌舌战群雄，他的光芒达到了巅峰，只怕当时老孙绝没认识到。  
　　论坛第一天，在演讲中，王石以不指名方式说道："有些大量拿地的企业在这个时候肯定难受，他的资金链会非常紧，如果说不难受，一定是吹牛。"  
　　王石话音一落，几百听众哄然一笑，纷纷在会场上寻找王石所指的"黑马"--顺驰集团的当家人孙宏斌，但孙宏斌此时还在赶往海南的路上，会场的众人发现焦点人物不在后，纷纷遗憾一幕激情碰撞未能上演。  
　　当天晚间论坛，首创总经理刘晓光、万科王石等几位大腕和刚刚赶到会场的顺驰孙宏斌一起作为嘉宾进行主题讨论。  
　　当时各位开发商的热点问题一是"宏观调控"；二是顺驰。  
　　刘晓光问孙宏斌："宏观调控中你最难受的是什么？"  
　　孙宏斌回答："其实最难受的还是钱，对策没什么，没办法，还是以前的办法，合作开发、快点发展，今年目标销售回款100亿元，预计打不住，会达到140亿元。"  
　　王石直接插话："睁着眼睛说瞎话，吹牛！"  
　　台下的几百听众，看到两位大腕直接在台上呛声，议论纷纷。  
　　论坛第二天，主办方安排潘石屹、孙宏斌作主题发言。  
　　潘石屹率先发言，在发言中老潘调侃道：干吗非有人说要做行业第一呢，我觉得做好自己这些事就挺好。遇到天气不好，我就想躲在家里。和三十年前比自己的今天难以想象，多挣一毛钱都是好的，已经知足了。老潘口口声声--"不比规模比健康"。  
　　老潘话音一落，会场几百人直接都把目光投到了准备发言的孙宏斌脸上，老孙面带无奈的笑容。  
　　等到孙宏斌上场了，老孙上场第一句话，"我觉得我最近没得罪谁吧？怎么所有的人都是针对我的"，苦笑一下。  
　　会场一片笑声。  
　　老孙抖擞精神，开始主题发言：  
　　我先来讲一下我们的100亿销售目标背后靠什么支撑，我认为房地产和别的行业不太一样，你定明年的目标，实际上你今年、去年、前年、大前年、大大前年已经定了，想做多少项目是与前几年的项目储备有密切关系的。  
　　在战略的支持下，100亿就是一个简单的加法。我们的目标构成分为三部分：库存项目的回款、新开项目的回款和新增项目的回款。库存项目是指2003年已经开盘的，2004年还在继续卖的项目；新开项目是指已经把地买来了，但还没有开盘的项目，这个项目开盘后对2004年的贡献会有多少；新增项目是指还没有买的地，新买的地对2004年的贡献有多少。如果没有几年前的准备，今年就是手上有1000亿现金，也不可能做出100亿元的销售额。这就是战略。  
　　宏观调控是2004年的一次重大变化，对房地产界影响深远。但调控不是现在才开始的，房地产行业几年来一直在变化，121文件、18号文件等等，变化是常说常新的。变，已经成为市场的一种常态，关键看房地产企业如何适应变化。顺驰的观点是拥抱变革，拥抱变化。  
　　今年完成100亿的销售额，顺驰毫无问题。这个数字是一个项目一个项目加出来的。其实我们也一直在顺势调整，在形势最好的时候目标数字曾经达到过190亿，为什么一直在变，就是因为我们知道目标必须有支撑，没有支撑的目标就不能称其为目标。        
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第56节：论剑博鳌(2)        
　　孙宏斌提高音量："总有人对我们努力做行业第一的理想有质疑，我就不明白了，这有什么质疑的？1994年我从监狱出来，什么都没有，我现在公司做这样大，我做不到第一又怎么了？我做第二丢人吗？总得让我们有理想，有追求吧！"  
　　孙宏斌的激情表白，引起了会场阵阵掌声和叫好声。  
　　"是做第一的理想整合着顺驰的行动和团队，开总经理助理以上会议我们有600人参加。"说到这里孙宏斌抑制不住地激动--  
　　我们给多少年轻人提供了机会，正因为有理想才使我们创造奇迹！当然，我们也是一个非常务实的公司，我们的企业文化就是让企业出结果的文化。这同样是对战略最有力的支撑。商业模式越简单就越能说服别人支持你，"对的"商业模式帮助顺驰度过最困难的时期，当时是今年（2004年）的三四月份，但我们已经挺过来了。所有投的钱都增值了，所有钱都在按着计划回来。你说风险在哪？  
　　目前，银行贷款在企业中所占的比重不到三分之一；而合作伙伴的钱比较多，占了很大的比重；其次是销售回款，以及其他的信托等渠道融资。上周在天津，我们的第一笔信托提前一周兑付了，给客户的回报是3.8％，老百姓都非常满意，很多客户还想买我们新的信托。在北京发行的"顺驰领海"一笔一个亿的信托，被散户一购而光，大户都没机会买。其他像境外资金、海外上市，在这些方面我们已经做了大量的工作，我们现在谈的境外资金已有30多家。  
　　当然钱还是要依托产品才能回来，因此我们高度重视产品的价值价格比和变现性，我们开发住宅要比写字楼变现性好得多。追求资金周转率快一些，让从钱到钱的时间更短，是做企业的普遍真理。关键是真正做到这一点非常之难。  
　　我们在去年12月8号拍北京那块地的时候，同时宣布6月18日开盘，那时候没有一个人相信。结果如何？6月19日我们如期开盘了，只推迟了一天。苏州的项目，我们说6月开盘，我们在6月12日如期开盘了。那是去年10月22日拿的地。所以说顺驰的钱什么时候回来，银行都知道。它有什么好担心的？如果你以股权方式投资一个企业，是否增值很难说，而我们这个模式增值与否就太容易算了，就我们现在的土地价值，即使公司清盘，把银行所有的钱都还上，还有40个亿的结余。  
　　空着手走过和负重走过来结果肯定不同。空着手走过当然轻松，但到明年市场起来后就没你什么事儿了。我们为什么有这么大的压力，因为我们是负重走过来的，我们负重了多少？1000万平方米的土地。那会是什么情况？如果明年房子涨，土地涨，我们就是最好的公司，因为我判断对了，我还行动了。当然，明年如果房地产市场降20％，土地市场降一半，我认！  
　　在演讲的最后时刻，孙宏斌在讲台上振臂高呼：  
　　"温室里只能长西红柿、黄瓜，还有茄子。顺驰要在狂风暴雨中长成参天大树！"  
　　在前排的人士看见孙宏斌话到此时，眼中的泪光在灯光下闪闪发光。  
　　在老孙完成此次激情演讲后，全场几百人起立长时间鼓掌、叫好，对老孙的掌声热烈程度超过了对此前任何一位大腕。  
　　走过聆讯走不进香江  
　　2004年8月，顺驰集团方面的消息表示，该集团旗下的顺驰中国控股有限公司已于8月26日完成香港联合交易所的上市聆讯，按照正常的程序，这标志着顺驰中国控股公司上市计划已进入最后阶段。        
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第57节：论剑博鳌(3)        
　　按照相关规定，如果在香港联合交易所上市，在发行前必须要通过聆讯，拿到聆讯的正式确认函。顺驰此次通过聆讯，表明顺驰离最终完成上市的目标又进了一步。  
　　顺驰中国控股有限公司当时表示，公司安排上市的进程顺利，一切正按计划进行。按目前的进展，公司有信心在2004年下半年完成招股上市。  
　　顺驰有关负责人当时则表示，尽管上半年受宏观调控的影响，土地供应减少，但由于顺驰已做好充足的土地储备，大量项目陆续如期开工开盘，顺驰在各地的销售情况良好。  
　　按照正常的程序，以后接下来就是该与各大机构投资者进行接触，确定招股价格范围。然后路演、发售、上市。  
　　可惜，顺驰走过了聆讯，却终于没有走进香江。  
　　百亿大关疑似突破  
　　2005年初，多家房地产企业纷纷高调公布了自己企业的2004年度销售业绩，合生、顺驰、绿地几大巨头都争先恐后地表示2004年的企业销售额已经突破百亿。2004年年底，朱孟依旗下的合生创展首先宣布，该公司2004年1到11月销售额统计显示，总量已超过100亿元，率先成为中国年销售额过百亿房地产企业。截至2004年11月，合生创展集团广州地区公司销售额超过40亿元，北京地区公司销售额接近30亿元，上海地区公司销售额约17亿元，天津地区公司销售额约15亿元，累计年销售额已达102亿元。  
　　同样在2004年年底，上海绿地集团董事长张玉良表示，2004年绿地的全部销售收入已经突破100亿元，其中80亿元来自房地产业务。2004年年度是绿地集团发展史上最好的黄金时间段，其企业品牌已从区域性品牌迅速成长为全国性品牌。  
　　同时，来自顺驰高层方面的声音，也声称2004年实现销售回款100亿元。  
　　针对这三家企业发布的数据，市场方面大多普遍怀疑顺驰数据的真实性。但毋庸置疑的是，经过2003年底到2004年的疯狂扩张，顺驰集团已经从一家区域性地产公司转型成为一家全国性的大公司，尽管最终销售业绩可能存有水分，但可以确定的是，2004年顺驰集团的销售额绝对出现了爆炸式的增长。  
　　2004年8月份时，还有多少人质疑你企业的资金链，但2004年底时，销售收入突破百亿，企业依然挺立，这是何等的快意啊。在2004年宏观调控的大风浪中，孙宏斌赌地价、赌房价上涨、天价拿地的举措，押对方向了。孙宏斌在外界的质疑声中、在部下的欢呼声中、在先知先觉的赞颂声中，继续放出了更加激进的言论："2005年，我们顺驰的目标是200亿。"  
　　当年万科的销售业绩在百亿大关以下，名义上落后于顺驰，多少万科人为此暗自发怒啊。  
　　万科开始起舞  
　　2005年，万科也开始发飙了。从2005年起，万科开始宣称进入新的十年发展规划，也就是在这一年，万科人对外透露，说在2004年的时候万科做过一个十年规划，就是从2005年到2014年万科发展到什么地步的规划，在2004年万科的规模是73亿，规划到2014年发展到1000亿。  
　　有人说，这是因为万科在2004年受了太多顺驰方面带来的刺激，顺驰说2004年销售做到100亿，万科就来个更狠的，2014年拼1000亿；  
　　还有人说，万科内部最早有人提出千亿战略时，王石并不赞同，认为这种数字攀比要不得，但后来经过团队说服，终于认同了千亿发展规划。  
　　市井消息是市井消息，万科方面对外正式表态时不是这样说的，王石在其文章中曾经表示，大家都非常好奇万科怎么发展到这一步？我们说是按30％的递增得出来的结果，在过去六年当中，万科的增长是36％，在未来十年当中不是按36％而是按30％，因为数字基数大了不可能这么快。  
　　但从实际发展情况看，公司发展速度比预计的快，2007年的全年销售收入已经确定突破400亿，按照这种速度，如果不出意外，万科的千亿大关将提前突破。  
　　在2005年，万科在发展战略上开始重视并购、并发动了当时房地产行业最大规模的一场并购--收购南都。  
　　2005年3月，万科与南都集团合作，以18.5785亿元获得在上海、江苏的70％和在浙江的20％权益，此次合作使万科在长三角区域增加了219万平方米的项目储备，进一步完善了在长三角的布局。  
　　也正是在2005年，万科在北京市场也开始酝酿发力，当年和北京市有关部门进行了反复沟通，终于在2006年1月18日，万科与北京市朝阳区国资委签署协议，以3.89亿元受让北京市朝万房地产开发中心60％股权，在北京增加了16万平方米的项目资源，为万科今后获得更多参与国有企业的改制的机会积累了经验。  
　　到2005年底，万科实现销售面积231.8万平方米，销售金额139.5亿元，同比增长41.5％和52.3％；实现营业收入105.6亿元，同比增长37.7％，净利润13.5亿元，同比增长53.8％；结算楼宇面积176.9万平方米，同比增长23.4％，结算收入103.8亿元，同比增长39.1％。2005年，万科净资产收益率超过16％，达到了一个新的水平。        
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第58节：顺驰陨落(1)        
　　顺驰陨落  
　　外界看来，顺驰似乎成功了，赌对了，鲜花着锦、烈火烹油，好一派繁华景象。但……这一切到此截然而止。  
　　孙宏斌隐身幕后  
　　2004年一度成为顺驰掌门人孙宏斌的"曝光"年，从原来的低调做人到参加大大小小的典礼、发布会，最后直面媒体接受专访。而临近2004年末，孙宏斌却悄然禅位，辞去顺驰的一切行政职务。  
　　与平日里的张扬全然不同，不显山、不露水，顺驰的当家人孙宏斌已经彻底辞去了自己在顺驰中国控股有限公司的一切行政职务。与此同时，张桂宗已成为顺驰中国控股的实际掌控人。一直被外界高度关注的顺驰，在低调声中，掌门之位悄然禅让了。  
　　2004年底的一段时间，要和顺驰孙宏斌进行联系的各界人士，经常可以从顺驰得到这样一种答复："找老孙啊，他现在人不太好找，我们也不知道他现在在哪里。再说，你找他干什么呢？他现在什么都不管了，已经下岗了，张桂宗现在负责公司的事务，我给你联系一下他吧。"一开始，还以为这只不过是公关部门替老总应付外界的标准辞令，但仔细了解后，才发现孙宏斌真的已经彻底辞去了自己在顺驰中国控股有限公司的一切行政职务。  
　　其实早在2004年2月，孙宏斌已经开始显露了一些将要退位的端倪。2月19日，香港汇丰银行与天津顺驰集团签订协议，汇丰受聘担任顺驰集团海外上市保荐人。在签字仪式上，孙宏斌像个局外人，和汇丰签字的人是总裁张桂宗。而在宴会上，孙宏斌竟从包间中溜了出来，临时到大厅里的饭桌上加了个座儿。其后，孙宏斌在顺驰面露得越来越少。  
　　此时，孙宏斌只担任融创集团以及顺驰不动产的负责人。融创为孙宏斌于2003年前后成立的另一家房地产开发企业，顺驰不动产主要从事房地产中介服务。        
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第59节：顺驰陨落(2)        
　　接替孙宏斌出任董事长的张桂宗，是顺驰集团内极少几位年龄在40岁之上的成员之一。1983年毕业于南京大学，先后在天津市气象局任工程师、局干部处干部、人事处干部、局办公室副主任、主任等。1996年，张桂宗加入顺驰集团，历任副经理、总经理，后任顺驰中国控股有限公司董事局主席。  
　　张桂宗与孙宏斌共事九年。在评价孙宏斌时，他说："孙宏斌是一个特别有理想的人，也特别有激情，他的特点就是能够看得很远，不是特别的在乎和计较眼前如何。但是，孙宏斌同时也是非常务实的人。"  
　　关于分工，张桂宗表示自己一直在幕前。这些年来他对于企业发展关注较多，包括团队、战略、项目操作和拓展、协调政府关系等工作做得比较多。  
　　张桂宗表示，在顺驰上市后，孙宏斌虽然在管理层没有职务，但他作为大股东，会和公众股东一起对管理层进行监督。张桂宗表示这种安排会让公众更放心。  
　　人事变化皆为上市  
　　顺驰中国控股有限公司当时最大的工作就是完成该公司在香港联合交易所的上市。顺驰方面原订于2004年年中实现上市，后因为种种原因，顺驰的上市计划向后顺延了。  
　　顺驰的工作人员当时对笔者表示，按照联交所的规程，顺驰当时还处于上市前的"缄默期"，所以就上市问题不方便发出太多声音。  
　　在有限度披露的前提下，张桂宗表示，海外资本对中国市场基本都很看好。但同时他们也有一些忧虑，感觉到忧虑的地方有三：第一，感觉到中国政策的变化不稳定，变化特别的快；第二，目前各项法规条例还不是很规范，政策执行不够彻底，让他们看不明白；第三，长期看好中国的市场，短时间内对中国的房地产市场是不是泡沫的疑虑比较多。相信等到2005年，宏观调控对房地产行业到底有什么样的影响就会看明白了。总体看来，政策因素不会对顺驰上市计划造成什么大的影响。  
　　有消息人士当时表示，顺驰此次人事调整其实还是为了上市。孙宏斌身上有案底，国际市场上对此有严格的规定，公司要想上市，公司高管不能有犯罪记录，1996年华远在香港上市的时候，差点就因为任志强进过监狱的事，差点砸了，老孙这是学乖了，怕这个案底惹事，所以隐身幕后了。顺驰的绝对股东就是孙宏斌，所以虽然他不当董事长了，但大股东的绝对地位是任何人都跨越不了的。  
　　但，没成想，此次人事安排不过是惊鸿一瞥。  
　　张桂宗离去  
　　2005年1月17日晚，国内各大媒体得到顺驰方面的通知，在1月18日上午10点30分，顺驰中国控股有限公司在北京举行新闻发布会。会议内容与高层人事变动有关。  
　　在与公司高层人士交换名片时，有记者注意到，张桂宗和汪浩的名片上依旧标注着自己的原有职务，还未来得及更改。  
　　10点30分，新闻发布会开始，会议的气氛比较沉重。会上，顺驰中国宣布，该公司将任命汪浩为董事局主席，原董事局主席张桂宗改任执行董事。  
　　对于此番调整，张桂宗表示此乃顺驰进入新阶段发展的必要。在这一阶段，汪浩将带领顺驰中国迎接更大的挑战。而他将作为执行董事，继续参与公司的经营管理，并在董事会中支持汪浩的工作。  
　　在见面会上，孙宏斌说，这次变化是在张桂宗的推动下董事会做出的决定，决定和他的想法是一致的，目的是让更合适的人来应对新的发展阶段面临的新挑战，以使顺驰有持续的竞争优势，让顺驰持续地与众不同。        
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第60节：顺驰陨落(3)        
　　在2004年底的上海住交会上，张桂宗誓言要带领顺驰走向更大的辉煌，言犹在耳，一个月后，张桂宗退休了。张桂宗生于1962年，1996年加入顺驰集团，曾任顺驰中国董事局主席，法人代表，集团党委书记。兼任天津市和平区工商联（商会）会长，天津市和平区人民政协副主席。  
　　张桂宗在天津人脉丰厚，为顺驰的发家立下了汗马功劳，是顺驰的第二号人物。与孙宏斌相比，老孙偏重于战略规划，而真正执行战术层面，多依赖于张桂宗。  
　　尽管顺驰方面一直表示，此次人事调整是正常的、是企业发展的需要。但通过当时的一些迹象，以及以后的发展轨迹来看，顺驰于此时，败绩已经开始显现。  
　　当时曾有市场人士说到，张桂宗一走，说明顺驰要完。原因很简单，张桂宗在顺驰是持有股票的，如果顺驰能够在香港顺利上市的话，这部分股票有很大的升值空间。而作为公司核心中的核心，在上市前夕、在企业通过香港交易所聆讯后，竟然选择退休，竟然视自己持有股份的上市增值潜力于不顾，只能说明，顺驰上市没戏了，上市没戏，那顺驰资金链必然吃紧，能撑过2004年，顺驰未必能撑过2005年，公司危险。  
　　据事后各方面的信息汇总显示，2004年，顺驰的销售额超过了100亿元，但这种业绩是建立在不追求项目利润率的基础之上的，尽管2004年万科的销售额只有80亿，但利润却至少是顺驰的五倍。  
　　此时的孙宏斌并没有考虑这些。那时，他口中不断强调的是规模，也就是说顺驰要继续扩张，把企业做大。到2005年底，顺驰如愿地在中国拥有了42个地产项目。  
　　风格之变化  
　　汪浩此前在顺驰已经任职近五年，一直做顺驰的财务总监。孙宏斌曾介绍说，汪浩原来在万科做过，后来从万科到了银行，汪浩是顺驰向银行贷款的时候，连人带钱一块儿"贷"过来的。  
　　对于汪浩的这次上任，顺驰方面的宣传是，汪浩是适应顺驰发展新阶段的人选，最适合带领顺驰往前走的领导人，而且是在张桂宗的推动下完成这次高层交接的。顺驰的资料称，2005年顺驰的战略重点完全不同了，不同的战略就需要不同的组织架构，改变组织架构就需要人的变化。  
　　随后不久，顺驰方面推出其"战略转型"规划，称2005年要把"稳健经营、可持续性发展"放在首位，并提出了"提高利润率"、"合作共赢"、"品牌美誉度"等关键词，与以往风格大相径庭。  
　　合作伙伴陆续出现  
　　2005年3月19日，顺驰中国控股有限公司与中远房地产有限公司签署协议，共同出资组建天津市远驰房地产开发有限公司，联合开发天津市河东区新开路项目。据称这次两家联姻可以说是一次"闪电成婚"，源起于顺驰中国大股东孙宏斌与中远高层的"一两次接触"，"合作的基础是典型的优势互补，最终促使双方走到一起的契机还是来源于双方对项目以及所在区域的看好。"  
　　在出席签字仪式时，时任中远房地产董事总经理的李明对合作伙伴顺驰和天津房地产市场的潜力表现出了很高的认可度。  
　　双方此次合作开发的、占地面积18万平方米的新开路地块，在众多竞争主体参与竞标的情况下，最终被中远以10.7亿元的价格摘牌。在新成立的远驰公司中，一向强势的顺驰占有45％的股份，对于这个总投资30多亿元的项目，顺驰方面承认："中远会多投入一些钱。"        
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第61节：顺驰陨落(4)        
　　当时，顺驰华北集团董事长刘涵说的一段话耐人寻味："在全国化的疾行中重归天津，此次的决策不是偶然，在未来顺驰的大盘里，天津仍将占据重要位置。本次与中远房地产合作，组建远驰公司，是顺驰实现未来五至十年战略的一个步骤、一块基石；企业希望通过更多这样的战略合作，建立一套模式，吸引更多高水平的合作伙伴，以盟军阵营，共同推动企业的发展、城市的发展。"  
　　在此之后，多个高水平的合作伙伴陆续出现。  
　　号称做大商业地产  
　　在2005年5月举行的"2005年东北亚暨环渤海国际发展合作论坛"上，顺驰中国董事局主席汪浩向外界透露，当年顺驰将高调进军商业地产市场，初步制定的目标是未来三年内，商业地产产品的销售额要占到整体业务的15％至25％。据了解，2005年顺驰在天津的商业地产项目"又一城"和"海河新干线"，总建筑面积近36万平方米。  
　　汪浩指出，顺驰之所以从过去单一的住宅开发转向进军商业地产，一是长期看好中国商业地产市场的发展空间；二是因为目前很多城市的规划中，多数住宅项目都会有一定数量的公建配套，住宅与商业两条腿走路是未来开发商发展的必然趋势。同时他还指出，顺驰将会采取和住宅开发完全不同的操作理念进行商业地产运营，并会以境外资金、集合信托等一系列手段来解决商业地产所需的大资金量问题。  
　　合作还是卖地  
　　2005年5月，刚刚拿下无锡惠山地块的顺驰，随即就找了个"合作方"--上海绿地集团。这是继今年3月份与中远房地产开发有限公司签订合作协议之后，顺驰找的第二家合作伙伴。惠山地块位于无锡惠山区，在惠山大道和惠山新城之间，距离无锡市中心仅7公里，总面积在1700亩左右。2005年3月份，由顺驰以18亿元的价格拍得。  
　　通过合作，绿地以8.3亿元，获得了760亩的土地开发权，剩下的940亩由顺驰开发。按此计算，这760亩土地的单价为109万/亩。而顺驰当初拿地的价格是110万元/亩。  
　　作为绿地在无锡的第一个项目，绿地集团对这个项目非常重视。早在2005年3月底，绿地集团总裁张玉良曾亲自赴无锡考察项目，同时在场的还有顺驰中国大股东孙宏斌、董事局主席汪浩，知情人士透露："双方就是在那次会面中确定了"合作"意向。"  
　　与上次同中远合作的"大张旗鼓"相比，这一次双方的合作方式有些特别--种种迹象表明，这绝不是一次普通的"合作"。  
　　按照对外数据，顺驰给绿地的760亩地的地价为109万/亩，与顺驰原来拿地的价格不相上下。但当时有知情人士对媒体透露，这仅是双方对外宣称的数字，惠山地块并不是黄金地块，绿地集团绝对不会出如此高价。"实际价格要远低于109万。"  
　　当时，多位熟悉无锡市场的地产商都分析说，尽管双方都将此称为"合作"，极力避免"卖地"两字，但实质就是顺驰将地块卖给了绿地。他认为，按照国家政策的要求，工程投资额须达总投资的25％以上，才可以直接卖地。估计，这块地可能没有达到这个要求，于是采取业内流行的变通做法间接卖地--项目转让或者项目合作。  
　　如果卖地之说是真，那结合一系列迹象，已说明顺驰集团的资金链此时已经摇摇欲坠。  
　　北京拍地开始钱紧  
　　几乎与此同时，顺驰置地北京公司还与首钢集团合资成立了北京首钢顺驰，新公司注册资金1亿元，首钢与顺驰各占50％的股份。        
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第62节：顺驰陨落(5)        
　　2005年8月，北京首钢顺驰参与北京清河地块竞拍，这是北京实行土地"招拍挂"制度以来最大地块。当时有来自顺驰、华润、北京城建等7家企业参与了竞标，经过81轮的竞争，华润最终击败其他买家，以25.65亿元，竞得北京"地王"。  
　　海淀区清河镇住宅及配套用地原是北京制呢厂、北毛纺织集团有限责任公司和北京清河毛纺织厂三家毛纺企业的企业用地，地块土地面积456139.6平方米，规划建筑面积701617.5平方米。这宗地是北京土地交易完全实行"招拍挂"以来面积最大的地块，交易形式为挂牌，起始价高达16.98亿元。因为该地块总体金额非常大，另外这个项目受亚奥板块影响，其主体工程可能要在2008年奥运会前完成，这两点对于开发商的开发和资金实力都是很大的压力。  
　　最终，北京华润新镇置业、珠江及合作伙伴、北京城建投资有限公司、北京首钢顺驰房地产公司、北京北辰、北京国融置业、富力地产7家企业，他们在分别交纳了1.7亿保证金后，正式进行现场角逐。  
　　首先举牌的是北京城建集团18.8亿元，经过34轮竞价后，竞争对象锁定在首钢顺驰和华润新镇之间。双方的竞争非常激烈，价格很快就攀升到22亿元，然后又到了23亿元。由于双方举牌太快，拍卖师几乎都来不及反应价格。价格不断刷新，拍卖师甚至提醒竞拍者要慎重。当顺驰将价格加到25亿元时，场上的竞争已经达到了白热化，现场不断爆发出掌声。而华润则是不疾不徐，紧紧跟随顺驰叫价。  
　　这时，顺驰已经将价格加到了25.6亿元，拍卖师已经喊出25.6亿元第一次，华润沉思不到1分钟，喊出了25.65亿元。这样，经过81轮竞价后，华润新镇以25.65亿元的价格胜出，如愿获得该块土地开发权，该价格高出17亿元的底价8.65亿元。  
　　据业内人士透露，当时，华润在北京已经没有地块可供开发，所以此次竞买不惜血本，以打破目前的"地荒"局面。  
　　顺驰方面对此次落败非常惋惜，顺驰北京的负责人当时表示，"跟以往最大的不同是，这次我们前期准备工作做得特别充分，从资金解决方案、市场的论证、产品户型的定位、地块区域成长性，到拿地之后团队如何操作，都做了特别深入的论证。一开始就把项目方方面面的工作做得很扎实，光成本核算就好几轮：详细核算成本，核完结合方案又核，再请各个专业机构核。"  
　　同志们，这里面透露的信息是非常令人惊异的，在此次竞拍前，顺驰一直以"天价拿地"的作风著称。在北京两次参加公开竞拍，两次中标，且均以令人瞠目的高价获胜。  
　　此次拍地，充分准备，最后竟然没有延续以往的风格，这最后的选择放弃，也许表明其已开始审慎对待资金要求。  
　　当时，市场上不少人士综合张桂宗离职、无锡让地、北京拍地失败等一连串迹象，已经判断出顺驰的资金链此时已经非常紧张。但此时的顺驰还有最后一线希望，只要能抓住它，一切就将逆转，那就是与美国投行摩根斯坦利的私募计划。  
　　大摩的最后一击  
　　2005年，顺驰和美国投行摩根斯坦利一直在进行私募方面的谈判。按照孙宏斌的判断是，私募框架一旦达成，顺驰中国在16个城市项目运作资金将得到保障。  
　　当时，大摩打算和顺驰签订一份带有"对赌"性质的协议。据称大致内容是大摩以7.5亿元购入顺驰20％的股权。但如果来年顺驰纯利低于一个数值，大摩得到的20％股权将翻一番，也就是40％。最终，孙宏斌认为摩根的要求太苛刻，谈判失败。